아파트하자보수 비용청구 원한다면

 

요즘 부동산 가치가 하루가 다르게 증가함에 따라 서민들의 내 집 마련이 점점 더 힘들어지고 있다고 합니다. 정부의 부동산 규제로 인해 아파트 등 매매뿐만 아니라 전월세 매물까지 귀해지고 있는 상황이 되어버린 것인데요. 집이 간절한 사회초년생, 신혼부부는 어떻게든 좋은 집을 구하고자 사방팔방으로 노력하고 있습니다. 그러나 겨우겨우 구한 전셋집, 임차를 해서 살다보면 집주인과 다양한 문제로 분쟁이 발생하곤 하죠.

 

이사한 집이 신축인 경우라면 다르겠지만, 대다수는 아파트는 노후된 건축물인 경우가 많아 오래된 부분이나 고장난 부분에 대해 아파트하자보수 해야만 합니다. 많은 세입자가 살았던 집이기에 이전 세입자들이 집을 험하게 사용했다면 시간이 지남에 따라 새로운 임차인이 집을 고쳐야 하는 상황이 발생하기도 하죠. 그러나 입주한지 얼마 안 된 세입자 입장에서는 얼마 이용하지 않은 것을 수리하고 비용을 지불하는 것을 꺼리게 되고, 집주인조차 실 거주자가 아님에도 수리비용을 지불해야하기 때문에 수리요청을 거부하는 사례가 발생하고 있습니다.

 

◈ 임대인의 수선의무

보통 사람들은 보일러 고장이나 누수, 결로 등 집안에서 발생하는 큰 문제중 공사를 요하는 아파트하자보수 부분은 집주인의 의무라고 생각을 하고, 도배나 옵션 물품 수리 등 자잘하게 고쳐야 하는 부분은 세입자가 부담해야 할 부분이라고 생각하며 살았습니다. 그러나 민법 제623조에 의거하면, 집주인은 세입자와의 전세계약이 유지되는 동안에는 세입자가 주택목적에 알맞게 사용할 수 있도록 유지할 의무가 있죠.

 

민법 제623조(임대인의 의무) 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.

 

통칭 임대인의 수선의무로 칭하고 있는데요. 새로운 임대차 계약 전에 이미 발생한 하자, 임차인의 실수로 발생한 하자가 아니라면 임대인에게 수선 책임이 있다는 것을 의미합니다. 예를 들면 시간이 지나 도배나 장판이 변색되어 낡게 된 것, 냉장고나 장롱 뒤의 벽이나 바닥이 변색된 것, 햇살이나 담배연기로 인한 벽지의 변색, 벽의 못자국 및 에어컨 설치자국 등 일상가구의 설치가 불가피한 경우 세입자의 부담이 필요가 없습니다.

 

◈ 임차인의 경우는?

그렇다고 해서 마냥 세입자에게 아파트하자보수에 대한 아무런 책임이 없는 것은 아닙니다. 임차인 또한 민법 제309조에 따라 임대인과 마찬가지로 수선의무를 지게 되는데요. 계약을 체결한 후부터는 세입자의 부주의로 인한 고장이나 규모가 비교적 작은 수선은 통상적으로 임차인이 수리를 부담하고 있죠.

 

민법 제309조(전세권자의 유지, 수선의무) 전세권자는 목적물은 현상유지하고 통상의 권리에 속한 수선을 해야한다.

예를 들어 애완동물 사육으로 인한 집의 스크래치, 결로 현상 방치로 인한 부식 등 세입자 과실로 인해 물건이 파손되거나, 집의 연식에 따라 다르겠지만 일반적으로 조금만 집을 관리하는데 주의 기울였을 경우 훼손을 막을 수 있었음에도 이를 방지하기 위한 행동이 없었다면, 세입자의 책임이 있을 수 있습니다.

 

 

꼭 고장이 아니더라도, 집의 전반적인 가치를 하락시킬 정도의 손상을 입힐 경우가 대표적인 사례인데요. 예를 들면 집주인의 동의없이 에어컨 설치를 위해 구멍을 뚫었는데, 그 구멍이 집의 가치를 저하시킬 정도의 큰 손상이라고 판단될 경우, 역으로 세입자의 원상회복의부가 발생하게 되는 것이죠. 이외에도 내부흡연으로 인한 벽지 변색, 상식수준을 벗어난 못질 등 여러 사유가 있습니다.

 

◈ 임차인과 임대인 수선의무 기준은

그러나 아파트하자보수 관련된 두 조문은 보수의 기준과 청구 범위 등에 대한 부분에서 상당히 애매하게 규정되어 있습니다. 그러다보니 종종 주위에서도 하자보수 비용청구 관련된 분쟁이 자주 발생하고 있어 많은 임대인 임차인이 골머리를 앓고 있죠. 심지어 일반인의 입장에서는 판단하기 모호한 상황이 잦아 결론을 내리기도 어려운 상황입니다.

 

이러한 상황에서 우리법원은 임대인과 임차인의 아파트하자보수와 수선의무에 대해서 “임차인이 그 수선의무를 부담하게 되는 것은 통상 생길 수 있는 파손의 수선 등 소규모의 수선에 한한다 할 것이고, 대파손의 수리, 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선은 이에 포함되지 아니하고 여전히 임대인이 그 수선의무를 부담한다고 해석함이 상당하다”고 판시한 바 있는데요.(대법원 94다34692 판결)

 

 

애매모호한 규정으로 인해 임대목적물을 유지 및 보수하는 데 필요한 수리범위는 임대인과 임차인간 입장 차이가 발생할 가능성이 높기 때문에, 우리법원은 좀 더 구체적으로 기준을 제시하고 있죠.

 

수선되지 않으면 임차인이 정상적으로 집에 거주할 수 없어 사실상 계약의 목적대로 사용 수익할 수 없는 경우에는 임대인이 목적물을 수선해 줄 의무를 부담하지만, 사용 수익을 방해할 정도가 아닌 경우 수선의무를 부담하지 않는다.

 

◈ 아파트하자보수 분쟁 발생했다면

만약 집주인이 아파트 하자보수 비용 주지 못한다고 우겨서 분쟁이 발생한다면, 세입자는 비용을 지급받을 때 까지 이사를 거부할 수 있으며 계약불이행으로 계약해지 통보 및 보증금반환 소송을 별도로 진행할 수 있습니다. 더 나아가 손해배상청구에 대한 내용증명을 집주인에게 보내고, 민사조정을 통해 보증금 반환청구와 손해배상액으로써 아파트하자보수 비용청구 해야 합니다. 판결이 확정되었음에도 집주인이 보증금이나 배상액을 지급하지 않으면 채권추심 및 가압류 등 강제집행 절차를 통해 돌려받을 수 있습니다.

 

 

간단해 보이지만, 나의 권리를 정당하게 행사하기 위해서는 많은 법적 절차가 뒤따르기도 합니다. 분쟁으로 번질 경우에는 쌍방의 스트레스를 유발하곤 하죠. 그렇기에 신속하게 문제를 해결하기 위해서는 전문가의 조력을 권유드리고 있습니다. 저희 법무법인 명경(서울)은 부동산 전문 변호사를 필두로 부동산 전담팀을 운영 중에 있습니다. 변호사와의 1:1 맞춤 상담을 통해 확실한 증거를 확보하여 문제에 신속하게 대응한다면, 빠른 해결뿐만 아니라 만족스러운 결과까지 뒤따를 것입니다. 관련 분쟁으로 골머리 앓고 계시다면 주저없이 명경의 문을 두드려주시기 바랍니다.

 

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