부동산 점유취득시효 요건 성립후 땅 경계분쟁 발생했다면

 

요즘 출근길 날씨가 심상치 않습니다. 기상청에 따르면 요 몇 년간 가을중 가장 추운 온도로 기록된다고 하는데요. 다행히 이번 주말에는 평년 기온으로 돌아온다고 합니다. 낮과 일교차가 무척 크기 때문에 감기에 걸리신 분들도 있어 걱정이 되시는 분 있으실텐데요. 이번 감기의 경우 독감도 위험하지만 코로나와 유사한 증세가 있기 때문에 작은 감기에도 두려워하는 사회가 된 것이 안타까울 따름입니다. 하루 빨리 코로나시대가 끝나고 마음껏 자유를 누리고 불안없이 살 수 있는 날이 오기를 바래보는 하루입니다.

 

 

옛날부터 우리나라 사람들이 많이 하는 말이 있습니다. 바로 ‘사람사이의 정과 인심’이죠. 한국인이라면 하나 더 챙겨준다! 하면서 따뜻한 정을 이야기하곤 했습니다. 시대가 바뀌면서 도시 인근의 수도권은 인심이 팍팍하다는 이야기가 나오지만 여전히 시골에는 사람사이의 정이 남아있죠. 한 방송프로그램에서 인정을 시험하기 위해 지나가는 사람들에게 도움을 요청한 사례가 있었는데 힘든 사람을 안아주고, 문제 발생시 적극적으로 대응을 도와주는 등 따뜻한 사람들은 여전히 많았습니다.

 

 

정보화 사회로 돌입하면서 자본주의가 극대화 되었습니다. 그러다보니 남보다 자신의 이득을 우선시 하는 모습을 자주 볼 수 있게 되었는데요. 세대의 교체가 이루어지면서 옛날에는 문제 삼지 않았지만 자신의 권리를 보장받으려는 사람이 늘어나게 되었고 이웃간 땅 경계분쟁으로 많은 싸움이 발생하고 있습니다. 그에따라 점유취득과 관련된 사람들의 관심이 높아지고 있는데요. 관련 사례먼저 소개하도록 하겠습니다.

 

 

A는 부모님이 돌아가신 후 물건을 정리하면서 시골에 100평 규모의 임야가 있다는 것을 알게 되었습니다. 유산 상속을 위해 해당 임야를 방문해보니 이웃인 B가 텃밭으로 사용하고 있었습니다. A는 임야의 등기부등본을 열람해보았는데요, 오래전부터 부모님 명의로 등기되어 있었습니다. 확인 이후 A는 B에게 텃밭 이용을 중단하고 토지를 정리해달라고 이야기했는데요. B는 20년 전부터 자신이 일구던 텃밭이니 점유취득시효를 이유로 자신의 땅이라고 주장하고 있는 상황입니다.

 

위 사례처럼, 원소유자는 비록 자신의 토지인줄 몰랐지만 뒤늦게라도 권리를 행사하기 위해 현재 토지 점유자와 협의하거나 결렬시 퇴거를 명하는 내용증명을 보내게 됩니다. 대화로써 분쟁이 해결되지 않을 경우 소송을 통해 토지 인도 및 철거를 구할 수 있지만 현 점유자는 점유취득시효 제도를 주장하며 쉽게 토지를 인도해 주지 않습니다.

 

▶ 점유취득시효란

우리는 민법 제 245조에서 점유취득시효를 명시하고 있습니다.

 

제245조(점유로 인한 부동산소유권의 취득기간)
①20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다.
②부동산의 소유자로 등기한 자가 10년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 선의이며 과실없이 그 부동산을 점유한 때에는 소유권을 취득한다.

 

 

점유취득시효란 등기하지 않은 타인 소유의 토지라 하더라도 법에서 명시한 일정 요건을 성립하면 내 소유의 토지로 할 수 있다는 것입니다. 땅을 빼앗기게 된 지주들은 이 제도로 억울함을 표하기도 합니다. 등기부 등본 상으로도 버젓이 내 소유인데, 권리행사를 하지 않았다는 이유로 타인에게 땅을 빼앗기게 되었기 때문인데요. 그러나 점유취득시효를 인정하지 않는다면 현 점유자에게는 가혹한 상황이 초래할 수도 있습니다. 생계를 목적으로 몇 십년간 거주했는데, 한순간에 원 토지소유주에게 모든 것을 뺏기고 퇴거를 명받는 사례가 종종 발생하고 있기 때문입니다.

 

 

서로의 이해관계가 부딪혀 뜨거운 논란이 되고 있는 제도이지만, 우리나라는 점유취득시효를 무작정 받아들여주고 있지 않습니다. 일정 요건을 성립한 경우에 한해 이를 인정하고 있는데요. 조건을 성립하기가 여간 까다로운게 아닙니다. 먼저 성립요건부터 설명드리겠습니다.

 

▶ 점유취득시효요건

시효취득의 성립요건은 다음과 같습니다.

 

1. 20년간 점유할 것
2. 소유의 의사가 있을 것
3. 평온하고 공연하게 점유할 것
4. 소유권 이전등기를 할 것

 

 

점유취득시효요건은 민법 제 245조에 명시되어 있습니다. 법조문 그대로 요건을 쉽게 풀이해보면 20년간 소유의 의사로써 누구나 알 수 있도록 문제없이 사용하였고, 소유권이전등기를 마쳤다면 점유취득이 인정된다는 것입니다. 이때 점유는 자주점유여야 하는데요. 자주의 점유란 소유의 의사를 가지고 있는 점유를 말하지만 자신이 소유권을 가지고 있거나 소유권이 있다고 믿어야 하는 것은 아닙니다. 그러나 타인 소유의 토지임을 알고 있으면서 무단으로 점유한 무단점유, 악의점유의 경우에는 점유취득시효가 인정되지 않습니다. 즉 타인의 소유권을 배제하고 자신이 토지 소유자로서 사실상 지배하고자 하는 의사가 분명해야합니다.

 

 

사실상 오랜 시간이 지났다면 내가 언제 이 토지를 점유하게 되었는지 기억이 나지 않는 경우가 다반사입니다.. 그렇기에 취득시효의 기산점을 정할 때, 시효완성의 과정에서 소유자의 변동이 없었다면 임의의 기산점을 선택하여 20년의 기간이 완료되었음을 확인할 수 있습니다. 시효완성 이후에 소유자가 변경된 바 있다면 해당 기간의 점유 사실을 이유로 새로운 소유자에게 권리를 주장하기가 어렵게 될 가능성이 높습니다. 그렇기에 시효가 완성된 사실을 알게 된다면 현 점유자는 그 즉시 자신의 명의로 소유권이전등기를 하는 것이 오랜 생활의 터전을 지키는 방법이 되겠습니다.

 

 

점유취득시효가 완성되면 점유자는 소유자에게 시효취득을 주장하며 소유권 이전등기를 요구할 수 있는데요. 원소유자는 소유권자로서 권리를 잃어버리기 때문에 점유자에게 등기를 이전해 주어야 하는 의무를 갖게 되며 그에 따른 부당이득반환 청구도 할 수 없게 됩니다. 이와 관련하여, 법원에서는 취득시효 완성이후, 소유권이전등기를 하지 못했더라도 등기 이행 절차를 청구했다면 취.득.시.효.완.성을 인정받을 수 있다고 판시한 바 있습니다.

 

부동산에 대한 취득시효가 완성되면 그 점유자는 그 소유명의자에 대하여 취득시효완성을 원인으로 한 소유권이전등기절차의 이행을 청구할 수 있고 그 소유명의자는 이에 응할 의무가 있으므로 비록 피고가 이 사건 토지에 관하여 그 명의로 소유권이전등기를 경료하지 아니하여 아직 그 소유권을 취득하지 못하였다고 하더라도 원고들은 피고에 대하여 이 사건 토지의 점유로 인한 부당이득반환청구를 할 수 없다 할 것이다. (대법원 92다51280)

 

 

위 사례에서, A는 B가 부동산 점유취득시효 성립조건에 부합하지 않는 사실을 입증한다면 토지를 되돌려 받을 수 있습니다. 현실적으로 점유취득시효요건을 충족시키는 것이 까다로워 인정되기란 무척 어렵습니다. 그렇기에 원 소유자는 전문 변호사와의 상담을 통해 상황을 뒤집을 수 있는 증거를 수집하고 상대방에 대응하여 소유권을 지켜야만 합니다.

 

점유취득시효의 경우 상황에 따라 적용되는 법리와 해석, 입증 방법에 따라 재판의 결과가 달라지곤 합니다. 시효 완성후 요건을 충족한 것 같아도 실상은 아닐 수 있고 분쟁의 상대방도 나의 주장에 맞대응하기 때문입니다. 자칫하면 나의 소중한 토지가 취득시효를 이유로 타인소유가 될 수도 있고, 요건성립 불충분으로 오랫동안 점유하던 거처를 빼앗길 수 있습니다. 만약 관련 분쟁에 휘말리셨다면 전문적인 부동산 변호사의 조력을 구해 문제에 신속히 대응하는 것이 좋습니다.

 

 

저희 법무법인 명경(서울)은 부동산 전문 김재윤 변호사를 필두로 부동산 전담팀을 운영하여 취득시효 분쟁을 포함한 부동산과 관련 사건을 다루고 있습니다. 의뢰인과 1:1 맞춤 상담으로 정확한 분석을 통해 합리적인 해결방안을 제시해 드리고 있습니다. 혼자서 고민하시기 보다는 전문가와의 상담을 통해 현명하게 문제를 해결하시길 바랍니다.