등기부취득시효 성립시 사유지 무단점용 밝혀졌다면

 

이제 가을날씨가 만연해졌습니다. 여러분들은 가을이 다가오면 무엇이 생각나시나요? 많은 것이 있겠지만 저는 가을은 독서의 계절이란 말이 생각이 납니다. 학생시절에는 책을 많이 읽었는데 취업을 준비하고 일을 시작하면서는 책을 잘 읽지 못하고 있어서 아쉬움이 뒤따르고 있습니다. 현대인들의 독서량은 과거에 비해 현저히 낮아졌습니다. 스마트폰의 보급으로 재밌게 시간을 보낼 수 있기 때문이죠. 그러나 책은 마음의 양식이란말이 있습니다. 책을 통해 배울 수 있는 것이 많은데요. 저도 틈틈히 시간을 내서 다시 책을 읽을 수 있도록 노력해야겠습니다.

 

 

과거 우리는 기술력의 부족으로 건물과 부대시설을 지을때 토지측량을 정확히 하지 못했습니다. 그렇기에 이웃의 땅을 조금 침범하였더라도 서로 좋게좋게 넘어가자며 묻어두곤 했죠. 그러다 사회와 기술이 발달하면서 기존의 노후된 건물을 부수고 새로운 건물과 시설을 증축하면서 정확한 토지경계와 사유지 무단점용 사실을 알게된 지주들이 많습니다.

 

하지만, 이웃 사이의 경계침범에 있어서 서로 사실을 인용하거나 모르고 오랜 시간이 지난 경우에는 문제가 생기기도 합니다. 바로 점유취득시효와 등/기/부/취/득/시/효로 인해 땅을 빼앗기기도 하고, 빼앗아 올 수 있기 때문입니다. 특히 땅을 빼앗긴 지주들은 종종 내 땅인줄 몰랐다가 이제야 알게 되었는데 왜 소유권을 행사할 수 없냐며 억울함을 호소하고 있습니다.

 

■■■ 등기부취득시효, 헌법재판소의 결정은

 

우리 민법은 제245조 2항에서 부동산 등.기.부.취.득.시.효를 규정하고 있는데요. 부동산을 등기하고 10년간 소유의 의사로 평온 공연하게 과실없이 점유한 때는 그 부동산의 소유권을 취득한다는 조항입니다. 지주의 입장에서 해석해 보면, 사유 재산권을 침해한다고 생각할 여지가 있다고 보여집니다. 관련해서 실제로 지난 2016년도에, 이와 관련한 헌법소원이 제기되었습니다.

 

#A씨는 2013년, 이사건 토지에 대해 50년전 부친 사망으로 토지를 상속받은 땅이라며 부동산 소유권을 이전해달라는 소송을 제기했는데요. 그러나 이 부동산은 40년전 매매됐고 소송 제기 당시 또 다른 사람에게 등기가 이전돼 있었습니다. 법원은 매매계약서가 위조되었다는 A씨의 주장을 인정했으나 마지막 등기이전자의 등/기/부/취/득/시/효/ 완성을 이유로 소유권은 돌려받을 수 없다고 판시했습니다. 이에 반발한 A씨는 해당 조항이 개인의 사유재산권을 침해한다며 헌법 소원을 제기한 사안입니다.

 

 

헌재는 "10년간 소유권을 행사하지 않은 사람보다는 소유 의사로 평온하게 점유하면서 등기한 사람의 부동산에 대한 이해관계가 두텁다"며 사실관계가 오래 지속된 경우 이를 신뢰한 사람을 보호할 필요가 있다고 판단했습니다. 본래 소유자가 10년 동안 자유롭게 소유권을 행사할 수 있고 점유자에게는 10년 기간의 등기와 선의 무과실을 요구하는 등 엄중한 요건을 통해 원소유자를 충분히 보호한다고 덧붙였는데요.

 

즉 원소유자에게는 시효중단, 시효이익 포기 등 10년 동안 토지의 원소유주를 보호할 수 있는 제도 및 원소유자와 시효취득자의 이익을 조정하는 방법이 마련되어 있기 때문에 등/기/부/취/득/시/효 해당 조항에 대해서 사적재산권 침해의 여지없음을 이유로 합헌결정을 내린 것입니다.

 

 

이렇게 논란이 있는 등기부취득시효 성립에는 몇 가지 요건이 존재하는데요. 일부 사람들은 '요건 그런건 지키면 되지' 라고 쉽게 생각하곤 하지만, 생각보다 모든 요건을 충족하기란 힘듭니다. 실제로 요건을 지켰다 생각했음에도 싸움이 일어나곤 하죠. 그렇기에 시효완성을 통해 부동산 소유권을 얻기 위해서는 요건에 대한 숙지는 필수입니다.

 

■■■ 등기부 취득시효 요건

 

등기부취득시효의 성립요건은 민법 제245조 2항에 명시되어 있습니다. 우리 법에는 "부동산의 소유자로 등기한 자가 10년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 선의이며 과실없이 그 부동산을 점유한 때에는 소유권을 취득한다"고 밝히고 있는데요. 이를 요약해보면 요건은 크게 10년의 소유권 등기 및 점유가 있을 것, 선의 및 무과실의 점유 두 가지로 정리할 수 있습니다.

 

"10년의 소유권 등기 및 점유가 있을 것"

이때의 등기는 적법하고 유효한 등기일 필요가 없습니다. 원인무효의 등기여도 가능하지만 판례는 중복등기에 대해서는 요건으로 인정하고 있지 않은데요. 또 점유기간은 10년이어야 하는데 우리 법원은 소유권 등기가 등기부에 기재된 기간도 10년이어야 한다고 판시하고 있습니다.

 

10년의 점유기간에 있어서 승계의 인정 문제가 발생할 수 있습니다. 민법 제199조에 따르면 등기를 믿고 부동산을 취득한 자를 보호하기 위한 등기부 취득시효제도에 따라 점유의 승계를 인정하고 있는데요. 따라서 이전 점유자의 점유를 승계하여 10년이 지난 경우에도 시효완성으로 인한 소유권 취득을 주장할 수 있게 됩니다.

 

"선의 및 무과실의 점유일 것"

민법 제197조에 따라 점유자는 선의로 추정되고 있으므로 무과실만 입증하면 요건을 충족할 수 있습니다. 여기서 선의의 무과실이란 등기에 관한 것이 아닌 점유에 대한 것인데요. 우리 법원은 "등기부 취득시효에 있어서는 점유개시에 과실이 없었음을 필요로 하고, 그 입증 책임은 주장하는 자에게 있으며, 여기서 무과실이라 함은 점유자가 자기의 소유라고 믿은 데에 과실이 없음을 말한다"고 밝히고 있습니다. (대법원 91다27082판결)

 

부동산 매수시 무과실에 대한 분쟁은 끊임없이 발생하곤 합니다. 우리법원은 한 사례에서 부동산을 매수하려는 자는 매수할 당시 매도인의 부동산 처분권한의 유무를 확인해야 한다고 판시한 바 있는데요. 그러나 그 조사를 하지 않고 토지를 매수하였다면 부동산의 점유에 과실이 인정된다고 보고 있습니다.

 

 

부동산을 매수하는 사람으로서는 특별한 사정이 없는 한 매도인이 권리자인지 여부를 알아보아야 할 것이므로 이를 알아보았더라면 매도인이 무권리자임을 알 수 있었을 것임에도 그와같은 조사를 하지 아니하였더라면 부동산 점유에 대하여 과실이 없다고 할 수 없고, 매도인 명의로 된 등기를 믿고 샀다고 하며 이것만 가지고 과실이 없다고 할 수 없다 (대법원 91다27082판결)

 

결과적으로 선의로써 토지 무단점용 및 등기했다면 등.기.부.취.득.시.효의 성립이 인정될 수 있습니다. 허나 악의로 이를 무단으로 점유 및 등기하여 시효완성을 기다렸다면, '선의의 점유'요건을 충족하지 못함으로써 시효완성이 인정되지 않아 소유권을 취득할 수 없습니다.

 

 

이렇듯 원소유주와 시효취득완성을 이유로 새로운 소유자와의 분쟁은 끊임없이 발생하고 있습니다. 비슷한 상황임에도 각자의 상황에 따라서 법리와 해석이 달라져 일반인의 입장에서는 혼자 시/효/취/득/완/성을 판단하기란 어렵습니다. 때문에 정확한 판단과 신속한 문제해결을 위해서는 전문가의 조력을 권유드리고 있는데요.

 

 

저희 법무법인 명경(서울)은 부동산 전문 김재윤 대표변호사를 필두로 부동산 전담팀을 운영하고 있습니다. 전문가와의 1:1 맞춤 상담을 통해 최적의 전략을 구상하여 의뢰인의 문제에 신속히 대응하도록 하겠습니다. 혹여 점유취득시효완성, 토지분쟁 등 다양한 부동산 문제를 겪고 계시다면 고민마시고 연락주시기 바랍니다.