토지보상협의 통한 수용토지 보상액 증액 방법은

 

최근 코로나19와 함께 독감이 유행하면서 독감 예방접종을 맞는 사람들이 많아지고 있습니다. 특히 독감은 코로나와 유사한 증세를 보이기 때문에 독감에 걸릴경우 독감 치료와 더불어 코로나19 검사도 받게 된다고 합니다. 질병관리청은 만 62세이상 노인분들과 영유아, 청소년까지 독감 무료 예방접종을 실시하고 있는데요.

 

너도나도 독감 백신을 맞다보니 현재 백신이 부족한 상황이 발생했다고 합니다. 최근 독감 백신 운반과정중 문제가 발생해 무료예방접종에 차질이 생겨 더욱 곤란한 상황이라고 하는데요. 하루 빨리 백신 물량이 충원되어 모든 국민이 예방접종을 맞아 안심할 수 있는 사회가 되길 바라고 있습니다.

 

 

9개월째 지속되는 코로나19로 인해 전국적으로 경제가 휘청하고 있는데요. 특히 소상공인과 자영업자들에게는 큰 피해를 주고 있습니다. 수도권의 경우 끊임없이 발생하는 산발적 지역감염으로 사회적 거리두기 2단계가 해제되지 않다보니 업체들은 장사를 하지 못하고 있습니다. 수입이 없는 상황에서 매달 임대료만 내다보니 피해가 극심한 것인데요.

 

하지만 이 때를 노려 사회경제상황을 악용하는 사람들이 있습니다. 경기가 침체되자 부를 축적하기 위해 부동산에 투자하는 사람이 많아지면서 소액투자자를 노린 기획부동산 사기가 더욱 늘어나고 있는 것인데요. 투자에 눈이 멀어 사기를 당한 피해자들의 슬픔과 걱정도 배가 되고 있는 안타까운 일이 지속되고 있습니다.

 

 

문제를 다른 측면에서 살펴보면, 사기를 당한 것과 별개로 고통받고 있는 사람들이 있습니다. 바로 국가 공권력에 의해 토지가 강제수용 되었던 지주들인데요. 몇 십년전, 국가에서는 공익사업의 시행을 위해 해당 지주들의 부지를 강제수용 했습니다. 헌법 제23조에서 모든 국민의 재산권은 보장되어야 한다고 명시되어 있지만, 공원 등의 기반시설 건설 및 주택의 재개발, 토지 수용 등으로 수용될 경우에는 사유재산권을 보장받지 못하고 있습니다.

 

국가 공익사업으로 인해 토지가 강제수용된 경우, 지방자치단체는 피해받은 개인에게 합당한 보상을 해주어야 하는데요. 보통 토지보상금은 강제수용으로 발생하는 대가로 현금 및 채권등으로서 지급받게 됩니다. 하지만 피해받은 기간과 토지가격에 비해 터무니없이 적은 가격을 산정받는 것이 현실이기에 분노하고 있는 지주들이 많습니다.

 

■■■ 토지보상금액 산정 기준은

우리법원은 토지수용보상금 산정에 있어서 일관적인 태도를 보이고 있습니다.

 

인근 유사 토지가 거래 및 보상된 사례가 있고, 그 가격이 정상적인 것으로서 적정한 보상액 평가에 영향을 미칠 수 있는 것임이 입증된 경우에는 인근 유사토지의 정상 거래가격을 참작할 수 있고, 보상 선례가 적정가격을 평가하는데 있어 중요 자료가 되는 경우에는 이를 참작하는 것이 상당하다 대법원 2006두11507판결

 

즉 통상적으로 토지를 수용할 때 보상금은 토지면적의 비교표준공시지가, 지역/개별/기타요인/보상선례 등 여러 요인을 종합적으로 고려하여 산정하게 되는 것입니다.

 

 

그러나 통상적으로 사업자가 제시한 보상금액을 재산권을 침해당한 개인이 처음부터 만족스러워 하기란 어렵습니다. 보상액이 산정되는데 있어서 여러 이유가 있겠지만, 대표적인 사유에 대해서 말씀드리겠습니다.

 

1. 토지보상은 공시지가 기준으로 평가

본래는 가격이 1이었지만 공익사업계획 등의 공고나 고시로 인해 가격이 10으로 변동된 경우에는, 그 공고 이전 시점의 공시지가를 기준으로 평가하기 때문에 토지가격 1로써 보상액이 산정됩니다. 그렇기에 현재 가치를 생각하고 있는 지주들의 입장에서는 가치상승 이전의 가치로 산정이 되다보니 만족스럽지 않게 되는 상황입니다.

 

2. 개발이익배제 원칙

개발이익배제 원칙이란, 자신의 노력과 무관하게 토지가치가 상승됐다면 공익사업 보상평가에 있어서 그 상승분은 배제 된다는 것입니다. 토지보상법 제67조 2항에서는 보상액 산정 시 해당 공익사업 등으로 토지의 가격이 변동되었을 때는 이를 고려하지 아니한다고 명시하고 있는데요. 그러나 우리 법원은 이에 덧붙여 "해당 공익사업과 관계없이 다른 사업의 시행으로 인한 개발이익은 이를 포함한 가격으로 평가해야 하고, 개발이익이 해당 공익사업의 사업인정 고시일 후에 발생한 경우에도 마찬가지다"라고 판시하고 있습니다. (대법원 2113두21182)

 

 

문제해결 위한 방법을 찾아보지 않고 현재에 안주한다면 가만히 앉아서 나의 소중한 재산을 빼앗기게 되는데요. 우리나라는 공권력에 의해 피해받은 개인들을 구제하기 위해 토지보상법에서 소유자에게 손실보상을 해주는 보상제도와 보상금을 증액할 수 있는 방법 및 절차를 명시하고 있습니다.

 

일반적으로 손실보상은 법으로 규정된 6가지 원칙과 판례를 통해 인정되고 있습니다. 그 내용은 사업시행자 보상의 원칙, 사전보상의 원칙, 현금보상의 원칙, 개인별 보상의 원칙, 일괄보상의 원칙, 시가보상의 원칙과 판례가 존재하고 있습니다. 그러나 이 원칙들은 말 그대로 일반적일 뿐, 지장물, 영업보상 등에 관한 별도의 보상절차와 수용토지보상액 증액 방법을 알아야 피해에 합당한 보상액을 산정받을 수 있습니다.

 

■■■​ 토지보상금 증액을 위해서는

내 땅이 국가에 강제 편입되었다면, 지주는 만족스러운 보상금을 받기 위해 지주로서의 정당한 권리를 행사해야만 하죠. 그렇기에 보상금이 만족스럽지 않을 경우, 토지보상금 증액을 위해서 토지보상협의 및 토지보상액 증액소송을 진행해야만 합니다.

 

절차는 사업시행자와 지주간의 협의로 시작되는데요. 선정된 감정평가사들은 산정한 감정평가액을 시행자에게 전달하고, 시행자는 이를 토대로 보상금을 결정 및 지주에게 통보합니다. 이 때 원만한 합의가 이루어진다면 계약이 체결됨으로써 소유권 이전과 손실보상금 지급이 이루어지게 되고 절차가 마무리 되죠.

 

 

하지만 처음부터 가격이 만족스럽기란 어렵습니다. 그렇기에 협의가 결렬된 경우, 수용 및 재결신청 등 이의신청을 통해 보상가격을 높여야 하는데요. 지주들이 의견서를 제출하면 사업시행자는 지방토지수용위원회에 수용재결을 신청하고, 재감정평가를 통해 다시 보상금을 산정 받는 과정을 거치게 됩니다. 이때도 협의가 불발되면 이의재결로 진행되죠.

 

이의재결 신청을 했지만 또 다시 유사한 금액이 산정될 것이 확실한 경우, 이의재결 절차를 진행하지 않고 바로 보상금 증액소송제기가 가능합니다. 만약 재결절차 마무리가 아닌 행정소송 진행을 결심하셨다면, 수용재결서를 받고 60일 이내에 제기하셔야 하기 때문에, 제소기간에 유념하셔야겠습니다.

 

 

오늘 국가로부터의 토지가격 산정 방법과 수용토지 보상액 증액을 위한 절차를 살펴보았습니다. 개인대 개인으로 진행하는 민사소송이 아닌 국가에 맞대응하여 진행하는 행정소송이다 보니 두려워하시는 분들이 많습니다. 한편으로는 "국가가 나한테 해코지 하겠어?"라는 마음으로 혼자 송옥을 진행하려고 변호사 상담을 받으러 다니시는 분들도 있는데요. 그러나 행정소송을 개인이 진행하기란 무척 어렵습니다. 다양한 법리적 해석이 필요한 부분이 많기기도 하지만 국가를 상대로 대응할 경우, 명확한 증거와 근거가 수반되어야 하기 때문입니다.

 

 

저희 법무법인 명경(서울)은 부동산 전문 김재윤 변호사를 필두로 부동산 전담팀을 운영하고 있습니다. 특히 도시공원 일몰제 등 공익사업을 위해 국가로부터 토지가 수용되었을 경우 지주로써의 권리를 주장하고 보상금 증액을 위해 앞장서고 있습니다. 개인별 맞춤 상담을 통해 가장 최적의 전략을 준비하여 만족스러운 결과를 안겨드릴 수 있도록 노력하겠습니다.