지상물매수청구권 관련 부동산분쟁 발생했다면

 

사회가 발전해감에 따라 인심이 팍팍해지긴 했지만, 여전히 주위에서 따뜻한 선행이나 이야기를 듣고 나면 흔히 들리는 말이 있습니다. 바로 사람사이의 정이 살아있다, 아직 인심이 따뜻하다 등등입니다. 과거에는 서로의 집에 담장이 없을 정도로 이웃끼리 서로 믿고, 작은 분쟁이 발생하더라도 서로 양보하고 넘어가던 시대였죠. 특히 토지에 있어서 정확한 측량이 불가했기 때문에 이웃이 조금 침범하더라도 눈감아주는 경우가 많았습니다.

 

그러나 최근에는 세대가 변화하면서 부동산 소유자가 달라지고, 일부 수도권과 지방거점도시 부동산 가격이 급상승 하면서 더 이상 토지 경계침범을 눈감아주지 않게 되었습니다. 유난히 우리나라에서는 토지와 건물의 소유자가 다른 것을 많이 볼 수 있는데요. 일반적으로 땅과 건물의 소유자가 일치한다면 분쟁이 발생할 여지가 없겠지만, 주인이 다르다면 건물 주인도 토지를 빌려 쓰면서 땅 주인과의 관계에서 다양한 문제가 발생하곤 합니다.

 

 

일반적으로 둘 사이의 관계에서 소위 지주가 갑질하는 상황이 종종 발생하고 있습니다. 어차피 내 소유 토지에 지어진 건물이니 철거하고 싶지 않으면 자신의 요구에 응하라는 식인데요. 혹자는 땅을 빌려 건물을 짓고 영업 중이던 건물주가 계약 만료시기에 계약 연장을 요청했으나, 땅 주인이 더 이상 계약 연장을 하지 않겠다며 빌려준 토지에 대해 원상회복을 요구하는 경우도 흔히 볼 수 있는 사례죠. 협의가 되지 않았을 때 건물을 철거해야 할지 고민 많으신 분들이 있으실 겁니다.

 

◈ 지상물매수청구권?

지주들의 부당한 대우에 대응하기 위해 우리 민법은 제643조와 제283조에 지상물매수청구권​을 명시하고 있습니다.

 

제283조(지상권자의 갱신청구권, 매수청구권)
①지상권이 소멸한 경우 건물 기타 공작물이나 수목이 현존한 때에는 지상권자는 계약의 갱신을 청구할 수 있다.
②지상권설정자가 계약의 갱신을 원하지 아니하는 때에는 지상권자는 상당한 가액으로 전항의 공작물이나 수목의 매수를 청구할 수 있다.

643조(임차인의 갱신청구권, 매수청구권) 건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임대차의 기간이 만료한 경우에 건물, 수목 기타 지상시설이 현존한 때에는 제283조의 규정을 준용한다.

즉 임대차 계약이 종료되었을 때 건물이 현존하고 있는 상태라면 건물주는 지주에게 계약갱신을 요청할 수 있고, 만약 지주가 이를 거부한다면 건물주는 그 현존건물 대해 매수청구를 할 수 있습니다.

 

 

매수청구권은 형성권이자 강행규정이기 때문에 계약자들의 의사와는 상관없이 의사표현을 하는 것만으로도 효력이 적용됩니다. 그렇기에 임대인은 임차인의 계약 갱신 요구는 거절할 수 있으나, 요구를 거절함으로써 현존 지상물에 대하여 매수청구를 하는 것은 거절하지 못하게 되죠. 이러한 청구권은 건물주에게 있어서 막강한 권력으로써 다가오기에 아무 때나 청구할 수는 없고, 권리 행사를 위해서는 일정한 요건을 충족해야합니다.

 

◈ 매수청구권 행사하려면

1. 지주와 건물주간 계약이 존속기간 만료로 인한 해지

임대차계약이 존속기간 만료로 인한 해지라 함은 토지임대차기간이 정상적으로 만료 되었으나 임대인의 단순 변심으로 계약만료시 재계약을 하지 않는 경우입니다. 이 때 임차인이 2회이상 차임을 연체했거나 임대인의 동의없이 무단으로 전대하는 등 계약사항 위반을 원인으로 계약해지가 되었다면 매수청구권을 행사할 수 없습니다.

 

2. 임대차 계약 만료시 지상물이 현존할 것.

지상물의 현존 유무를 따지는 것은 단순히 건물이 존재하는지의 여부를 보는 것만을 뜻하지 않습니다. 건물이 객관적으로 경제적 가치가 있는지, 임대인의 건물효용성 유무와는 무관하고 건물이 토지의 임대차 목적에 반하여 축조되고 임대인이 예상할 수 없을 정도의 고가의 것이라는 등 특별한 사정이 없는 한 임대차 계약 당시 있었던 건물이나 임대인의 동의를 받고 신축한 경우를 요하지 않고 그 건물이 목적물로써의 가치가 남아 있어야 요건을 충족할 수 있습니다.

 

 

◈무허가 건물이라면

우리 법원은 허가되지 않은 뚜껑매물도 청구 대상이 될 수 있다고 판시한 바 있는데요. 판례에 따르면 “매수청구권은 국민경제적 관점에서 지상 건물의 잔존 가치를 보존하고 토지 소유자의 배타적 소유권 행사로 인해 희생당하기 쉬운 임차인을 보호하기 위한 제도이기 때문에 특별한 사정이 없는 한 행정관청의 허가를 받은 적법한 건물이 아니더라도 임차인의 건물매수청구권의 대상이 될 수 있다”고 명시하고 있습니다. (대법원 2013다48364)

 

이에 덧붙여서 건물을 매수하여 점유하고 있는 사람은 소유자로서의 등기명의가 없다 하더라도 그 권리의 범위 내에서는 그 점유 중인 건물에 대하여 법률상 또는 사실상의 처분권을 가지고 있기 때문에 임차인으로부터 미등기 무허가건물을 매수하여 점유하고 있는 임차인은 특별한 사정이 없는 한 비록 소유자로서의 등기명의가 없어 소유권을 취득하지 못하였다 하더라도 임대인에 대하여 지상물매수청구권을 행사할 수 있는 지위에 있다고 보고 있죠. (대법원 95다55245, 2013다48371)

 

 

임차인이 고유의무를 해태하지 않았다면 매수청구권을 행사하는 방식은 정해진 것이 없습니다. 임대인과 목적물의 가격에 대해서 합의를 진행하게 되는데 합의가 원만히 이루어진다면 법원은 건물 철거 대신에 임대인의 건물매매 대금 지급과 동시이행으로 임차인에게 건물 인도 및 소유권이전등기의무를 명하는 판결을 내리게 됩니다. 원만히 이루어지지 않는다면 소송을 통해 건물의 값을 감정평가 받아 진행하시면 됩니다.

 

 

이 때, 건물의 가격을 산정하는 데 있어서 우리 법원은 “건물의 매수가격을 정함에 있어서는, 건물 자체의 가격 외 건물의 위치, 주변토지의 여러 사정을 종합적으로 고려하여 매수청구권 행사 당시 건물이 현재하는 대로의 상태에서 평가된 시가가 정해지나, 건물에서 임차인이 영업을 하면서 얻고 있었던 수익까지 고려할 것은 아니다”라고 판시한 바 있기에 합당한 금액이 산정되지 않았을 경우 다투어볼 여지가 있겠습니다. (대법원 2002다46003, 97다37753 판결)

 

 

부동산분쟁은 그 자체로 다양한 법리관계가 얽혀있기 때문에 신속한 문제대응을 위해서는 전문 변호인의 조력을 구하는 것이 좋습니다. 저희 법무법인 명경(서울)은 부동산 전문 김재윤 대표변호사를 필두로 부동산 전담 팀을 운영하고 있습니다. 다년간의 실무 경력을 토대로 최적의 전략을 고안하고 만족스러운 결과를 안겨드리도록 하겠습니다. 관련 문제를 겪고 계시다면 고민하지 마시고 명경(서울)의 문을 두드려주시기 바랍니다.