부동산 이면계약 전세사기 대응하려면

 

날씨가 추워지고 있지만 최근 일주일간 코로나의 확산세가 끊임없이 증가하고 있습니다. 오늘은 약 70일 만에 확진자 200명에 근접하는 최고수치를 달성하기도 했는데요. 시간이 지남에 따라 코로나에 무뎌지고 있는 것일까요? 확산세가 거세질수록 두려운 마음이 생기기도 합니다.

 

과거 추워지면 코로나 바이러스가 금방 사그라들 것이라는 주장과는 달리 계속해서 확진자 수는 세자리를 유지하고 있습니다. 정부에서는 새롭게 개편한 코로나 1.5단계로의 격상을 고려하고 있는데요. 시민들과 코로나 종식을 위해 노력하는 사람들의 노력을 통해 코로나 없는 사회가 하루 빨리 다가왔으면 좋겠습니다.

 

 

부동산의 가치가 증가함에 따라 토지와 집 관련 사기사례가 전국적으로 발생하게 되면서 피해액이 범잡을 수 없이 커지고 있습니다. 최근에는 매매뿐만 아니라 전셋집도 구하기가 어려워짐에 따라 많은 사람들이 집을 마련하고자 노력하고 있는 상황인데요. 사기꾼들은 큰 수익을 노리고자 대학생부터 사회초년생, 신혼부부 까지 다양한 세대의 사람들을 노리고 있습니다.

 

인터넷에서 피해사례를 봐도 막상 ‘나는 안당하겠지’하며 그냥 넘기거나, 사기를 당한 후 당황스러워 제때 대처하지 못하는 분들이 참 많으신데요. 주위에서 흔히 볼 수 있는 사례인 만큼 오늘 이에 대해 설명해드리도록 하겠습니다.

 

◈ 이중계약 얼마나 알고계신가요?

부동산 이중계약은 말 그대로 하나의 부동산에 두 개의 계약즉, 이면계약 체결되는 것을 뜻합니다. 즉 건물주로부터 권리를 위임받은 자가 임대인과는 월세 계약을 하고, 세입자에게는 본인이 임대인인척 전세계약을 체결하여 중간에서 전세보증금을 가로채는 것이죠. 주로 중개인이 집주인에게는 매달 월세를 송금하고, 세입자에게는 이중계약으로 전세계약을 체결하여 보증금을 가져가는 것이 일반적인 사례입니다.

 

이는 크게 두가지 경우로 나누어 볼 수 있는데요. 첫 번째는 주로 알고 계시는 ‘매도인이 하나의 물건을 가지고 2인 이상의 매수인과 각각 계약을 체결하는 경우’입니다. 두 번째로는 ‘공식계약서 외에 비공식으로 작성한 것이 존재하는 경우’를 말하는데요. 주로 실거래가를 속이는 업계약서 및 다운 계약서로 불리고 있습니다. 정확한 이해를 돕기 위해 첫 번째 사안과 관련된 사례 소개드리겠습니다.

 

◈ 부동산 이중계약 사례는

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몇달전 결혼한 A는 신혼집을 마련하기 위해 집을 알아보고 있었습니다. 여러 매물을 보고 비교하면서 드디어 마음에 드는 집을 발견했는데요. 심지어 집주인 B는 돈이 급하게 필요한 상황이라며 주위 시세보다 저렴한 가격에 팔겠다며 A를 회유했습니다. A는 이만한 조건과 가격이 드물기에 다른 사람에게 팔리면 어쩌나 걱정하며 바로 계약서를 작성하게 되었습니다.

 

계약금은 계약서를 작성하면서 바로 지급했고, 중도금은 보름 후에, 잔금은 한 달 후에 지급하기로 약정했습니다. 잔금을 치르고 A는 기쁜 마음으로 이사 및 당일 주민센터에서 전입신고를 했는데요. 7일후 등기소를 방문하여 직접 소유권 이전등기를 신청했지만 등기소에서는 등기를 이전할 수 없다고 통보했습니다. 이미 B가 이중계약을 맺어 다른 계약자인 C가 소유권 이전등기를 했기 때문이었는데요. 이처럼 산발적으로 발생하는 이면계약사기 예방할 수 있을까요?

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◈ 예방법은

피해를 예방하기 위해서 임차인이 계약전 취할 수 있는 방법들이 있습니다. 우선 당사자끼리 계약을 진행하는 것인데요. 부득이하게 당사자가 자리에 나올 수 없는 경우에는 공인중개사에게 중개를 위임하거나 대리인에게 적법한 위임장과 인감증명서, 신분증 등의 서류를 꼼꼼히 요청 및 검토하는 것이 좋습니다. 입주하게 될 경우 미리 전입신고 및 확정일자를 받아 혹시 모를 일에 대비하여 우선변제권과 대항력도 확보한다면 베스트죠.

 

 

계약을 치르고 나서 중도금 및 잔금까지의 기한이 오래 남았을 경우 계속해서 등기부등본 또한 확인해볼 필요가 있습니다. 공인중개사가 계약 당일 오전에 등본을 미리 출력해놓는 경우가 있는데요. 짧은 사이에 임차 건물의 권리가 어떻게 변동될지 모르는 것이기에 꼭 계약 직전의 등기부등본을 재발급을 요청하는 것이 좋습니다.

 

더 나아가 계약서 작성시 특약사항을 기입 및 명시해야합니다. 만약 부동산 이중계약 사기 원인으로 계약 파기되는 경우 위약금으로 거래금액의 2배를 지불하는 등의 특약사항을 기재한다면, 상대적으로 계약 파기의 위험부담이 커지기에 이면계약을 방지할 수 있습니다.

 

◈ 피해에 대응하려면

예방법을 근간에 두고 계약을 체결해도 사기를 100% 예방하기란 힘듭니다. 시간이 지남에 따라 사기유형은 더욱 지능화되고 있기 때문인데요. 사기피해를 입었다면 우리는 보증금을 돌려받기 위한 노력을 해야 합니다. 우선 매물이 위치한 구청과 관할세무서에 민원를 제기한 후, 별도의 조치가 없을 경우 내용증명과 지급명령신청, 그 뒤를 이어 전세금반환청구소송을 진행해볼 수 있습니다.

 

위와 같이 모든 민사적 방법을 동원했음에도 돈을 돌려주지 않을 경우 추가적으로 횡령 및 배임으로 형사고소를 진행하여 처벌받게 하거나 합의를 유도해야하죠. 허나 우리 민법상 모든 이중계약 행위 자체를 불법으로 보고 있는 것은 아니기에 일단은 유효한 것으로 간주하고 있어 유죄를 입증하기가 쉽지만은 않습니다.

 

 

그러나 마냥 유효한 것만은 아닙니다. 우리법원은 “제2매수인이 매도인의 배임행위에 적극 가담했을 경우 반사회질서 법률행위로 보아 무효로 한다”고 판시한 바 있는데요. 제1매수인이 계약을 이행하기 위해서는 제2매수인이 매도인과 제1매수인 사이에 계약을 했다는 사실을 알아야 하고, 매도인이 배임행위를 하도록 적극 권유하는 등의 행위사실을 입증해야만 하는데요. 법률적 지식이 없는 일반인의 입장에서 상대방의 주장을 반박할 근거를 찾고 홀로 소송을 이끌어 가기란 무척 버거운 일일 것입니다.

 

 

저희 법무법인 명경(서울)은 부동산 전문 김재윤 대표변호사를 필두로 부동산 전담팀을 운영하고 있습니다. 모든 소송이 그렇겠지만 부동산분쟁의 경우 문제에 신속히 대응하여 확실한 증거를 잡아내는 것이 승소로 가는 지름길이 되곤 합니다. 의뢰인과의 1:1 맞춤 상담으로 만족스러운 결과를 이끌어낼 수 있는 최적의 전략을 제공 드리겠습니다. 피해를 입으셨다면 주저하지 마시고 명경으로 연락주시기 바랍니다.