공공지원민간임대주택 분양전환 소송 불가피하다면

 

옛날부터 현재까지 집을 소유하고 있지 않은 사람들은 가족과 함께 온전히 살아갈 수 있는 ‘내 집’을 마련하기를 소망합니다. 오롯이 나의 집을 구하는 것은 부모님의 슬하에서 벗어나 새로운 인생시작의 시발점이기도 한데요. 처음 사회에 첫 발을 내딛은 신입사원부터 시작해서 신혼부부 등 많은 사람이 각자의 집을 마련하고자 노력하고 있습니다.

 

집 자체가 워낙 고가이기에 기존에 마음에 드는 집을 구하기 쉽지 않았지만, 2000년대로 돌입하면서 서울과 수도권, 지방의 집값이 확연히 차이나면서 더욱 힘들게 되었습니다. 다양한 여가 및 문화시설과 교통의 편리함 등 없는게 없는 서울이라고 하죠. 교육부터 생활 전반적인 부분에서 지방과는 차이난다고 생각하는 사람들이 많아 서울 및 수도권에서 거주하고자 하는 사람들이 많아졌기 때문입니다. 더 나아가 최근 정부의 부동산규제로 매매뿐만 아니라 전세마저도 구하기 힘들어져버린 현실에 대다수의 무주택자들은 기약없이 내 집 마련을 위해 애쓰고 있을 뿐이죠.

 

 

서민들의 부담을 줄여주기 위해 정부와 민간 업체들은 수년전부터 주택도시기금을 투자하여 전국에 공공지원민간임대주택을 짓고 있습니다. 이는 저소득층의 시민들이 부담없는 가격으로 나은 공간에서 일정기간 거주할 수 있도록 지원하는 취지로써 지은 주택인데요. 주변 시세보다 낮은 보증금과 월 임대료만 내면 최소 5년에서 최대 영구적으로 거주할 수 있고, 조건을 충족할 경우 우선분양권을 얻을 수 있어 많은 사람들이 이에 입주하는 것을 희망하고 있습니다.

 

그렇지만 임대주택에 희망하는 사람들이 많아짐에 따라 경쟁이 치열해져 입주하기란 로또당첨이나 마찬가지가 되었습니다. 입주조건을 충족하는 사람이 한 두명이 아니기 때문인데요. 특히 최근 신도시 곳곳에서 공공임대 아파트가 예비입주자를 모집공고를 하기도 했었죠. 원하는 지역에 입주공고 나왔을 때 성공적인 입주를 위해서 입주조건과 가산점을 잘 숙지할 필요가 있습니다.

 

◈ 분양전환 임대주택 입주조건은

한국토지주택공사 홈페이지에 명시된 자료에 따르면 전용면적에 따라 입주조건과 혜택이 달라지기 때문에 하나하나 살펴보도록 하겠습니다.

 

출처 : 한국토지주택공사 홈페이지

 

전용면적 85㎡ 이하에서는 무주택 세대구성원으로서 청약저축 가입자가 우선 선발이 되며, 입주했을 경우 시중 시세의 90% 수준으로 저렴하게 좋은 아파트에서 거주할 수 있게 됩니다. 반면 전용면적 85㎡가 초과하면 만19세 이상인 자로서 청약예금 가입자가 우선 선발이 되지만 시중 시세와 동일하게 공급받게 된다는 차이가 있는데요.

 

일반적으로 당첨자 선정기준은 전용미터 40㎡ 초과주택의 경우 3년 이상의 기간동안 무주택 세대구성원으로 저축 총액이 많은 사람에게 배정되고 있습니다. 반면 40㎡ 이하라면 3년이상의 기간동안 무주택 세대구성원이지만 납입액수보다는 납입횟수를 기준으로 측정하게 되고, 2순위까지 배정이 이루어지면 추첨을 통해 당첨되고 있죠.

 

 

수도권의 경우에는 청약저축에 가입한지 1년이 경과된 자로 밀리지 않고 매월 약정 납입일에 월납입금을 12회 이상 넣은 무주택 세대구성원이 1순위가 됩니다. 수도권 외 지역은 6개월 경과된 자 중에 월 납입금 6회 이상이면 요건충족이 가능하죠. 투기과열 및 청약과열지구 등 매 지역마다 당첨되기 위한 조건이 다르기 때문에 원하는 지역이 있으시다면 사전에 모집공고와 조건을 보고 입주가능성 예상해보는 것이 좋습니다.

 

◈분양전환 부적격세대, 문제는?

그러나 최근 공공지원민간임대주택 분양전환과 관련된 문제가 끊이지 않고 있습니다. 임대업체가 임대주택제도의 이면에서 미분양된 집을 유사시세에 동일하게 판매함으로써 큰 수익을 얻기 위해 임차인들을 내쫓고 있는 것인데요. 말도 안되는 온갖 이유를 갖다 붙이며 임차인에게 부적격세대를 통보, 우선분양전환을 받지 못하게 하고 있습니다. 업체는 주로 ‘계속거주의무’와 ‘무주택 세대주’ 요건 미충족을 이유로 쫓아내고 있어 임차인의 한숨과 눈물은 날로 늘어나고 있다고 합니다.

 

 

임대주택은 입주부터 분양 당시까지는 세대구성원 모두가 무주택자여야 가능하고, 미분양시 이후 선착순세대로 전환할 경우 임차인만 무주택자여도 우선분양전환권을 받을 수 있었습니다. 우리 법원도 “해당 임대주택을 유일하고도 단일한 거주지로 하여 임대차 계약기간 개시일 무렵부터 분양전환 당시까지 임차인 본인이 직접 거주하거나 당초 임차인과 동거하던 세대구성원 일부가 그 기간동안 계속 거주하는 경우의 임차인을 의미한다”고 판시하면서 무주택자에 대한 정의를 내린바 있는데요. (대법원2014도14871판결)

 

 

그러나 최근 대법원은 “임대주택의 분양전환 자격은 세대원 전원이 주택을 소유하지 않아야 한다”고 해석을 변경했습니다. 그러자 업체들은 대법원 판결을 전후해 본인만 무주택이면 분양전환 가능하다며 미분양 물량을 계약하게 했는데요. 이후 집값이 오르자 배우자의 주택 소유 여부 등을 이유로 부적격을 통보 분양전환을 받지 못하게 하는 사례가 무더기로 발생하면서 새로운 사회문제로 떠오르게 되었습니다. 공공지원 민간임대주택이기에 믿고 입주했지만 업체들의 태세전환으로 쫓겨날 상황에 처한 임차인들은 벼랑 끝에 몰리고 있습니다.

 

최근 부적격세대 통보를 뒤엎고 임차인이 분양전환을 받은 좋은 선례가 나오긴 했지만, 사실상 법률적 지식이 없는 일반인이 사업체를 상대로 소송을 유리하게 이끌어 성공적인 결과를 내기란 어려운 일입니다. 특히 부적격세대 통보로 가장 문제되고 있는 ‘임차인 계속 거주’와 ‘무주택 세대원’ 여부에 대한 부분을 제대로 반박하려면 합리적인 주장과 그에 따른 명백한 증거를 입증해야만 하죠. 그렇기에 승소로 나아가기 위해서는 부동산 전문 변호인의 조력을 구해 신속히 대응하는 것이 좋습니다.

 

 

법무법인 명경(서울)은 부동산 전문 김재윤 대표변호사를 필두로 부동산 전담팀을 운영중에 있습니다. 의뢰인과의 1:1 맞춤 상담으로 합리적인 솔루션을 제공하여 만족스러운 결과를 이끌어 낼 수 있도록 노력하겠습니다. 당장 눈앞에 펼쳐진 소송에 당황스러우시겠지만, 저희 명경이 법률 조력자로써 올바른 방향으로 나아갈 수 있도록 함께하겠습니다.

 

http://landlawyer.co.kr

법무법인명경 부동산변호사닷컴