토지보상금 받기위한 토지수용절차 궁금하다면

 

2020년이 시작된 이래로 사회가 조용할 날 없이 시끌시끌합니다. 코로나를 시작으로 장기화로 인한 경기침체와 주가폭락, N번방 사건 등 사회적으로 크고작은 사건들이 지속적으로 발생하고있기 때문입니다. 수면위로 떠올라 많은 사람들이 관심가진 문제들이 있는 반면, 남들이 관심갖지 않는 문제이기에 묵묵히 자신들의 상황을 해결하기 위해 고군분투 하고 있는 사람들이 있습니다. 바로 토지보상과 관련된 지주들이죠.

 

◈ 토지보상

여러분들은 토지보상에 대해 알고 계십니까? 최근 3기 신도시 토지보상과 도시공원 일몰제로 인해 토지보상 문제가 조금씩 수면위로 드러나고 있는데요. 토지보상이란 정부 또는 지자체에서 공익사업을 위해 개인사유권을 침해했을 때, 피해에 합당한 보상을 지급하는 것을 이야기합니다. 주로 학교나 공원, 도로 등의 기반시설 건설, 도시계획에 따라 주택 건설 신도시 및 재개발 등이 공익사업에 포함되곤 합니다.

 

헌법에서는 모든 국인의 재산권을 보장하고자 하지만, 현실은 이상과는 너무도 달라 개개인이 만족스러운 보상을 받기 힘듭니다. 정해진 예산은 한정적인데 보상해주어야 할 것은 너무나 많기 때문인데요. 생각하지도 못한 피해에 지주들은 어떻게 대응해야할지 고민하시는 분들이 많이 있습니다. 당장 관련없을 것 같지만 내게 언제 닥칠지 모르는 일 일 수 있기 때문에 오늘 토지보상금과 토지수용절차에 대한 내용 다루어보겠습니다.

 

◈토지보상절차는

토지보상절차는 협의로 시작되며, 사업시행자는 감정평가사를 선정하여 보상협의회를 개최하게됩니다. 일반적으로 3명의 감정평가사들에게 감정평가를 의뢰하고 그 평균금액을 보상액으로 결정하고 있는데요. 이때 토지소유자와 사업시행자 사이에 원만한 합의가 이루어진다면 계약을 체결, 소유권 이전과 동시에 합의된 보상금을 지급함으로써 절차가 마무리되고 있습니다.

 

보통 토지보상금은 강제수용으로 발생하는 대가로 현금 및 채권 등으로 보상하는 것이 원칙이지만, 보상 대상자가 다른 것을 원할 경우 대토보상으로써 사업지 내에 해당사업으로 조성된 토지로 돌려받을 수 있죠. 그러나 현실적으로 첫 감정평가에서 만족스러운 보상액이 나오기란 어렵습니다.

 

 

우리법원은 토지수용보상액 산정에 있어서 “인근 유사 토지가 거래 및 보상된 사례가 있고, 그 가격이 정상적인 것으로서 적정한 보상액 평가에 영향을 미칠 수 있는 것임이 입증된 경우에는 인근 유사토지의 정상거래가격을 참작할 수 있고, 보상 선례가 적정가격을 평가하는데 있어 중요 자료가 되는 경우에는 이를 참작하는 것이 상당하다”고 판시한 바 있죠. (대법원 2006두11507판결) 이를 기반으로 보면 통상적으로 토지를 수용할 때 보상금은 토지 면적의 비교표준 공시지가, 지역·개별·기타요인, 보상선례 등 여러 요인을 종합적으로 고려하여 산정하게 됩니다.

 

 

특히 이번 3기 신도시 토지보상액의 경우 총 45조원으로 추정, 공원 일몰제의 경우 장기미집행으로 인한 보상 및 수용보상이 상당하기 때문에 합당한 보상금이 책정되기 힘듭니다. 그러나 가만히 앉아서 보고있을 수많은 없는데요. 부족한 보상비가 협의되지 않을 경우 지주들은 단계를 통해 보상금 증액 노력을 해보아야만 합니다. 다만 첫 감정평가에서의 보상액과 큰 차이가 나지 않기 때문에 감정평가의 첫 단계를 가장 신중하게 진행할 필요가 있겠습니다.

 

 

우선, 보상금액이 적다고 생각되면, 보상금 증액을 위한 노력으로 이의신청절차에 돌입할 수 있습니다. 즉 협의가 원만히 진행되지 않았거나 불가능한 경우 본격적인 권리구제절차로 들어가게 되는 것인데요. 권리구제절차에 임하게 되면 수용 및 이의 재결과 행정소송의 과정에서 총 3번의 추가 감정을 받을 수 있고, 이를 통해 보상금 증액이 이루어집니다.

 

이의신청단계에서 재결이라는 제도가 낯설 수 있을텐데요. 재결이란 의견서를 제출하여 감정평가액의 적정성을 다투는 것으로써 토지 가격의 재평가를 요청하는 것입니다. 절차에 들어가면 토지수용위원회는 지주와 사업시행자 등 의견을 취합해서 토지수보상금에 관련된 사항을 재결하게 되는데요. 3단계의 구제절차에서 보상금이 가장 많이 오르는 단계이기 때문에 의견서 작성을 하실 때에는 변호인과 함께 하시는 것을 권유드리고 있습니다.

 

토지수용위원회의 재결 결과가 만족스럽다면 절차의 마무리로 소유권 이전 및 보상금 지불이 이루어집니다. 그러나 결과가 흡족하지 않을 경우 재결서 정본을 받은 날로부터 30일 이내에 이의를 신청하여 다음 단계로 넘어가야만 하죠.

 

2번의 재결을 통한 이의신청에도 해답이 보이지 않을 경우에는 행정소송을 제기해야합니다. 이는 재결서를 받은 날부터 90일 이내에, 이의 신청을 거친 경우 이의신청에 대한 재결서를 받은 날부터 60일 이내에 진행할 수 있는데요. 재결에 대한 이의신청이나 행정소송은 공익사업의 진행 및 토지의 수용을 정지시키지 않으니 주의하실 필요가 있겠습니다.

 

 

국가로부터 강제로 재산권을 착취당했다면 어떻게 대응하셔야 할지 막막하신 분이 많으실 것입니다. 서로 주장하는 이권이 다르기 때문에 신도시 개발과 일몰제, 재개발 보상 등을 앞두고 토지 보상금증액 대한 법적 갈등의 고조가 예상되고 있습니다. 토지보상법에서는 사업시행사가 사업승인 고시 후 1년 안에 손실보상 재결을 신청하지 않으면, 다음날 재결신청 효력이 상실된다고 명시하고 있기 때문에 최대한 빠른 시일 내에 토지수용에 대한 보상과정에 돌입해야만 합니다.

 

 

1년이 소송을 준비하는데 있어서 상당히 긴 시간이라 생각될 수 있지만 현재 코로나로 인해 모든 상황이 연기되고 있어 결코 긴 시간이 아닙니다. 안일하게 준비하다가는 이의기간을 놓쳐 지주로써의 정당한 권리를 잃어버리게 되는데요. 기회를 놓치지 않기 위해서는 부동산 전문 변호인단의 조력을 통해 신속히 문제에 대응하는 것이 좋습니다.

 

 

저희 법무법인 명경(서울)은 부동산 전문 김재윤 변호사의 전두지휘 아래 부동산 전담팀을 운영하여, 공익사업을 위해 국가로부터 토지가 수용된 경우 보상금 증액을 위해 앞장서고 있습니다. 국가와 지방자치단체라고해서 개인의 사유재산권을 침해할 수 없기 때문에 국가에 의해 토지가 강제수용 되었다면 피해에 합당한 보상을 받아야만 합니다. 1:1 맞춤상담을 통해 개개인에게 가장 합리적인 대안을 준비하여 만족스러운 결과를 안겨드릴 수 있도록 노력하겠습니다.

 

 

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