공공임대 분양전환 부적격세대 뒤집은 사례는

 

화창한 날씨를 볼 때마다 어디로든 떠나고 싶은 마음이 듭니다. 포스트코로나 이래로 자유롭게 놀러 다니지 못하다 보니 여행 갈증에 목이 마를 지경인데요. 많은 사람들이 마스크와 집콕 생활을 답답해하기 시작하면서 하나 둘 밖으로 나오고 있습니다. 특히 오늘같이 파란 하늘에 포근한 날씨라면 어디든 갈 수 있을 것만 같은 기분입니다.

 

저도 여행이나 동네 곳곳을 돌아다니는 것을 좋아하는데요. 최근 집에만 있다보니 여행하고 지역을 탐방하는 것의 즐거움을 잊어가는 것 같습니다. 매일 반복되는 일상에 지쳐갈 쯤 저 스스로를 되찾고 리프레시할 수 있도록 혼자만의 여행계획을 짜보아야겠습니다.

 

 

시간에 지남에 따라 사회가 발달하면서 유난히 사람들 사이에 잦은 분쟁이 발생하는 부분이 있습니다. 바로 부동산과 관련된 부분인데요. 부동산은 어려운 시기에 재산을 불릴 수 있는 좋은 투자가치가 되기도 하지만, 우리의 삶과 밀접하게 관련되어있는 ‘집’이기도 하기에 이와 관련된 여러 문제가 야기되고 있습니다. 특히 천정부지로 치솟고 있는 수도권과 지방거점지역 등에서는 임대주택이 지어짐에 따라서 입주와 분양전환에 관련된 문제가 불거지고 있다고 합니다.

 

임대아파트는 주변 시세보다 낮은 보증금과 월 임대료만 내면 최소 5년에서 최대 영구적으로 거주할 수 있고, 일정기간 거주하고 조건을 충족한다면 별다른 경쟁 없이 우선분양 전환되어 저렴한 가격에 분양권을 받을 수 있습니다. 자가 마련이 필요한 신혼부부부터, 사회 초년생, 무주택자인 세대주들은 이에 입주하는 것을 희망하곤 하죠. 사실상 일정 요건만 충족되면 신청할 수 있기 때문에 아파트에 입주하기 위해서 치열한 경쟁이 펼쳐지고 있습니다.

 

◈ 공공임대 분양전환, 문제는

옛날에는 입주부터 분양 당시까지 세대구성원 모두가 무주택자여야 가능하고, 분양이 되지 않았을 경우 임차인만 무주택자여도 우선분양전환권을 받을 수 있었습니다. 우리 법원도 “임대아파트 분양전환 당시까지 거주한 무주택자인 임차인’이란 해당 임대주택을 유일하고도 단일한 거주지로 하여 임대차 계약기간 개시일 무렵부터 분양전환 시기까지 임차인 본인이 직접 거주하거나 당초 임차인과 동거하던 세대구성원 일부가 그 기간 동안 계속 거주하는 경우의 임차인을 의미한다”고 밝힌 바 있죠.(대법원2014도14871판결)

 

그러나 최근 대법원이 “임대주택의 분양전환 자격은 세대원 전원이 주택을 소유하지 않아야 한다”고 유권해석을 변경하면서 논란이 불거지고 있는데요. 대법원 판결을 전후해 본인만 무주택이면 분양전환 가능하다며 미분양 물량을 계약하게 하고, 이후 집값이 오르자 배우자의 주택 소유 여부 등을 이유로 부적격을 통보하면서 분양전환을 해주지 않고 있기 때문입니다.

 

 

전환조건을 충족했음에도 업체들은 미분양 물량을 주변 시세와 비슷하게 전매함으로써 큰 이득을 취하고자 부당한 사유로 부적격을 통보해왔습니다. 출산 후 산후조리원에 입원한 기간을 거주기간에서 제외하거나, 임대차 계약 개시일로부터 조금만 늦게 입주해도 계속거부 위반을 통보하는 등 임차인을 부당하게 내쫓고 있죠. 임대주택에서 거주하는 동안 주변 시세는 터무니없이 많이 올라 버려 다른 곳으로 이사를 갈 수도 없는 상황에 임차인들은 오도 가도 못하고 있습니다.

 

 

임차인들은 대법원의 유권해석 변경 전에 계약을 마쳤고, 건설사 또한 문제없다고 약속했으나 일방적으로 부적격 통보를 받아 오갈 곳이 없어지게 되었다며 호소하고 있는데요. 이에 국토교통부는 각 지자체에 대법원 판결 이전 계약이 체결된 무주택자에게는 분양전환권을 주도록 권고했으나, 강제력이 없는 권고사항이기에 피해자는 지금까지 꾸준히 양산되고 있습니다.

 

그러나 작년부터 부당하게 부적격세대로 통보받은 임차인들은 우선분양권을 얻기 위해 소송을 시작했는데요. 임대업체와의 기나긴 싸움 끝에 공공임대 분양전환 부적격통보 뒤집은 사례들이 하나 둘 나오고 있습니다. 업체의 조건 미충족 통보가 부당하다는 것을 인정, 임차인들의 분양권을 돌려받을 수 있게 된 것인데요. 이해를 돕기 위한 관련 사례 소개드리겠습니다.

 

◈ 분양전환권 소송 사례

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주식회사 C는 국민주택기금의 지원을 받아 세종시 일대에 공공건설임대주택인 E아파트를 건설, 2012년 7월 5년 공공임대 입주자 모집 공고를 게시하였습니다. C는 2015년 5월 A와 이 사건 아파트에 관하여 임대차보증금 1억 7,200만원, 의무임대기간 5년까지로 하는 내용의 임대차 계약을 체결하였습니다. B는 17년 12월 C로부터 이 사건 아파트를 매수하여 18년 소유권이전등기를 마침과 동시에 임대사업자의 지위를 승계했는데요.

 

 

A와 B는 이전과 동일한 내용과 조건으로 임대차 계약을 체결, 그와 동시에 합의계약을 통해 분양전환에 따른 확정임대가를 정하고 추후 분양전환에 대한 합의를 마쳤습니다. 이 사건 아파트의 임대의무기간은 19년 9월말인데, B는 18년 1월부터 임차인 대표들과 조기분양전차에 관한 협의를 시작, 매월 1회 이상씩 회의를 개최하였고 13차 회의에서 분양전환 산정기준과 분양전환자격 등에 대한 구체적인 합의를 진행했습니다.

(출처 Pixabay)

 

 

B는 2018년 11월 3일간 A를 포함한 임차인들로부터 조기분양전환신청확인서를 교부받았고, 12월 초 확인서를 제출한 임차인들에게 적격 및 부적격을 통보했습니다. 이때 B는 A에게 지속거주요건 미충족을 이유로 부적격 판정을 통보했는데요. A는 추가소명을 했음에도 받아들여지지 않았고, A는 이에 반발하여 소송을 제기한 사안입니다.

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◈ 소송 결과는

법원은 A가 2015년 5월 이 사건 아파트로 전입신고를 한 이후 A의 처 이름으로 도시가스를 개통하여 사용한 사실, 일부 기간에 수도요금이 0원으로 나왔음에도 그 기간중에 전기요금이 지속적으로 부과, A의 아들이 아파트 근처에 있는 병원에서 지속적으로 치료를 받은 내역이 존재하는 사실 등을 복합적으로 고려한다면 A가 이 사건 아파트 외에 다른 곳에서 거주한다고 보기 어렵다고 하면서, A의 우선분양전환자격을 인정하고 A에게 소유권이전등기를 이행하라는 판결을 내렸습니다.

 

 

길고 긴 싸움 끝에 임차인들은 업체의 일방적인 통보에서 벗어나 정당한 권리를 행사할 수 있게 되었습니다. 공공임대 분양전환 인정받은 성공 사례를 통해 힘을 얻은 많은 사람들이 임대업체의 불공정 통보에 대항하여 소송을 제기하고자 문의를 주고 계신데요. 특히 최근 세종 범지기마을, 전남 광양, 경기도 지역 등 다양한 곳에서 피해사례가 발생하고 있는 만큼 문제를 빠르게 해결하기 위해서는 임차인들의 신속한 대응이 필요합니다.

 

 

당장 승소라는 좋은 선례가 나오긴 했지만, 법률적 지식이 없는 일반인이 사업체를 상대로 소송을 유리하게 이끌어 나가기란 무척 힘듭니다. 특히 부적격세대 통보로 가장 문제되고 있는 ‘임차인 계속 거주’여부에 대한 부분을 제대로 반박하려면 합리적인 주장과 무주택자로서 임대주택에서 계속 거주하고 있다는 명백한 증거를 입증해야만 합니다. 그렇기에 승소로 나아가기 위해서는 부동산 전문 변호인의 조력을 구해 신속히 대응하는 것이 좋습니다.

 

 

법무법인 명경(서울)은 부동산 전문 김재윤 대표변호사를 필두로 부동산 전담팀을 운영중에 있습니다. 의뢰인과의 1:1 맞춤 상담으로 합리적인 솔루션을 제공하여 만족스러운 결과를 이끌어 낼 수 있도록 노력하겠습니다. 당장 눈앞에 펼쳐진 소송에 당황스러우시겠지만, 저희 명경이 법률 조력자로써 올바른 방향으로 나아갈 수 있도록 함께하겠습니다.