공공임대 주택 분양가격 산정기준 쟁점은

 

사람이 살면서 가장 중요한 것이 무엇이라고 생각하십니까? 생각하는 바는 다 다르겠지만 우리는 어렸을 때부터 생활의 가장 기본이 되는 것은 의식주라고 배워왔습니다. 대부분의 사람들이 돈을 벌어서 먹을 것과 입을 것을 사고 종국에는 나의 집을 장만하려고 평생 아등바등 하곤 하죠. 그러나 요즘 부동산 가격이 하루가 다르게 급상승하면서 서민들은 눈물만 흘리고 있는 상황입니다.

 

꾸준히 인기있는 투자처로 떠오르면서 산발적인 부동산 투기사건 사례가 발생, 정부는 이를 제한하기 위해 부동산 규제를 실시했습니다. 결국 전세 매물마저 귀해져버린 상황에서 천정부지로 솟고있는 부동산 가격에 사람들은 비교적 부담이 덜한 공공임대주택에 입주하는 것을 바라보고 있는데요. 그러나 전국적으로 임대주택이 지어짐에 따라서 더욱 심각한 문제가 불거지고 있기에, 오늘 공공임대 주택 분양가격 산정기준에 대한 궁금증 해결해 보도록 하겠습니다.

 

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▶ 공공임대 주택 분양전환 문제점 ◀

공공임대 주택은 주변 시세보다 낮은 보증금과 월 임대료만 내면 최소 5년에서 최대 영구적으로 거주할 수 있고, 일정기간 거주하고 조건을 충족한다면 별다른 경쟁 없이 분양전환이 가능합니다. 저렴한 가격에 우선분양권 또한 받을 수 있어 사회초년생부터 신혼부부, 무주택자인 세대주들은 공공임대아파트에 입주하는 것을 희망하고 있죠.

 

그러나 분양전환 시기가 다가오자 이와 관련된 분쟁이 하나 둘 발생하고 있습니다. 바로 분양전환 부적격통보와 공공임대아파트 분양 전환가격 산정기준의 문제입니다. 분양전환은 자격요건을 충족한 후 일정기간이상 거주한다면 우선적으로 분양권을 받게 됩니다. 그러나 세입자가 분양을 거부하거나 요건 위반의 사유가 있으면 부적격 세대로 판정되어 우선분양권을 받지 못하게 되죠. 임대사업체는 시세에 가깝게 공공임대주택을 분양하고자 임차인들을 부당하게 내쫓고 있는 현실입니다.

 

 

특히 최근 대법원의 유권해석이 변경되면서 무주택자와 계속거주의무 위반에 대한 부적격통보가 쏟아져 나오고 있는 현실인데요. 기존에는 해당 임대주택을 유일하고도 단일한 거주지로 하여 임대차 계약기간 개시일 무렵부터 분양전환 당시까지 임차인 본인이 직접 거주하거나 당초 임차인과 동거하던 세대구성원 일부가 그 기간 동안 계속 거주하는 경우의 임차인을 의미한다(대법원2014도14871판결)”고 판시했던 무주택자에 대한 정의를 ‘임대주택의 분양`전환` 자격은 세대원 전원이 주택을 소유하지 않아야 한다’ 고 변경한 이후 문제는 더욱 심각해지고 있죠.

 

▶ 우선분양전환 부적격 인정 사례 ◀

조건을 충족했음에도, 악덕 기업들은 임차인들을 부적격 세대로 내쫓기 위해 출산 후 산후조리원에 입원한 기간을 거주기간에서 제외하거나, 입대차 계약 개시일로부터 조금만 늦게 입주해도 계속거부 위반을 통보하는 등 임차인에게 부당하게 우선분양 부적격을 통보해왔습니다. 한편으로 공개모집을 거치지 않고 곧바로 입주자를 선착순 모집한 경우, 이때 입주한 임차인은 공급규칙 제10조 제6항의 규정에 의한 선착순 임차인으로 인정할 수 없고, 이들이 자신 또는 배우자나 같은 세대원이 입주시부터 분양전환 당시까지 다른 주택을 소유한 경우 등 다양한 부적격 사례가 발생하고 있습니다.

 

▶ 분양전환가격분쟁 논점은 ◀

부적격 통보뿐만 아니라 전환시기가 다가오면서 공공임대 주택 분양가격 산정기준에 대한 문제가 사회적으로 뜨겁게 달아오르고 있습니다. 현재 우리나라는 10년 공공임대아파트 분양전환 가격을 법에서 감정평가 금액 이하로 정하고 있는데요. 감정평가 금액은 부동산 가격이 상승함에 비례해서 산정될 수밖에 없는 구조이기에 요즘 같은 시기에는 참 힘들 수밖에 없죠.

 

전국적으로 부동산 가격이 상승하고 있지만, 주요 지방 거점지역 및 신도시는 끝을 모르고 폭등하고 있기에 분양전환을 앞두고 있는 입주민들은 참 많은 고민을 하고 있습니다. 올라버린 주택 가격 때문에 집을 포기할지 말지 망설이고 있는 것인데요. 몇 년 전부터 꾸준히 분양가격 제도 개선과 취득세 감면을 요구, 고쳐지지 않는 상황이지만 주민들은 문제를 타개하기 위해 끊임없이 노력하고 있습니다.

 

 

그러나 이번 대법원에서 공공임대 주택 분양가격 산정기준에 대한 의미있는 판례가 나왔었죠. 사건의 쟁점인 건설원가의 기준을 행정청에 신고 및 수리된 ‘취득세 과세표준자료’를 인용할 것인지에 대한 분쟁에 대한 결과였습니다. 가장 초기에 대법원에 상고된 사건으로 2012년 소송제기 이후 8여년 만에 판결이 선고되는 것이기에 의미가 크다고 이야기 할 수 있습니다. 2심에서는 추정한 건축비 감정평가금액 자료로 건설원가를 적용했었는데요.

 

결국 대법원에서는 “공공임대아파트 분양 전환가격의 산정요소인 실제 건축비는 임대사업자가 임대주택을 건축하기 위하여 투입한 직간접의 비용 전부를 의미하므로(2014다17206 판결), 실제 건축비에는 포함되지만 취득세 과세표준에서 제외되는 비용 항목이 있을 수 있으며, 당사자가 아파트의 취득세 과세표준을 신고하면서 누락한 비용이 있을 수 있다고 판단, 이사건 아파트에 대한 건축비 감정 결과는 취득세 과세표준보다 실제 건축비를 잘 반영하는 자료로 보기 어렵다고 결론지었습니다.(대법원 2017다211481 판결)

 

 

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▼▼ 대법원 판례 일부 발췌

갑 주식회사가 스스로 건설하여 을 등에게 임대하였다가 분양전환하는 아파트 분양 전환가격을 산정하면서 그 산정의 기초가 되는 ‘건설원가’의 한 요소인 ‘실제 건축비’를 위 아파트의 취득세 과세표준이 아닌 건축비 감정 결과를 토대로 인정할 수 있는지 문제 된 사안에서, 위 아파트에 관하여 신고·확정된 취득세 과세표준이 실제 건축비를 반영하는 유력한 증거자료인데도, 합리적인 근거 없이 취득세 과세표준의 증명력을 전부 배척한 다음 건축비 감정 결과를 토대로 실제 건축비를 인정한 원심판단에는 자유심증주의의 한계를 벗어나 필요한 심리를 다하지 않은 위법이 있다. (대법원 2017다211481 판결)

 

즉, 신고 확정된 취득세 과세표준은 법인장부인 공사원가 명세서를 기초로 한 것으로 실제 건축비를 반영하는 유력한 증거자료로 볼 수 있다며 2심을 파기, 환송한 것이죠.

 

▶ 도움이 필요하다면 ◀

당장 임차인에게 유리하게 결론지어진 사례를 통해 힘을 얻은 많은 세입자가 임대업체의 불공정 통보와 분양가격 부당이득분쟁에 대항하여 소송을 제기하고자 뭉치고 있지만, 법률적 지식이 없는 일반인이 사업체를 상대로 소송을 유리하게 이끌어 나가기란 무척 힘듭니다. 특히 부적격세대 통보로 가장 문제되고 있는 ‘임차인 계속 거주’여부와 ‘무주택자’에 대한 부분을 제대로 반박하려면 합리적인 주장과 그에 따른 명백한 증거를 입증해야만 합니다. 그렇기에 승소로 나아가기 위해서는 부동산 전문 변호인의 조력을 구해 신속히 대응하는 것이 좋습니다.

 

 

법무법인 명경(서울)은 부동산 전문 김재윤 대표변호사를 필두로 부동산 전담팀을 운영하고 있습니다. 의뢰인과의 1:1 맞춤 상담으로 합리적인 솔루션을 제공하여 만족스러운 결과를 이끌어 낼 수 있도록 노력하겠습니다. 당장 눈앞에 펼쳐진 소송에 당황스러우시겠지만, 저희 명경이 법률 조력자로써 올바른 방향으로 나아갈 수 있도록 함께하겠습니다.