10년공공임대 아파트 분양전환가격 문제는

 

10여년전부터 부동산 가격에 꾸준히 상승함에 따라 하나 둘 이와 관련된 분쟁이 끝없이 발생하고 있습니다. 특히나 정권이 바뀌면서 제한된 부동산 정책으로 매매와 전세의 매물이 귀해져 품귀현상까지 발생하고 있죠. 내 집 마련이 절실한 무주택자들에게는 암울한 현실이 계속해서 되풀이되고 있는데요.

 

계속해서 천정부지로 솟고있는 부동산 가격에 사람들은 비교적 부담이 덜한 공공임대 분양전환 아파트에 입주하는 것을 희망하고 있습니다. 그러나 전국적으로 임대주택이 지어짐에 따라서 더욱 심각한 문제가 불거지고 있다고 하는데요. 오늘 10년공공임대 아파트 관련된 문제 2가지 다루어 보도록 하겠습니다.

 

▶ 10년공공임대 아파트 문제는

10년공공임대 아파트는 주변 시세보다 낮은 보증금과 월 임대료만 내면 최소 5년에서 최대 영구적으로 거주할 수 있고, 일정기간 거주하고 조건을 충족한다면 별다른 경쟁 없이 분양전환도 가능하죠. 즉 저렴한 분양가격에 우선분양권 또한 받을 수 있어 사회초년생부터 신혼부부, 무주택자인 세대주들은 공공임대주택에 입주하는 것을 희망하고 있습니다.

 

그러나 분양전환 시기가 다가오자 이와 관련된 문제둘이 하나 둘 발생하고 있는데요. 바로 분양전환 부적격통보와 분양전환가격의 문제입니다. 먼저 분양전환 부적격통보인데요. 분양전환은 자격요건을 충족한 후 일정기간이상 거주한다면 우선적으로 분양권을 받게 되지만, 세입자가 매입을 거부하거나 거주요건을 위반하는 등 사유가 있으면 부적격세대가 되어 우선권에 탈락되고 임대운영 사업체가 이를 일반분양으로 미분양자들에게 시세대로 팔 수 있게 됩니다. 사업자는 돈을 벌고자 시세에 가깝게 집을 판매하고자 수많은 임차인들에게 각종 이유를 붙여 부적격 판정을 통보하여 입주자의 우선 분양자격을 박탈하고 있는 것인데요.

 

 

조건을 충족했음에도, 악덕 기업들은 임차인들을 부적격 세대로 내쫓기 위해 출산 후 산후조리원에 입원한 기간을 거주기간에서 제외하거나, 입대차 계약 개시일로부터 조금만 늦게 입주해도 계속거부 위반을 통보하는 등 임차인에게 부당하게 우선분양 부적격을 통보해왔습니다. 이미 10년공공임대 아파트 거주하는 동안 주변 시세는 터무니없이 많이 올라 버려 다른 곳으로 이사를 갈 수도 없는 상황에 쫓겨나는 임차인들은 마음고생을 면치 못하고 있죠.

 

 

또 다른 문제로 10년공공임대 아파트 분양전환가격에 대한 문제가 사회적으로 뜨겁게 달아오르고 있습니다. 현재 우리나라는 공공임대아파트 분양전환가격을 법에서 감정평가 금액 이하로 정하고 있습니다. 감정평가 금액은 부동산 가격이 상승함에 비례해서 산정될 수밖에 없는 구조이기에 요즘 같은 시기에는 참 힘들 수밖에 없죠.

 

전국적으로 부동산 가격이 상승했지만, 판교와 신도시 지역은 폭등한 상황이기에 분양전환을 앞두고 있는 입주민들은 올라버린 주택 가격 때문에 집을 포기할지 말지 고민하고 있는 사람들이 많습니다. 몇 년 전부터 꾸준히 분양전환가격 제도 개선과 취득세 감면을 요구, 고쳐지지 않는 상황이지만 주민들은 문제를 타개하기 위해 끊임없이 노력해왔죠. 그러나 이번 대법원에서 임대의무 기간이 끝난 아파트 분양가격이 법에서 정한 범위보다 높게 산정됐다면 초과 금액을 입주민들에게 반환해야한다는 좋은 선례가 나왔기 때문에 관련 소송이 줄을 이을 것으로 예상되는데요. 관련 내용 소개드리겠습니다.

 

▶ 10년공공임대 아파트 분양전환가격 문제 소송사례

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A씨 등은 부영주택이 전남 순천시에 지은 공공 분양 전환 임대아파트에 살고 있었는데요. 5년의 임대의무 기간이 지나자 분양전환 신청하라는 공고가 내려왔습니다. 부양주택이 제시한 가격은 1층 7070만원, 2층 7275만원, 3층 7435만원, 나머니 층 7490만원이었고 A씨 등은 이 가격에 따른 분양 대금을 냈죠.

 

공공임대주택 주민들은 부영이 분양전환가격을 산정하면서 구 임대주택법 법령을 어겼다고 주장했다. 실제 건축비가 아닌 표준건축비를 기준으로 하고, 택지는 택시조성원가의 70%로 산정해야 하는데 100%로 계산했다며 정당한 분양가격 넘어선 금액은 부당이득임을 주장하여 이를 반환받고자 소송을 청구했습니다.

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▶ 10년공공임대 분양가격

1심은 부영주택이 산정한 금액은 위 아파트의 정당한 분양전환가격보다 적어 초과이익을 취득한 것은 아니며, 층별로 따지면 4층 이상의 분양전환가격만 약 44만원 정도 높게 산정한 것일 뿐 다소 높다고 해서 관련 법령을 위반한 것이 아니라며 A씨 등의 패소로 판결했죠. 반면 2심은 “부영주택과 이 사건 아파트 4층 이상의 세대를 분양받은 입주민들 사이에 체결된 분양계약은 정당한 분양전환가격을 초과하는 범위 내에서 무효라며 그 부분만큼은 부영주택이 부당이득을 얻었다고 봄이 상당하다"며 일부 입주민들에게 초과분인 44만원 가량을 지급하라고 선고했습니다.

 

대법원도 "산정 기준에 따른 금액을 초과한 분양전환가격으로 분양계약이 체결됐다면 그 분양계약은 정당한 금액을 초과하는 범위에서 무효라고 봐야 한다"면서 "2심 판단에 임대주택 분양전환가격의 일부 무효에 관한 법리를 오해하는 등의 잘못이 없다"며 상고를 기각했죠.

 

 

당장 승소라는 성공사례를 통해 힘을 얻은 많은 사람들이 임대업체의 불공정 통보와 10년공공임대 아파트 분양전환가격 부당이득분쟁에 대항하여 소송을 제기하고자 뭉치고 있지만, 법률적 지식이 없는 일반인이 사업체를 상대로 소송을 유리하게 이끌어 나가기란 무척 힘듭니다. 특히 분양가격의 문제뿐만 아니라 부적격세대 통보로 가장 문제되고 있는 ‘임차인 계속 거주’여부와 ‘무주택자’에 대한 부분을 제대로 반박하려면 합리적인 주장과 그에 따른 명백한 증거를 입증해야만 합니다. 그렇기에 승소로 나아가기 위해서는 부동산 전문 변호인의 조력을 구해 신속히 대응하는 것이 좋습니다.

 

 

법무법인 명경(서울)은 부동산 전문 김재윤 대표변호사를 필두로 부동산 전담팀을 운영하고 있습니다. 의뢰인과의 1:1 맞춤 상담으로 합리적인 솔루션을 제공하여 만족스러운 결과를 이끌어 낼 수 있도록 노력하겠습니다. 당장 눈앞에 펼쳐진 소송에 당황스러우시겠지만, 저희 명경이 법률 조력자로써 올바른 방향으로 나아갈 수 있도록 함께하겠습니다.

 

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