부동산 계약금 배액배상 기준 궁금하다면

 

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계약금 배액배상 기준은? 실제 교부받은 계약금 vs 약정 계약금

 

참 소란스러운 나날이 계속되고 있죠. 그 중에서도 제일은 코로나19의 재확산 이지만, 다른 한편으로는 건물이나 토지 관련된 부분도 지속적으로 문제제기가 되고 있습니다. 여러분들도 살면서 한번쯤은 아파트, 주택 등 거래를 하면서 가계약금이나 부동산 계약금 이라는 이야기를 많이 들어보셨을 것입니다. 그러나 최근 이와 관련된 문제가 많이 발생하면서 계약금과 가계약금의 배액배상 기준을 궁금해 하시는 분들이 늘어났는데요.

 

일반적으로 계약이나 부동산 계약금에 대해서는 잘 아실테죠. 그러나 가계약 생소하실 분들 있으실 것입니다. ​가계약이란 본계약서 작성 이전 임대인과 임차인 사이에 구두로써 진행하는 계약으로, 정식 계약전 임시로 맺는 계약입니다. 일반적으로 계약금과 관련된 분쟁은 두가지가 있는데요. 매수인의 입장에서 (가)계약금의 반환청구와 매도인의 입장에서의 계약금 배액배상 부분이죠.

 

 

기존에는 매수인의 일방적인 계약파기가 참 많았습니다. 매물이 좋은 상황이라면 임차인 입장에서는 지체하는 순간 집이 팔릴 것 같은 마음에 미리 계약금을 입금했기 때문이죠. 생각할 수 있는 여유가 있다면 망설이지 않겠지만, 막상 가계약금 입금하고 나니 다른 매물이 보이면서 계약을 해지하기를 원하는 경우가 상당히 많은데요. 그러나 최근 부동산 가격이 급등하면서 시세 차익을 더욱 보기 위한 매도인들의 일방적인 (가)계약 파기가 이루어지면서 그로인한 부동산 계약금 배액배상 분쟁이 지속적으로 발생하고 있습니다.

 

 

한편으로 가계약과 관련해서, 본 계약이 아니기에 이를 굉장히 쉽게 생각하시는 분들이 종종 보이는데요. 가계약도 하나의 계약으로 성립되며, 체결 당시 매매목적물이나 매매대금 등 중요 사항에 있어서 쌍방의 의사합치가 되고, 중요사항이 특정되어 매도인과 매수인의 상호 합의에 따라 가계약금 오갔다면 정식 계약서가 작성되지 않더라고 계약이 성립된 것으로 보고 있습니다. 이와 관련해서 우리 법원도 그 본질적 사항이나 중요 사항에 관하여는 구체적으로 의사의 합치가 있거나 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의는 있어야 한다”고 판시한바 있기에 계약을 체결하는데 있어서 신중을 기해야 합니다. (대법원 2000다51650 판결)

 

부동산 계약금 배액배상 분쟁, 계약금의 기준이란?

흔히 부동산 계약금 배액배상 분쟁에서 문제가 되는 부분이 바로 ‘계약금’의 기준인데요. 보통 매매계약을 체결할 때 부동산 시세의 10%를 계약금으로 지급해야 합니다. 그러나 실제 거래를 체결할 때 계약금의 일종으로 ‘가계약금’을 먼저 주고받게 되는데요. 이로 인해 계약파기 시 배상해야 하는 금액이 가계약금 기준인지, 아니면 전체 계약금을 기준으로 하는 지 판단하기 어려운 부분이 있죠. 상황에 따라 판단하기 애매한 부분이 있기에 사례를 통해 배액배상 기준에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

#사례

A씨는 살고 있는 오피스텔을 매매하기로 하고 B로부터 가계약금으로 1000만원을 받았습니다. 허나 계약서를 작성하기 전에 C가 3000만원을 더 비싸게 주고서라도 계약의사를 밝혀 가계약금 1000만원을 배액배상하고 원가계약을 파기하려고 했는데요. 그런데 가계약 매수인이 보낸 문자에 '계약금 5000만원 중 일부인 1000만원이라는 문구'를 빌미로 가계약금 배액배상을 하려면 가계약금 1000만원의 배액배상이 아닌 계약금 전체금액인 5000만원의 배액배상으로 일억원을 지불해야 한다고 주장하고 있는 상황입니다. A씨는 가계약금만 받았을 뿐 정식으로 계약서를 작성하지도 않았는데요. 배액배상하게 된다면 그 기준금액은 가계약금 일까요, 계약금일까요?

 

부동산 계약금 배액배상과 관련해서 우리 법원은 “실제 교부받은 계약금’의 배액만을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다면 이는 당사자가 일정한 금액을 계약금으로 정한 의사에 반하게 될 뿐 아니라, 교부받은 금원이 소액일 경우에는 사실상 계약을 자유로이 해제할 수 있어 계약의 구속력이 약화되는 결과가 되어 부당하기 때문에, 계약금 일부만 지급된 경우 수령자가 매매계약을 해제할 수 있다고 하더라도 해약금의 기준이 되는 금원은 ‘실제 교부받은 계약금’이 아니라 ‘약정 계약금’이라고 봄이 타당하다”고 판시한바 있습니다. (대법원 2014다231378판결)

 

#결론

판례에 따른 결론부터 말씀드리자면 A는 가계약금이 아닌 약정 계약금 전체에 대한 배액배상을 해야 하는 것이죠. B가 A에게 보낸 문자에는 ‘계약금의 일부’라는 문구와 함께 계약대상물, 매매금액, 계약금과 잔금의 세분, 잔금시기 등이 특정되어 있었는데요. A가 이에 동의한 부분이라면 가계약이 아닌 본계약으로 보아 약정 계약금 전체에 대한 배액배상을 해야 하는 것입니다.

 

다만 위 판례가 적용되기 위해서는 매매목적물, 총 매매대금, 잔금 지급일 등 가계약이더라도 계약의 세부 조건과 가계약금이 본 계약금의 일부라는 부분에 대한 양측 의사의 합치가 명확해야 합니다. 그렇기에 통상적인 거래관념상 지급되는 가계약금 이라면, 계약조건에 명시된 계약금의 배액이 아닌 이미 지급한 부동산 계약금 배액배상 가능하죠.

가계약시 주의할 사항은

이렇게 복잡한 부동산 가계약, 돈을 잃어버리지 않기 위해서는 주의해야 할 사항이 있습니다. 계약하는 사람 입장에서는 단순히 정식 계약이 아니니까~ 하는 가벼운 마음으로 단순변심 등의 사유로 계약을 취소하고 반환요청을 하지만, 실무상은 그게 아닙니다. 애초에 매물을 찜하기 위한 가계약 목적이라면, 목적물의 합의는 기본전제이므로, 거래 가격이나 잔금 및 중도금 지급방법 등에 대한 합의를 하지 않는 것이 좋습니다. 중개사 등에서 선금을 치르라고 요청해도 급하게 돈을 입금하지 말고 추후 월세 가계약금 반환여부 등을 확인 받은 후 입금하여 추후 분쟁으로 이어져도 증빙할 수 있는 자료를 남겨두어야 합니다.

 

 

저희 법무법인 명경(서울)은 부동산 전문 대표변호사의 전두지휘 아래 부동산 전담팀을 운영하고 있습니다. 부동산 분쟁의 특성상 법리가 복잡하게 얽혀있어 일반인이 소송을 이끌어나가기란 어렵습니다. 특히나 계약금의 기준이 애매한 부분이 있어서 상황에 따라 달라지기 마련이죠. 부동산 전문가와 1:1 맞춤상담으로 만족스러운 결과를 이끌어내기 위해 합리적인 솔루션을 약속드리겠습니다. 고민이 있으시다면 주저마시고 명경(서울)로 연락주시기 바랍니다.

 

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