아파트 갭투자란? 사기 피해 대응하려면

 

지난해 전국 곳곳에서 대규모 전세사기 사건이 발생했었죠. 대부분 이익을 취하기 위해 원룸 세입자들에게 보증금을 돌려주지 않았던 것입니다. 바로 여러분들도 알고계실 사건인 ‘대구 전세사기 사건'인데요. 13개의 건물을 소유 및 임대하고 있던 상황에서 전세계약이 끝났지만 세입자들에게 보증금 수십억을 돌려주지 않았던 것인데요.

 

그러나 소위 아파트 갭투자 피해자 약 120여명, 피해액 50여억원 가운데 7억원 정도에만 사기혐의가 적용돼 논란이 일었죠. 선순위 보증금 액수를 속인 것은 사기로 인정되지 않았기 때문이었는데요. 그 당시 피해자들의 대다수는 신입사원이나 결혼을 앞둔 예비 부부 등으로 사회초년생들이 많았기에 더욱 안타까움을 샀었습니다.

 

 

전국적으로 부동산 가격이 치솟으면서 많은 사람들이 건물이나 토지 등에 투자해보고자 매물을 알아보고 있는 현실입니다. 그러나 최근 부동산 매매시장에 나온 매물들을 보면 “전세 끼고 매매가 얼마, 전세 안고 얼마” 라는 표현이 자주 쓰이곤 합니다. 이는 아파트나 빌라 등 주택을 거래하는 데 있어서 매매가격에서 전세보증금을 제외한 차액만 지급하고 해당 건물을 구입하는 투자를 유도하는 내용의 아파트 갭투자 문구입니다.

 

갭투자?

갭투자란 시세차익을 목적으로 빌라나 아파트 등 주택의 매매 가격과 전세 가격 간의 차이가 크지 않은 집을 전세를 끼고 매입하는 투자 방식입니다. 이해를 돕기 위한 예를 들면 매매 가격이 3억원인 주택의 전세금 시가가 2억 5000만원이면 전세를 끼고 5000만원으로 집을 구입하는 방법인 것이죠.

 

일반적으로 임대인이 아파트 갭투자 하는 과정에서 위와 같은 전세사기 사건이 발생하고 있어 사회적인 문제로 떠오르고 있습니다. 이는 부동산 시세에 따라 큰 이익을 얻을 수도 있지만 깡통주택으로 전락해 집을 팔아도 세입자에게 보증금을 돌려주지 못하거나 매매를 위한 대출금을 갚지 못한다는 위험이 있는데요. 특히 이번에 개정된 임대법에 갭투자 방지를 위한 전세자금 대출보증 이용을 제한 강화했기 때문에 분쟁이 발생할 여지가 높아지게 되었습니다.

 

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많은 분들이 “갭투자란?”, “아파트 갭투자 사기 아니냐”라고 궁금해 하곤 합니다. 본래 이는 임차인의 보증금을 떼먹거나 재산권을 침해하는 행위는 아니기에 사기로 인정될 여지는 높지만, 일반적으로 사기는 아닙니다. 그저 부동산 투자자들이 시세차익을 벌기 위한 투자의 일종으로 인정되고 있죠. 관련 문제가 계속해서 발생하자 일부에서는 사법당국이 사기죄를 더욱 넓게 적용해야한다는 지적도 나오고 있습니다. 무리하게 아파트 갭투자 하면 당연히 임대인 입장에서는 변제할 수 없겠다는 가능성을 충분히 염두에 둘 수 있기 때문에, 사기의 미필적 고의를 폭넓게 인정해 주어야 한다는 것입니다.

 

임대인이 보증금을 돌려주지 않아요!

아무리 세입자가 집을 계약하기 전에 조심한다고 한들 갑자기 닥쳐온 임대인의 위기에 대처하기란 힘들기에 임대차 계약할 때 아파트 갭투자 사기 예방을 위해 임차인이 해두어야만 하는 안전장치가 있습니다. 바로 보증금에 대한 대항력을 갖추는 것이죠.

 

대항력이란 이미 발생하고 있는 법률관계를 제3자에 대해 주장할 수 있는 효력입니다. 아파트 계약시 확정일자를 받고 및 임차인 등기를 통해 보증금에 대한 대항력을 갖춘다면, 임대인이 아파트 갭투자 통해 집의 소유주가 변경된다 해도 변경된 소유주로부터 보증금을 반환받을 권리가 여전히 최우선으로 존재하게 되죠. 결국 돌려받지 못한다 하더라도 추후에 경매 등을 통해 보증금을 회수할 수 있게 됩니다.

 

 

임대차계약 기간이 끝나면 집주인은 세입자에게 보증금을 반환해야 하는 의무가 생깁니다. 그러나 상황이 여의치 않아 제 때에 이를 주지 않는다면 채무 불이행에 따른 전세보증금 반환소송을 진행할 수 있는데요. 그러나 충분히 협의를 통해 문제 해결이 가능하거나, 소송 이전의 절차를 거쳐 분쟁의 씨앗이 사라질 수 있다면 이를 먼저 고려해보시는 것이 좋습니다.

 

“보증금을 돌려받으려면”

1. 내용증명 발송

내용증명이란 채권이나 채무에 대한 이행 사항 등의 득실변경에 대한 부분을 문서화 하는 것으로 발송인이 문서를 발송했다는 사실을 등본에 의해 증명할 수 있는 제도입니다. 이 자체로 법률적 효력이 발생하는 것은 아니지만, 분쟁이 발생했을 경우 증명력을 가진 문서로써 증거로 활용할 수가 있는데요. 변호인을 통해 이를 보낸다면, 소송으로 돌입하기 전 협의할 여지를 만들 수 있습니다.

 

2. 지급명령 신청

지급명령이란 채권자가 채무자로부터 받을 돈이 있는 경우 이를 이행하라고 촉구하기 위해 법원에 채권자가 신청함으로써 법원이 의무이행을 명령하는 제도입니다. 기간이 지나도 집주인이 보증금을 돌려주지 않으면 법원에 지급명령을 신청할 수 있는데요. 신청 후 2주 이내 상대방이 별도 이의를 제기하지 않으면 확정판결과 동일한 효력을 갖습니다. 다만, 이는 상대방이 고의로 수령하지 않거나 거주지가 명확하지 않은 경우 지급명령 결정문이 상대방에게 전달되지 못하는 문제가 있습니다. 

 

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3. 소액심판제도

여기서 소액심판이란 소송 목적의 값이 3000만원을 초과하지 않는 금전 기타 대체물이나 유가증권의 일정한 수량의 지급을 목적으로 하는 제1심의 민사사건을 대상으로 하는 제판제도입니다. 보통 민사소송의 경우 시간 비용적 소모가 크고 절차가 복잡하기 때문에, 전세금이 3000만원 이하의 경우에는 간편하고 신속한 소액심판제도를 이용해볼 수 있겠습니다.

 

위와 같은 방법으로 해결이 불가능할 경우, 전세보증금 반환 소송이 불가피하게 됩니다. 이 때 소송에 돌입하기 전 해놓아야 할 것이 있습니다. 바로 가압류, 가처분 등의 보전처분인데요. 아무리 승소를 했다고 해도 상대가 그 사이에 재산을 은닉 및 처분했다면 돌려받기가 어렵기 때문에 사해행위를 막기 위해 보전 처분을 해두어야 합니다.

 

 

부동산 분쟁은 많은 사람들이 이해관계가 얽혀있기 때문에 개인이 혼자서 소송을 이끌어 나가기란 무척 어려운 일입니다. 특히 빌라 갭투자 사기 당해 전세보증금을 돌려받지 못하는 상황이 발생하거나 이미 금전적인 피해를 입었다면 재빨리 대응해야 하죠. 그렇기에 원하는 결과를 이끌어내기 위해서는 전문 변호인의 조력을 받는 것이 좋습니다.

 

저희 법무법인 명경(서울)은 부동산 전문 대표변호사를 필두로 부동산 전담 팀을 운영하고 있습니다. 특히 수익형 부동산과 관련된 문제는 피해자가 많은 만큼 나의 권리를 주장하기 위해서는 신속히 문제해결을 위한 실마리를 잡는 것이 좋습니다. 변호인과 1:1 맞춤 상담으로 만족스러운 결과를 위해 최적의 솔루션을 안겨드리겠습니다. 관련 분쟁에 피해 입으셨다면 주저말고 명경(서울)에 연락주시기 바랍니다.

 

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