역전세 부동산 갭투자 사기 대처는

 

사회가 매일매일 빠르게 급변함에 따라서 기존에는 알지 못했던 새로운 부동산 용어들이 생겨나고 있습니다. 깡통전세나 역전세 등 기존 용어를 바꾸기도 하고 신조어를 탄생시키기도 하죠. 부동산은 사회경제 전반적인 상황을 파악할 수 있기에 대다수가 이를 공부하고 투자상품을 물색하고자 애쓰고 있습니다.

 

서울과 수도권, 지방주요거점 지역의 부동산 가격이 천정부지로 솟으면서 지방쪽 부동산 거래의 위축에 따라 매매가 대비 전세가격이 계약 시점인 2년전 시세 밑으로 하락한 지역들이 속출했었습니다. 6년 넘게 전세값이 고공행진을 하면서 일부 지역에서는 매매값 대비 전세가율이 80% 넘어서기도 했었죠. 최근에는 전월세보다는 매매를 선호할 만 아니라 공공임대 아파트 등 신규 아파트 입주물량이 늘면서 전세 공급이 넘쳐나면서 세입자를 구하기 힘들어지면서 역전세 상황이 심해지고 있습니다. 이는 보통 아파트 등 부동산 갭투자 위해 분양받은 곳이 많아서 사회문제로 떠오르고 있죠.

 

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"내줄돈 없다" 심각해진 역전세난…전셋값 2년전 이하 지역 속출 | 연합뉴스

▶ 역전세?

역전세란 전월세 가격이 처음 계약시점 보다 많이 떨어지는 바람에 집주인이 기간만료로 나가는 세입자에게 전세보증금을 돌려주지 못하는 상황을 뜻합니다. 전세에 대한 수요와 공급이 맞지 않아서 발생하게 되었는데요. 최근 한없이 올라가고 있는 부동산 가격으로 인해 높아진 전세값 때문에 세입자가 전셋집을 구하는데 어려움을 겪는 현상인 전세난과는 반대로 쓰이고 있습니다.

 

일반적으로 역전세 문제 발생하는 것은 굉장히 드문 일이기는 합니다. 내 집 마련의 꿈을 꾸는 사람들이 많긴 하지만 사회경기가 어렵기도 하고 부동산 가격이 높기에 보통 전셋집으로 입주하기 때문이죠. 최근 아파트 등 부동산 갭투자를 위해 지나치게 높은 대출을 포함해 건물을 구입한 경우, 주인의 입장에서는 이에 합당한 전세금을 받아야 하지만 주변의 시세가 너무 낮아 세입자가 구해지지 않은 경우도 많아져 더욱 심각한 문제로 번지고 있습니다.

 

© chuttersnap, 출처 Unsplash

갭투자?

우리는 역전세를 알기에 앞서서 한편으로 갭투자 알아봐야 합니다. 갭투자란 시세차익을 목적으로 빌라나 아파트 등 주택의 매매 가격과 전세 가격 간의 차이가 크지 않은 집을 전세를 끼고 매입하는 투자 방식입니다. 이해를 돕기 위한 예를 들면 매매 가격이 3억원인 주택의 전세금 시가가 2억 5000만원이면 전세를 끼고 5000만원으로 집을 구입하는 방법인 것이죠.

 

전국적으로 부동산 가격이 오르면서 많은 사람들이 건물이나 토지 등에 투자해보고자 매물을 알아보고 있습니다. 부동산 갭투자 하려는 사람들은 가격이 미리 오를 것을 예상하고 저렴할 때 매입을 해놓는 것이죠. 일반적으로 여럿 건물에 투자하려는 사람들은 전세를 안고 갭투자를 진행하곤 합니다. 그렇기에 최근 부동산 매매시장에 나온 매물들을 보면 “전세 끼고 매매가 얼마, 전세 안고 얼마” 라는 표현이 보이죠. 이는 아파트나 빌라 등 주택을 거래하는 데 있어서 매매가격에서 전세보증금을 제외한 차액만 지급하고 해당 건물을 구입하는 투자를 유도하는 내용의 갭투자 문구입니다.

 

부동산 갭투자, 사기인가요?

많은 분들이 “갭투자 사기 아니냐”라고 많이들 생각하시지만, 임차인의 보증금을 떼먹거나 재산권을 침해하는 행위는 아니기에 근본적으로 부동산 사기는 아닙니다. 그저 투자자들이 시세차익을 벌기 위한 투자의 일종인 것이죠. 그러나 지속적으로 이로 인한 역전세 문제가 발생하자 일부에서는 사법당국이 사기죄를 더욱 넓게 적용해야한다는 지적도 나오고 있습니다. 무리하게 부동산 갭투자 하면 당연히 임대인 입장에서는 변제할 수 없겠다는 가능성을 충분히 염두에 둘 수 있기 때문에, 사기의 미필적 고의를 폭넓게 인정해 주어야 한다는 것입니다.

 

일반적으로 임대인이 부동산 갭투자 하는 과정에서 위와 같은 전세사기뿐만 아니라 역전세 문제가 발생하곤 합니다. 갭투자는 부동산 시세에 따라 큰 이익을 얻을 수도 있지만 깡통주택으로 전락해 집을 팔아도 세입자에게 보증금을 돌려주지 못하거나 매매를 위한 대출금을 갚지 못한다는 위험이 있는데요. 특히 이번에 개정된 임대차 보호법에 투기방지를 위한 전세자금 대출보증 이용을 제한 강화했기 때문에 분쟁가능성이 높아진 상황입니다.

 

분쟁에 대응하려면

그렇기에 역전세 문제 상황 속에서 이를 예방하기 위해서는 임차인이 꼭 알아두셔야 하는 상황이 있습니다. 우선 최초 계약시 전세금과 매매금의 차액과 채권 최고액을 확인하는 것인데요. 채권 최고액이란 임대인이 집을 담보로 대출받은 금액을 뜻하는데, 이 금액이 존재하지 않거나 적은 곳을 전셋집으로 잡는 것이 현명한 방법입니다. 더 나아가 전입신고와 확정일자를 받아 대항력 및 최우선변제권을 확보하고, 전세보증보험을 알아보시는 것도 좋죠.

 

문제를 예방하기 위해 노력했음에도 불구하고 빌라나 아파트 등 부동산 갭투자 사기에 휘말렸다면 안전하게 보증금 반환을 받고자 하실 것입니다. 이때 가장 먼저 관할 법원에 ‘임차권 등기명령’ 신청하시는 것이 좋습니다. 등기한 이후라면 전세보증금을 받지 못하고 이사 가더라도 기존 집에 대해 우선변제권과 대항력을 유지할 수 있기 때문인데요. 추후에 내용증명 등 모든 방법을 동원했음에도 지속적으로 전세금 반환이 이루어지지 않는 경우 보증금 반환소송 및 임의경매를 통해 돈을 회수해야만 합니다.

 

 

부동산 분쟁은 많은 사람들이 이해관계가 얽혀있기 때문에 개인이 혼자서 소송을 이끌어 나가기란 무척 어려운 일입니다. 특히 부동산 갭투자 매물을 구매해 역전세 문제에 휘말려 전세보증금을 돌려받지 못하는 상황이 발생하거나 이미 금전적인 피해를 입었다면 재빨리 대응해야 하죠. 그렇기에 원하는 결과를 이끌어내기 위해서는 전문 변호인의 조력을 받는 것이 좋습니다.

 

 

저희 법무법인 명경(서울)은 부동산 전문 대표변호사를 필두로 부동산 전담 팀을 운영하고 있습니다. 특히 수익형 부동산과 관련된 문제는 피해자가 많은 만큼 나의 권리를 주장하기 위해서는 신속히 문제해결을 위한 실마리를 잡는 것이 좋습니다. 변호인과 1:1 맞춤 상담으로 만족스러운 결과를 위해 최적의 솔루션을 제공 드리겠습니다. 관련 분쟁에 피해 입으셨다면 주저말고 명경 서울분사무소로 연락주시기 바랍니다.