부동산 가계약 파기 가계약금 반환은

 

과거에 비해 요즘 참 사회가 팍팍해짐을 느낍니다. 옛날 작은 싸움은 서로 이해하고 배려하며 넘어가던 것과는 달리 우리 주위에서 작고 큰 분쟁이 계속해서 발생하고 있기 때문이죠. 작게는 서로의 말다툼으로 시작해서 크게는 민사나 형사소송 등 법적 분쟁까지 이어지곤 하는데, 그 중에서도 부동산 가계약 파기 등의 부동산 분쟁이 꾸준히 발생하고 있습니다.

 

정부의 부동산 규제와 경기침체로 얼어있는 부동산 시장에서 원하는 매물을 구하기란 참 어려운데요. 그러다보니 여러 물건을 보러 다니면서 저울질을 하다 보니 임대인과 임차인의 갈등이 발생하곤 합니다. 많은 지역의 부동산 카페 등 많은 커뮤니티에서 부동산 가계약 파기에 따른 법적인 대응과 가계약금 반환 관련한 문의 글들이 지속적으로 올라오고 있죠.

 

◈ 부동산 가계약, 알고 계십니까?

가계약이란 정식 매매계약을 맺기 전, 계약금의 일부를 교부하면서 임시로 맺는 계약을 말합니다. 앞으로 집값이 더 오를 것이라고 판단한 매수인들이 집주인에게 서둘러 가계약금 송금하지만, 집주인들은 기존보다 호가를 더 높여도 되겠다는 생각에 부동산 가계약 파기하고 있죠.

 

가계약이라고 해서 쉽게 생각하시는 분들이 있는데요. 보통 가계약 체결 당시 매매목적물이나 매매대금 등 중요 사항에 있어서 쌍방의 의사합치가 되고, 중요사항이 특정되어 매도인과 매수인의 상호 합의에 따라 가계약금이 오갔다면 정식 계약서가 작성되지 않더라고 계약이 성립된 것으로 보고 있습니다.

 

 

우리법원은 "부동산 가계약 성립하기 위해서는 당사자 사이에 의사의 합치가 있을 것이 요구되고 이러한 의사의 합치는 당해 계약의 내용을 이루는 모든 사항에 관하여 있어야 하는 것은 아니나 그 본질적 사항이나 중요 사항에 관하여는 구체적으로 의사의 합치가 있거나 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의는 있어야 한다"고 판시한바 (대법원 2000다51650 판결 참조), 판례는 계약 당시 정해지지 않았지만 장래에 특정할 수 있는 기준이 있으면 된다는 입장입니다.

 

 

일반적으로 부동산 가계약은 매수인의 뜻에 따라 매매계약이 체결되고, 정해진 선금은 해지금의 성격을 가지고 있죠. 그러나 부동산 시장에 따라 집값 상승에 대한 기대감이 높아지면서 매도인의 일방적인 계약파기가 이루어지고 있는 상황입니다. 이는 매수자의 이사 일정에 큰 피해를 줄 수밖에 없기 때문에 우리 민법에는 배액배상제도를 명시하고 있는데요. 부동산 시가가 크게 차이나기 시작하면서 가계약금 반환 및 배액배상 하고도 그 이상으로 집값이 오르는 상황이라 부동산 가계약 파기 관련된 분쟁이 많이 발생하고 있습니다.

 

◈ 부동산 가계약 분쟁, 사례는

A씨는 최근 지역의 한 아파트를 4억5000만원에 계약했습니다. 매물을 보고 온 당일, 아파트 매매 가계약 진행하면서 가계약음 2000만원을 입금했고 그 다음날 추가로 2000만원을 입금했죠. 그러나 지난 주말 부동산으로부터 매도인이 가계약을 파기하겠다고 통보받았다고 합니다. A씨는 계약금까지 입금했는데 파기한 것도 모자라 입금된 가계약금 외 1000만원만 더 주겠다고 해 법적 분쟁을 검토하고 있다고 합니다.

현실적으로 매도인들은 가계약금 반환보다도 부동산 가계약 파기에 대한 배액배상 액수가 아까워 별별 이유를 핑계로 이유로 실제 교부받은 계약금만을 돌려주길 원합니다. 그러나 우리 법원은 부동산 매매계약의 구속력을 강화하기 위한 취지를 인정하고 있기 때문에 해약금의 기준이 되는 금원은 실제 교부받은 가계약금이 아니라 약정 계약금이라고 판시하고 있죠. (대법원 2014다231378판결) 이를 근간으로 따져보면 위 사례에서도 매도인의 가계약금 반환은 법적분쟁로 나아가게 될 경우, 심층적인 상황과 증거에 따라 다르겠지만 매도인이 매수인에게 계약금을 추가적으로 상환할 가능성이 높습니다.

 

◈ 가계약금 분쟁 예방하려면?

분쟁을 예방하기 위해서 계약당시 매수인이 숙지해야 할 사항이 있습니다. 매수인 입장에서 확실히 이 집을 계약하고자 한다면 계약 당시 계약금을 가능한 많이 걸어놓는 것인데요. 배액배상은 계약금의 두 배를 배상하는 것이기 때문에 계약금을 많이 지불한다면 배상액도 그만큼 높아져 매도인입장에서는 액수를 재보기에 쉽게 계약을 파기하기는 어려울 수 있습니다.

 

한편으로는 부동산 가계약 파기 당하지 않도록 중도금 지급 시기를 최대한 짧게 잡는 것이 중요합니다. 가계약금에 상관없이 정식 계약금의 두 배를 매도인이 중도금 지급전까지 공탁 또는 합의로 지급해야 계약 파기 효력이 있기 때문인데요. 매수인 입장에서 계약 파기를 막기 위해서는 중도금 지급시기를 최대한 짧게 잡고 중도금을 지급하면서 잔금까지 선 입금시키면 계약파기로 인한 배액배상 부담이 커지기에 매도인 또한 계약을 쉽게 파기하기 힘들죠.

 

 

당장 주위에서도 쉽게 찾아볼 수 있는 사례이기 때문에 나한테는 발생하지 않을 것이란 안일한 생각은 버려야합니다. 만약 내가 피해의 당사자가 되었다면 부동산 가계약 파기에 따른 배액상환을 받거나, 계약이 지속될 수 있도록 신속히 대응해야 합니다. 특히 부동산 시가 급등에 따라 관련 문제가 많이 발생하고 있기에 계약이 성립했는지 여부, 증거물의 존재 유무 등 사례마다 결론이 달라질 수 있기에 법조인의 조력을 구하는 것이 좋습니다.

 

 

저희 법무법인 명경(서울)은 부동산 전문 김재윤 대표변호사를 필두로 부동산 전담팀을 운영하고 있습니다. 모든 소송이 그렇겠지만 부동산분쟁의 경우 문제에 신속히 대응하여 확실한 증거를 잡아내는 것이 승소로 가는 지름길이 되곤 합니다. 의뢰인과의 1:1 맞춤 상담으로 만족스러운 결과를 이끌어낼 수 있는 최적의 전략을 제공 드리겠습니다. 피해를 입으셨다면 주저하지 마시고 명경으로 연락주시기 바랍니다.

 

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