서울 공공임대 아파트 분양전환 분쟁 해결하려면

▶ 임대주택 분양전환 부적격 통보 분쟁 대응하려면 ◀

사람들은 살면서 많은 문제 상황을 겪고 해결해 나가지만 대다수가 살면서 꼭 한번쯤 겪는 문제가 있습니다. 바로 부동산 문제인데요. 전월세집을 구하면서 집주인과의 갈등이 발생할 수도 있고, 부동산 투자를 하다가 사기를 당해 골머리를 앓을 수도 있죠. 그러나 작년부터 꾸준히 사회적으로 문제가 되고 있는 부분은 바로 공공임대 아파트 분양전환 관련된 문제입니다.

 

http://www.dt.co.kr/contents.html?article_no=2020120902109932036006&ref=naver

정부 믿고 들어갔는데…분양전환 공공임대 집주인들 `딱지 전매` 못한다

뉴스에 따르면 최근 분양전환 시기가 다가오면서 분양전환 가격 산정기준과 분양전환 적격 및 부적격통보에 있어서 임차인과 임대업체 및 지자체와의 갈등이 끊임없이 발생하고 있다고 합니다.

 

▶ 공공임대 아파트 분양전환 얼마나 알고 계십니까? ◀

내 집 마련을 꿈꾸는 무주택자라면 서울 공공임대 아파트 분양전환 다 알고 계실 것입니다. 공공임대주택은 LH나 SH같은 공공주택사업자가 국가 또는 지자체의 재정이나 주택도시기금을 지원받아 건설 및 소득 5,6분위 계층인 무주택자 서민들에게 임대하는 주택을 뜻합니다. 일반적인 의무임대기간은 10년으로, 입주가격도 저렴하지만 입주민은 이 기간에 임차료를 시세의 80%이하의 수준으로 내게 되고, 요구 조건을 충족한다면 조기 분양 전환도 가능하여 많은 사람들이 이에 입주하는 것을 소위 로또 당첨됐다고 말하죠.

 

일반적으로 공공임대 아파트 분양전환은 총 9가지의 절차를 걸쳐 진행되게 됩니다. 먼저 공공건설임대주택 입주자 모집을 통해 임차인을 모집한 후 임대차 계약을 체결과 동시에 입주 및 임대가 이루어집니다. 입주민의 의무거주기간이 지난 이후 업체는 분양전환 사전 안내 및 분양전환 세대 주택소유를 검색 및 분양전환 가격산정을 하게 되죠. 마지막으로 분양전환 허가신청서를 제출한 이후 조건이 충족되면 분양전환 계약체결을 함으로써 절차가 마무리 되는 방식입니다.

 

 

서울 공공임대 아파트 분양전환 할 때는 공급원가, 감정평가액의 평균 수준으로 분양가가 책정되기에 주변 시세보다 월등히 저렴하고 분양권 양도를 할 수 있다는 장점이 있습니다. 현재 서울을 포함한 수도권과 지방 거점지역의 땅값이 치솟고 있는 점을 보았을 때, 큰 이익을 볼 수 있어 대다수의 무주택자와 서민들은 청약에 당첨되어 입주하기를 희망하고 있는데요. 그러나 최근 전국적으로 조기분양 및 분양전환 시기가 되면서 분쟁이 발생하고 있습니다.

 

임차인은 거주하면서 일부 조건을 충족할 경우 분양전환 신청이 가능합니다. 보통 입주 5년 또는 10년이 지나거나, 의무 임대기간 1/2이 지난 이후부터는 업체와 조기분양과 관련된 협의를 진행하죠. 그런데 분양전환 시기에 임차인이 매수하지 않으면 사업체가 미분양 물량을 제3자에게 매도할 때 주변 시세대로 가격을 받을 수 있게 되어 문제의 중심이 되고 있습니다. 임대업체는 큰 시세차익을 남기기 위해 제도의 허점을 노려 수많은 임차인들에게 부적격을 통보, 최근 세종 범지기 마을 및 전남 광양 등에서 큰 이슈가 됐죠.

 

▶ 사례별 분양전환 부적격 통보 ◀

서울 공공임대 아파트 분양전환 부적격 통보는 임대주택법 제 21조 제1호와 제3호, 제4호 등이 문제가 되고 있습니다. 쉽게 풀어서 이야기하면 법조문상 무주택자와 판례상 계속거주 불인정 두 가지로 나누어 볼 수 있는 것인데요. 우리 법원은 현재 계속거주와 관련해서는 여유롭게 판단하고 있지만, 무주택자의 경우 잠깐이라도 주택을 소유한 바 있으면 부적격을 인정하는 등 엄격하게 바라보고 있어 세대원 분리와 관련된 문제가 주를 이루고 있습니다.

 

이해를 돕기 위해 판례상 부적격으로 인정된 사례를 소개하겠습니다. 먼저 무주택자와 관련된 것인데요. 공개모집을 거치지 않고 곧바로 입주자를 선착순 모집한 경우, 이때 입주한 임차인은 공급규칙 제10조 제6항의 규정에 의한 선착순 임차인으로 인정할 수 없고, 이들이 자신 또는 배우자나 같은 세대원이 입주시부터 임대주택 분양전환 당시까지 다른 주택을 소유한 경우 등 다양한 사례가 있죠.

 

 

계속 거주 불인정과 관련된 사례도 만만치 않은데요. 일반적으로 수도, 전기요금, tv수신료 및 통신요금 등이 상단기간 계속 0원 혹은 기본요금에 그치는 경우, 차인이 서울 공공임대주택에서 받은 우편물은 주민등록상 주소지를 기준으로 발송하는 관공서에서 보낸 서류이고, 그 외 임차인은 위 주택에서 택배나 우편물을 수령하지 않은 경우, 전입신고를 한 때로부터 2년 뒤에서야 자신의 차량을 주택에 등록하였고, 타인 소유의 차량이 8대나 등록되어 있으며, 임차인 보다 더 자주 주택에 드나들었음에도 8대 차량의 소유 관계가 불명확 하다는 이유로 부적격이 확정되는 등 많은 사례가 나오고 있습니다.

 

특히 최근 대법원에서 무주택자에 대한 유권해석을 변경하면서 무주택자와 계속거주의무 위반에 대한 부적격통보가 쏟아져 나오고 있죠. 기존에는 해당 임대주택을 유일하고도 단일한 거주지로 하여 임대차 계약기간 개시일 무렵부터 분양`전환 당시까지 임차인 본인이 직접 거주하거나 당초 임차인과 동거하던 세대구성원 일부가 그 기간 동안 계속 거주하는 경우의 임차인을 의미한다(대법원 2014도14871 판결)”고 판시했던 무주택자에 대한 정의를 ‘임대주택의 분양`전환` 자격은 세대원 전원이 주택을 소유하지 않아야 한다’고 변경한 이후 임대업체와 임차인간 갈등은 극대화 되고 있는 현실입니다.

 

▶ 문제를 해결하려면 ◀

피해를 입은 임차인들은 최대한 현 상황을 타개하고자 서울 공공임대 아파트 분양전환 소송을 진행 및 어렵게 우선분양이 가능해졌음에도 임대사업자가 기업회생을 신청하여 재산권 행사가 불가능 하는 등 추가적인 문제가 발생하고 있습니다. 지쳐버린 임차인들은 더 이상 피해보고 싶지 않아 분양을 포기하고 이사를 고려하지만 근교 지역의 부동산 가격이 터무니없이 올라 다른 곳으로 이사할 수도 없어 진퇴양난에 빠졌죠.

 

부적격세대 통보를 뒤엎고 임차인이 서울 공공임대 아파트 분양전환을 받은 좋은 선례가 나오고 있지만, 사실상 법률적 지식이 없는 일반인이 사업체를 상대로 소송을 유리하게 이끌어 성공적인 결과를 내기란 어렵습니다. 특히 부적격세대 통보로 가장 문제되고 있는 ‘임차인 계속 거주’와 ‘무주택 세대원’ 여부에 대한 부분을 제대로 반박하려면 합리적인 주장과 그에 따른 명백한 증거를 입증해야만 하는데요. 승소로 나아가기 위해서는 부동산 전문 변호인의 조력을 구해 신속히 대응하는 것이 좋습니다.

 

 

법무법인 명경(서울)은 부동산 전문 김재윤 대표변호사를 필두로 부동산 전담팀을 운영하고 있습니다. 의뢰인과의 1:1 맞춤 상담으로 합리적인 솔루션을 제공하여 만족스러운 결과를 이끌어 낼 수 있도록 노력하겠습니다. 당장 눈앞에 펼쳐진 분쟁에 당황스러우시겠지만, 저희 명경이 법률 조력자로써 올바른 방향으로 나아갈 수 있도록 함께하겠습니다.

 

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