기획부동산 공유지분매매 사기 구제는

매년 증가하고 있는 기획부동산 사건사고 공유지분매매는?

기획부동산 사기사건은 매년 꾸준히 발생하고 있지만 2021년 새해부터 경기도를 시작으로 지방까지 부동산 투기가 심각한 상황입니다. 특히 상대적으로 저렴한 지방의 아파트들은 공시가격이 1억원을 초과하지 않기에 다주택 취득세 중과 대상이 되지 않아 사기가 집중되고 있죠. 투기성 매수는 공유지분매매 경우에도 많이 발생하고 있는데요. 최근에는 코로나로 인해 사회경기가 급격히 나빠지면서 주식이나 기획부동산 투자를 통해 큰 경제적 이익을 추구하는 사람들이 많아지면서 문제가 되고 있습니다.

 

실제로 작년 10월 국정감사에서 경기도에서 공유지분매매 거래가 5년만에 3만건 가까이 급증한 것으로 나타났죠. 2015년부터 2020년까지 매년 토지지분거래가 증가하고 있음을 밝혔습니다. 전국에서 산발적으로 기획부동산 투자사기가 발생함에 따라 경기도는 이러한 투기행위를 근절하기 위해 기획부동산주의보를 도입, 토지거래허가구역으로 지정하는 등 기획부동산 사기에 대응하기 위해 노력한 결과 3달새 1,200억원 상당의 공유지분매매 거래가 줄어들었지만 여전히 피해자는 발생하고 있는 현실인데요.

 

 

일반적으로 기획부동산 업체는 국책사업이나 언론에 지자체의 개발계획이 언급되었을 때 불확실한 예측성 기사 및 출처가 분명하지 않은 자료를 인용하여 공유지분매매 원하는 투자자들을 현혹시키기 위한 자료를 제작 및 정보를 토대로 토지를 판매합니다. 일반적으로 피해자들은 부동산의 가치를 잘 모르는 상태에서 투자금의 최소 2배 이상의 고수익을 보장한다는 감언이설과 허위자료에 속고 있는 것이죠.

 

▽▼ 참고기사 ▼▽

https://news.v.daum.net/v/20201020083433654

154억원짜리 땅 4800명에게 쪼개팔기..기획부동산만 '960억원' 챙겨

▶ 공유지분등기 기획부동산 투자 문제는?

최근 A씨는 토지투자로 큰 이득을 챙긴 지인으로부터 토지지분매매 권유받아 합유지분등기로 땅을 샀습니다. 지분을 구입한다는 말에 주변에서는 지분등기는 자기 땅이 어떤 건지 정확히 알 수 없고, 소유권자가 많아 나중에 되팔기도 어려우니 조금 더 고민해보라는 조언을 들었죠. 그러나 계약이후 땅을 인도받기로 한 일자가 한참이 지나도 등기가 나오지 않아 A씨는 땅에 대한 소유권을 행사할 수도, 판매할 수도 없는데요. 심지어 지분을 나누어 가진 구매자들과 법적 분쟁을 겪은 후에야 본인이 기획부동산 사기에 당한 것임을 깨닫게 되었습니다.

위 사례처럼 보통 토지지분매매 추진할 때는 주로 공유지분등기를 이용하곤 합니다. 넓고 비싼 땅을 개인 한명이서 소유하기란 힘들기 때문입니다. 이는 하나의 토지를 여러 사람이 각자 지분의 형태로 소유를 하는 것인데요. 이해를 돕기 위한 예를 들면 1000평의 땅을 세 사람이 각각 600평, 300평, 100평을 소유하고 있다면, 이들 중 한명이 그 땅을 매도할 때 본인의 지분에 대한 재산권 행사를 다른 두 명의 사람에게 동의를 받지 않더라도 가능하죠.

 

 

공유지분등기 자체가 문제인 것은 아닙니다. 공동소유 중 자신의 지분 내에서 타인의 동의 없이 매각할 수 있다는 것과 도시개발사업지, 역세권 등 개발이 이미 확정된 곳이라면 토지투자 성공적으로 진행할 수 있어 투자의 한 방법인데요. 특히 환지개발지의 경우 아파트 부지로 돌려받을 수 있는 장점도 있습니다.

 

그러나 현실적으로 많은 피해자들이 양산되고 있는 공유지분등기 토지는 재산권 행사가 사실상 불가능 합니다. 그 이유는 사업성이 없어 해당 공유지분매매 구매하려는 사람이 없기 때문인데요. 계약할 당시에는 개발호재가 있다고, 업체에서 제시한 민간사업계획을 믿었지만 현실적으로 자본부족으로 사업이 시행되지 않는다던가, 개발지가 아닌 맹지에 공유지분으로 투자한 경우가 대다수이기에 현실적으로 지분매매가 어렵습니다.

 

▶ 토지투자 처음이라면? 토지가능성 유무 따져보라

그렇기에 기획부동산 공유지분매매를 생각하고 있다면 투자 가능성을 살펴보는 것이 좋습니다. 먼저 지분매매 투자가 가능한 곳은 신도시나 역세권 등 개발이 가능하며, 국가로부터 사업계획이 확실히 확인가능한 곳이어야 하죠. 도시개발은 최소 수천평이라는 광활한 토지가 필요하기에 근처에 구매했던 공유지분등기 토지이더라도 함께 개발 가능성이 있는 것인데요. 현재 무가치라 하더라도 미래의 지목의 변경 가능성을 봐야합니다.

 

이와는 달리 개발되기 힘든 고경사의 임야나 그린벨트 1,2등급의 높은 등급으로 설정되어있는 경우 오랫동안 개발되지 않을 가능성이 높습니다. 특히 고경사 임야의 경우 도시계획시설을 짓고 사업을 추진하는데 어려움이 있습니다. 그러나 기획부동산 업체들은 개발계획 예정이 없는 땅을 마치 포함된 것처럼 혹은 포함될 예정이라며 사람들에게 감언이설을 속삭이기에 공유지분매매 고려하고 있다면 주의가 필요한데요.

 

이뿐만이 아니라 공적으로 책임이 없는 민간계획을 이용하는 등 수많은 수법이 있지만 최대한 본인들이 사기로 구속되지 않도록 빠져나갈 구멍을 만들어 놓고 사람들을 현혹시키기에 현실적으로 사기로 처벌 및 토지지분매매 사기구제 어려워 구매자들이 신중할 필요가 있습니다.

 

© markuswinkler, 출처 Unsplash

▶ 사기피해 예방하려면

부동산 사기의 대상이 되지 않기 위해서는 계약을 체결할 때 소유자 신분 및 등기부등본을 확인하는 등 신중하고 꼼꼼하게 계약서와 주변상황을 검토해 봐야 합니다. 피해예방의 가장 기본적인 방법이긴 하지만 제일 최선의 방법이죠. 뿐만 아니라 토지이용규제정보서비스(LURIS)를 활용하는 것도 한 방법입니다. 해당 토지의 토지이용계획확인원, 토지등기부, 토지대장, 지적도 등 필요한 서류를 모두 발급받아 토지지분매매 할 토지의 정보가 부동산에서 이야기하는 정보와 일치하는지 확인해야 합니다.

 

개발호재의 경우 해당 지자체의 도시과나 건축과를 통해 사실 여부 및 인터넷 등을 통해 실제로 개발진행 여부와 진척도 등을 파악하는 것이 좋은데요. 사실상 자치단체별로 운영하고 있는 ‘한국토지정보시스템’에 방문하여 기획부동산 업체의 정보를 알아놓는 것도 좋은 방법입니다. 업체의 설립연도가 최근이거나 업체의 주소가 자주 바뀐 전적이 있다면 의심할 필요가 있습니다.

 

▶ 피해구제를 위해서

부동산 소송 중에서도 공유지분매매 등 기획부동산과 관련된 분쟁에 휘말리면 사안에 따라서 다른 법리가 적용될 여지가 넘쳐나기에 문제 해결을 위해서는 돈과 시간, 감정까지 소요하는 장기전을 갈 수밖에 없는데요. 이미 심신이 지쳐버린 피해자들에겐 더욱 힘든 상황이 초래되곤 하죠. 그렇기에 문제 해결을 위해서는 부동산 전문 변호사와의 상담을 통해 증거를 수집하고 합당한 전략을 도출하여 신속하게 부동산 분쟁 해결하시는 것을 권유해드립니다.

 

 

저희 법무법인 명경 서울분사무소는 부동산 전문 변호사 휘하로 부동산 팀을 운영하고 있습니다. 특히 사회적으로 사기가능성이 높은 지주택 같은 경우에는 높은 승소 및 탈퇴율을 자랑하고 있기에, 관련 문제가 발생하신다면 변호사와의 상담을 진행하는 것도 문제해결의 시작이 될 것입니다. 혹여, 부동산 사기를 당해 피해를 입고 계시다면, 최대한 이 상황을 어떻게 타개할지 가장 먼저 고민해보시기 바랍니다.