아파트 중도금 지급후 계약해지 막고싶다면

줄어들 기미가 보이지 않는 부동산 분쟁

예부터 지금까지 부동산 분쟁은 어느 지역에서든 끊임없이 발생하고 있죠. 특히 서울과 수도권 지방 주요 거점 지역에서 부동산 시장가격이 매일같이 달라짐에 따라 많은 분들이 관련 분쟁으로 많이 문의를 주고 계신데요. 작년은 부동산 시장의 이슈가 무척이나 심했기에, 계약과 관련된 문제가 참 많았습니다.

 

▽▼ 참고기사 ▼▽

https://www.ajunews.com/view/20210126140925031

계약 물려요 집값 폭등하자 매도인 계약파기 기승...매수인 대처법은?

특히 원하는 매물을 계약해지 후 가계약금 배액배상 당하지 않기 위해 많은 매수인들이 골머리를 앓고 있는 현실인데요. 특히 가계약금이 오간상태와 아파트 중도금 지급후 절차까지 진행되었음에도 매도인의 일방적인 계약파기가 이루어지고 있습니다. 양 측 모두의 입장을 이해하지 못할 바는 아니라서 더욱 안타까운 상황이죠.

 

 

이와 관련해서 최근에는 매도인과 매수인이 직접 만나지 않고 부동산 공인중개사를 통해 전화나 문자 메시지로 계약조건이 왔다 갔다 하는 경우가 많습니다. 정식으로 계약서를 작성하지 않았기에 계약해제와 관련된 부분에서 모호한 상황이 발생할 수밖에 없는데요.

 

우리법원은 “계약이 성립하기 위해서는 당사자 사이에 의사의 합치가 있을 것이 요구되고 이러한 의사의 합치는 당해 계약의 내용을 이루는 모든 사항에 관하여 있어야 하는 것은 아니나 그 본질적 사항이나 중요 사항에 관하여는 구체적으로 의사의 합치가 있거나 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의는 있어야 한다” 고 판시한바 있죠. (대법원 2000다51650 판결)

 

 

대표적으로 위의 대법원 판례를 근간으로 여러 판례를 살펴보면 구체적 합의가 없는 간소화계약은 결국 성립되지 않았다고 판단된 사례가 많았습니다. 일반적으로 부동산을 매개로 문자메시지를 통해 계약을 체결하다 보면 ‘부동산 전문가가 함께하니 알아서 해주겠지’라는 마음에 계약에 있어서 중요 사항에 관해 구체적으로 논하지 않는 경우가 많기 때문입니다.

 

부동산 가격이 폭등하기 이전에는 매수인의 일방적인 계약파기가 일반적이었습니다. 계약할 때 ‘좋은게 좋은거다~’라는 생각으로 이 것 저 것 찔러보기 형식으로 가계약금만 넣고 아파트 중도금 지급하지 않음으로써 계약해지를 용이하게 만들었죠. 특히나 계약이 촉박한 상황에서 사리분별이 어려워 막상 가계약금을 넣었지만 추후에 다른 매물이 보이면서 계약을 해지하기를 원하는 경우가 상당히 많았습니다. 그러나 최근 부동산 가격이 급등하면서 시세 차익을 더욱 보기 위한 매도인들의 일방적인 가계약 파기가 만연한데요. 그로인한 계약금 배액상환 당하지 않기 위해 고군분투 하고 있습니다.

 

계약금 입금후 일방적인 계약해지, 사례는?

A는 부동산을 B에게 5억원에 매도하기로 계약했습니다. 시간이 촉박한 관계로 A와 B는 급하게 매매계약을 체결하게 되었고, B는 계약 당일 계약금 5,000만원 전액을 지급하지 못하고 가용자금 1,000만원을 가계약금으로 A에게 입금했죠. 나머지 계약금은 계약일로부터 3일 후에 지급하기로 약정하였고 중도금 2억원은 2주 후에, 잔금 2억 5,000만원은 한달 후에 지급하기로 했는데요.

그런데 위 계약을 체결한 후 부동산 시세가 급격히 오르기 시작했고, A의 부동산을 7억에 매수하겠다는 사람이 나타났다고 합니다. 이에 A는 B에게 이미 지급받은 가계약금 1,000만원의 배액인 2,000만원을 돌려주면서 계약을 해제하겠다고 밝혔죠. 이에 B는 계약을 해제하려면 2,000만원이 아니라 약정한 계약금의 배액인 1억원을 지급해야한다고 맞서며 A의 계약해제 효력을 부인하며 서로 다투고 있는 상황입니다.

법원의 판단은

결과부터 말씀드리면, 아직 아파트 중도금 지급후가 아니라 계약해제 할 수 있지만 매도인이 매수인에게 돌려주어야 할 액수는 계약금 배액이 된다는 것입니다. 민법 제565조 제1항에 따라 계약금은 보통 해지금과 위약금이라는 두 가지 성질을 가지고 있습니다.

 

민법 제565조(해약금) 매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수있다.

© homajob, 출처 Unsplash

즉 아파트 중도금 지급후 매수인이 정당한 이유없이 계약을 해지할 경우 이때는 해약금으로 판단되어 계약금을 돌려달라고 청구할 수 없게 되고 매도인이 해지하는 경우 계약금 배액배상 해주어야 한다는 것이죠. 그러나 우리 판례는 계약금 일부만 지급된 경우 수령자가 매매계약을 해제할 수 있다고 하더라도 해약금의 기준이 되는 금원은 ‘실제 교부받은 계약금’이 아니라 ‘약정 계약금’이라고 봄이 타당하다”고 판시한바 있어 매도매수인간 치열한 대립이 발생하고 있습니다.(대법원 2014다231378판결)

 

위 판례가 적용되기 위해서는 매매목적물, 총 매매대금, 잔금 지급일 등 가계약이더라도 계약의 세부 조건과 가계약금이 본 계약금의 일부라는 부분에 대한 양측 의사의 합치가 명확해야 하는데요. 통상적인 거래관념상 지급되는 가계약금 이라면, 계약조건에 명시된 계약금의 배액이 아닌 이미 지급한 가계약금 배액상환 가능할 수 있습니다.

 

매도인의 계약해지, 원하지 않는다면

참 계약 체결로 생각하고 마음 놓고 있던 매수인은 갑작스럽게 계약 해지 통보를 받는다면 참 당황스러울 것입니다. 이뿐만이 아니라 가계약금 배액을 받는다고 해도 시간적 금전적 손해가 말이 아니죠. 그렇기에 사전에 이런 분쟁을 예방하기 위해서 매수인이 준비할 수 있는 것들이 있습니다. 바로 계약금을 많이 걸어놓거나 아파트 중도금 지급 빠르게 하는 것인데요. 계약금을 많이 걸어놓을 경우 계약금 배액상환 액수가 커져 부담스러울뿐만 아니라 중도금 지급후라면 정당한 이유가 있지 않는 이상 실질적으로 계약해제를 하기 힘들기 때문입니다.

 

그러나 매수인이 아파트 중도금 지급전에 매도인이 '아니다, 나는 배액을 지급하고 계약을 해지하겠다.' 이런 의사표시를 이미 한 경우에는 중도금 지급 기일이 도래하기 전에는 매수인이 일방적으로 중도금을 지급할 수 없음을 알아두셔야 합니다. 만약 매수인이 아파트 중도금 지급후 배액상환 원하지 않음에도 매도인이 일방적으로 계약을 파기했다면, 매수인은 소유권이전등기소송과 명도소송 절차 진행으로 권리를 찾을 수 있습니다.

 

 

민법 제565조에 의하여 매도인이 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제하려면 매수인이 이행에 착수할 때까지 계약금의 배액을 상환하고 하여야 할 것인바, 여기에서 이행에 착수한다는 것은 객관적으로 외부에서 인식할 수 있는 정도로 채무의 이행행위의 일부를 하거나 또는 이행을 하기 위하여 필요한 전제행위를 하는 경우를 말하는 것이죠. 단순히 이행의 준비를 하는 것만으로는 부족하나, 반드시 계약내용에 맞는 이행의 제공의 정도에까지 이르러야 하는 것은 아님을 밝히고 있는데요. (대법원 1993. 5. 25. 선고 93다1114 판결)

 

해당 판례 및 여러 판례들을 종합하여 보면 중도금이나 잔금 기일 전에 일부의 이행을 하는 것만으로도 매도인의 계약해제를 막을 수 있으며 다만 일부이행을 너무 적은 금액으로 하기 보다는 중도금이나 잔금의 20%이상으로 하는 것이 좋습니다.

 

신속한 문제해결 도움이 필요하다면

소송을 위해선 기간과 비용이 많이 들더라도 계약이 이미 진행되고 있었음을 입증하는 것이 중요합니다. 계약서는 물론이고, 계약 과정에서 주고받은 이메일·문자 메시지·SNS 메시지·통화녹음 등이 증거로 쓰이곤 하죠. 상황에 따라 결과가 달라질 수 있기에 관련 분쟁에 휘말리셨다면 법률 조력자의 도움을 구하는 것이 신속한 분쟁 해결을 위한 방법일 수 있습니다.

 

 

저희 법무법인 명경(서울)은 부동산 전문 대표변호사의 전두지휘 아래 부동산 전담팀을 운영하고 있습니다. 부동산 분쟁의 특성상 법리가 복잡하게 얽혀있어 일반인이 소송을 이끌어나가기란 어렵습니다. 전문가와 1:1 맞춤상담으로 만족스러운 결과를 이끌어내기 위해 합리적인 솔루션을 약속드리겠습니다. 고민이 있으시다면 주저마시고 명경(서울)로 연락주시기 바랍니다.

 

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