우리집 마당에 불법건축물, 토지인도 청구소송은

 

 

우리나라에는 참 마음 아픈 과거가 있습니다. 일제강점기부터 6.25전쟁까지 수많은 참사를 겪으면서 나의 재산을 내 것을 내 것이라 말하지 못하고 잃어버린 경우가 많죠. 그러다 보니 주인을 찾을 수 없거나, 주인이 없는 땅인 줄 알고 해당 토지 위에 건물을 지은 사람이 많아 토지의 소유주와 건물의 소유주가 다른 것을 많이 볼 수 있는데요.

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일반적으로 토지 소유자와 건물 소유자가 다른 경우 이 둘 사이에는 법적 분쟁이 빈번하게 발생할 수밖에 없습니다. 토지주는 앞마당에 지어진 건물때문에 땅을 마음대로 사용하지 못하기에, 건물주는 이미 생계터전으로써 자리 잡은 건물을 철거하라고 하면 반발할 수밖에 없는 것인데요, 실무적으로 보아도 부동산 소송 중 가장 대표적인 것이 불법건축물 철거 및 토지인도 청구소송 이라고 하죠.

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보통 토지인도 청구소송이라고 하면 토지 소유자가 아닌 자로부터 토지 임대차 계약을 체결하게 되었는데, 실제 토지주가 임차인이 건물을 건축하여 토지를 점유, 사용함에 이의를 제기하지 않다가 추후 임대차계약을 중도해지하면서 토지위에 있는 건물을 철거하고 토지를 인도해달라는 소송을 제기하는 것이 대표적입니다. 이해를 돕기 위한 사례를 소개드리겠습니다.

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내 땅위 미등기건축물, 타인에게 양도되었다면?

 

배우자와 사별한 A씨는 상속을 통해 남편 명의 토지의 소유권을 협의분할하여 취득할 수 있었죠 . 약 49평에 이르는 땅은 1990년 3월경 남편이 모 조합으로부터 매수해 소유권이전등기를 마친 곳이었습니다. 그런데 최근 문제가 생겼는데요. 바로 자신이 소유한 땅에 누군가 허락도 없이 주택 용도의 불법건축물 짓고는 실제로 거주하고 있었던 것입니다.

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알고 보니 50년도 더 이전에 B라는 사람이 해당 땅에 무단으로 목조 스레트지붕 단층 주택을 신축한 뒤 이 건물을 C에게 매도한 것이었습니다. 당시 해당 주택은 등기가 되어있지 않은 상태였고, 해당 주택을 매수한 C는 A가 상속을 받아 소유권이전등기를 하기 전에 주택에 대한 소유권보존등기를 마쳤던 것인데요.

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이에 A씨는 당시 건물주인 C를 상대로 무단으로 신축된 단층 주택을 철거 및 원상복구와 본 상태로 돌아간 땅을 돌려달라는 취지의 건물철거 및 토지인도 청구소송 제기했고, 재판부는 A의 손을 들어주었습니다.

 

 

 

만약 내 땅에 불법건축물이 들어선 경우, 일반적으로 건물부분에 해당하는 토지의 반환을 요구할 수 있습니다. 그러나 이는 토지에만 국한된 것이기에 온전히 자신의 재산권을 되찾기 위해서는 해당 건물주를 상대로 토지인도 청구소송과 함께 건물을 철거를 위한 소송을 동시에 진행해야 하는데요. 뿐만 아니라 불법으로 점유한 기간 동안 발생한 이익에 대한 부당이득반환청구, 손해배상도 고려해봐야 합니다.

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그러나 마냥 토지주만의 권리를 생각하다 보면 건물주는 참 억울한 상황이 될 수밖에 없습니다. 그렇기에 우리나라는 토지 임대차 기간 중 갑작스럽게 지주로부터 임대차계약의 중도 해지를 당했거나 임대차계약의 갱신이 거절되었다면, 민법 제643조에 의거하여 토지 소유자를 상대로 지상물매수청구권을 행사할 수 있다고 명시하고 있습니다.

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미등기 건물 등 불법건축물, 지상물 매수청구권 가능할까

 

그러나 위 사례처럼 미등기건물, 불법건축물의 경우가 문제될 수 있는데요. 우리 판례에서는 허가되지 않은 건물도 매수청구권의 대상이 될 수 있다고 의견을 밝힌 바 있습니다. 판례에 따르면 매수청구권은 국민경제적 관점에서 지상 건물의 잔존 가치를 보존하고 토지 소유자의 배타적 소유권 행사로 인해 희생당하기 쉬운 임차인을 보호하기 위한 제도이기 때문에 특별한 사정이 없는 한 행정관청의 허가를 받은 적법한 건물이 아니더라도 임차인의 건물매수청구권의 대상이 될 수 있다고 한 것인데요. (대법원 2013다48364)

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이에 덧붙여서 건물을 매수하여 점유하고 있는 사람은 소유자로서의 등기명의가 없다 하더라도 그 권리의 범위 내에서는 그 점유 중인 건물에 대하여 법률상 또는 사실상의 처분권을 가지고 있기 때문에 임차인으로부터 불법건축물을 매수하여 점유하고 있는 임차인은 특별한 사정이 없는 한 비록 소유자로서의 등기명의가 없어 소유권을 취득하지 못하였다 하더라도 임대인에 대하여 지상물매수청구권을 행사할 수 있는 지위에 있다고 밝혔습니다. (대법원 95다55245, 2013다48371)

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일반적으로 내 땅 위에 있는 기존 건물을 철거하고 토지인도 청구소송 승소하기 위해서는 토지주의 등기부등본을 통한 소유권 입증이 소송의 쟁점이 되곤 합니다. 즉 본인이 토지 소유자라는 점, 그리고 상대방이 해당 토지 위에 등기되지 않은 건물을 소유하고 있다는 점을 명확하게 입증하는 것이 중요한 것인데요.

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여기서 발생할 수 있는 문제는 불법건축물, 무허가건물과 같은 등기되지 않은 건축물인데, 위 사례의 A처럼 미등기건물 양도받아 점유, 사용하고 있는 사람을 상대로 소송을 제기할 수 있습니다. 만약 소송에서 승소한 뒤에도 건물 소유자가 임의로 건물을 철거 하지 않는다면 법원에 강제집행을 신청해 토지소유권을 되찾는 것도 하나의 방법이 될 수 있습니다.

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서로 생계를 위한 토지, 건물이다 보니 상대방을 생각해서 법적인 소송을 원하지 않는 분들도 많습니다. 허나 일반적으로 재산권과 관련된 부동산 분쟁은 승패소에 따라 큰 이익을 볼 수도 손해를 볼 수도 있기 때문에 원만히 대화로 해결하는 것이 참 어렵습니다. 본의 아니게 법적인 분쟁을 피할 수 없다면 전문가와의 상담을 통해 본인과 상대방이 주장할 수 있는 사실에 대한 명확한 자문을 구하는 것이 좋은데요.

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미등기건물 철거와 토지반환소송 주위에서 흔히 일어날 수 있는 분쟁이지만, 단순하지 않습니다. 각자의 주장과 이해관계가 매 상황마다 다르기에 주장에 대한 명백한 근거가 필요하고, 재산을 다투는 문제이기에 신중히 접근해야 합니다. 소송기간이 길기 때문에, 일반인이 오롯이 그 심적 부담을 감내하기란 힘들 것입니다. 명경(서울)에 고민을 나누어 빠른 문제해결을 꾀해보시기 바랍니다.

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