부동산 투자위한 공유지분 토지매매, 계획관리지역이라면

 

 

여러분, ‘도시어부’라는 프로그램을 아시나요? 지금은 종영했지만 사람들로부터 큰 인기를 얻은 예능프로그램이죠. 출연자들은 복잡하고 시끄러운 도시를 떠나 농촌과 해안가, 섬에서 현지인 생활을 하면서 여유로운 삶을 경험합니다. 이리저리 바쁘게 사는 현대인들에겐 참 부러운 생활이기에 많은 시청자들이 이와 같은 삶을 희망했습니다.

​

우리나라는 국토의 반 이상이 산으로 둘러싸여 있습니다. 그리고 그 산의 66%는 개인이나 법인 등이 소유한 사유림인데요. 예전에는 귀농이 대다수였지만 임업과 자연환경에 대한 동경으로 귀산촌이 늘어났다고 합니다. 특히 농지에 비해 가격이 훨씬 저렴하기에 귀촌뿐만 아니라 부동산 투자위한 공유지분 토지매매에도 관심을 갖는 사람들이 많습니다. 허나 매물로 나온 임야가 계획관리지역인지 농림지역인지, 공익용산지 개발 등 보전산지인지 제대로 구분하지 못하는 문외한이 많아 기획부동산 업체들의 좋은 먹잇감이 되고 있습니다.

​

 

 

계획관리지역과 공익용산지

이는 보전산지 중 하나로, 임업생산과 함께 재해방지, 수원보호, 생태계보전, 자연보전, 국민보건휴양증진 등의 공익기능을 위해 필요한 산지로써 개발행위를 상당히 제한하는 계획관리지역을 뜻합니다. 개발을 제한한 만큼 주위가 탁 트여있고 천혜의 자연과 함께할 수 있어 도시생활에 지친 사람들이 해당 지역에 주택을 짓거나, 이러한 사람들을 타겟으로 토지 투자로써 시세차익을 위해 매입하는 사람들이 많죠.

​

그러다보니 계획관리지역으로 지정된 공익용산지를 둘러싼 기획부동산의 사기횡포가 날로 늘어나고 있는데요. 기사에 나온 사례를 보겠습니다.

​

 

 

주거개발진흥지구에 초역세권이라고 했는데… 계획관리지역 매입한 사례는​

용인에 사는 A씨는 지난 2017년, 수원에 지부를 둔 부동산 경매회사B의 직원들에게 해당 토지들이 3~5년 안에 개발돼 상당한 시세차익을 얻을 수 있을 것이라고 공유지분 토지매매 권유를 받았습니다. 그들은 A씨에게 주거개발진흥지구에 제2종 지구단위계획지역으로 삼동역을 낀 초역세권이라고 홍보하며 평당 14만원에 판매한다고 했죠.

​

B업체 직원들은 A씨가 솔깃할 수 있도록 근처 땅인 분당과 판교를 예로 들었는데요. 땅값이 비싼 곳 근처를 경매를 통해 토지를 싸게 낙찰 받은 것이기에 시세보다 40%저렴하게 판매하는 것이며 개발호재로 인해 최소 10배이상의 수익이 날 것이라며 A씨를 현혹했습니다.

​

 

​

 

업자들의 지속적인 부동산 투자 권유에 A씨는 시흥시 조남동 산 121의7, 의왕시 청계동 산 84의1, 광주시 삼동 산 123의11 등 3개 필지를 평당 14만8천~30만9천원, 총 5천680만원에 매입했습니다. 추후 부동산을 통해 해당 토지에 대해 알아본 결과 A씨는 공시지가의 3배에 이르는 공유지분 토지매매 계약을 체결했을 뿐만 아니라 해당 부지는 공익용산지 등의 계획관리지역에 해당했는데요. A씨는 기획부동산 사기에 당했음을 알고 해당 업체직원들을 고소했습니다.

​

<참고기사>

http://www.kyeongin.com/main/view.php?key=20200813010002955

개발 가능성없는 `공익용산지` 3배 부풀려 덤터기

 

​

 

현실적으로 계획관리지역 등의 공익용산지 개발은 참 어렵습니다. 지자체나 국가가 할 수 있는 개발행위는 있지만, 개인이 개발을 할 경우 주택의 경우 농림어업인의 주택만 건축 가능하지만 그 규모도 부대시설을 포함한 전체 부지면적을 660㎡미만으로 해야 하며 증축은 기존 면적의 30%내, 개축은 기존 면적 내에서만 가능한데요. 종교시설의 경우 전체부지의 15,000㎡미만, 농림어업인의 10,000㎡미만의 관상수 재배와 양식장 부지로 3,000㎡미만 등만 가능합니다.

​

이처럼 개인의 재산권 행사에 많은 제약이 따르지만, 보전산지 매물을 부동산 투자 위한 공유지분 토지매매하는 사람들이 적지 않은데요. 아무래도 개인이 ‘자기소유의 산지에 농림어업의 경영을 위해 실제 거주할 목적으로 200평 미만으로 건축하는 주택 및 그 부대시설’의 개발이 가능하다는 법률조항 때문입니다. 기획부동산 업체들은 임야를 보러 다니는 사람들에게 법에 나와 있다며 유혹하고 있는 현실입니다.

 

 

우리 법원에서는 상품의 선전 및 광고에 있어서 신의칙에 비추어 시인 될 정도라면 과장 및 허위가 수반 되도 기망이라고 보지 않는다는 선례가 있기에 사기죄로 처벌하기 어려웠지만, 최근 들어 실형을 선고하는 사례가 늘어나고 있죠. 아무래도 피해자가 전국적으로 확산되면서 사회문제로 자리잡았음을 법원에서도 인지하고 있기 때문입니다. 만약 사기임을 인지하셨다면 전문가의 도움을 통해 빠르게 대응해야만 하는데요.

​

특히 지난번 사기가 인정된 선례에 따르면, 단순히 투자원금의 몇 배 이상의 수익률을 보장한다는 문구만으로는 허위광고가 인정되지 않을 수 있으나, 도로개통, 새로운 역 신설, 그린벨트 해제 등 행정적으로 명확하게 사실유무를 판단할 수 있는 경우임에도 사실과 달리 광고한 경우 사기죄로 처벌받을 수 있으며, 확정되지 않은 정부 정책을 확정된 것인 양 허위 과장 광고하였다면 이는 통상적으로 용인할만한 수준을 넘어서는 것으로 사기죄를 구성한다고 판시한 바 있어 기획부동산 사기 소송이 줄지어 발생하고 있습니다. (울산지법 2019노561판결)

​

 

​

 

기획부동산이란 단순히 가치창출을 위해 땅투자 하는 것만을 뜻하는 것이 아닙니다. 명백히 업체측에서 타인을 기망했다면 사기죄로 인정받을 여지가 있죠. ‘기망행위’의 여부를 따져야 하나, 현실적으로 이를 따지는 것이 어렵고 한편의 가해자가 된 피해자가 또 다른 피해자와 가해자를 양산하는 꼴이어서 서로가 서로를 고소하게 되는 상황이 발생할 수 있어, 공유지분 토지매매 사건에 연루되었다면 전문가의 자문을 구하는 것이 좋습니다.

​

 

​

 

저희 법무법인 명경 서울분사무소는 부동산 전문 변호사 휘하로 부동산 팀을 운영하고 있습니다. 특히 사회적으로 사기가능성이 높은 기획부동산의 경우 신속히 대응하는 것이 피해회복의 관건인데요. 관련 문제가 발생하신다면 변호사와의 상담을 진행하는 것도 문제해결의 시작이 될 것입니다. 혹여, 부동산 사기를 당해 피해를 입고 계시다면, 최대한 이 상황을 어떻게 타개할지 가장 먼저 고민해보시기 바랍니다.

​

 

http://landlawyer.co.kr

법무법인명경 부동산변호사닷컴