건물철거 및 토지인도소송 통한 토지경계선 침범 해결은

 

 

일반적으로 땅부자가 진정한 부자라는 말을 들어보셨을 것입니다. 혼란스러운 부동산 시장 속에서 내 집 마련도 힘겨운데, 미래 가치가 높은 부동산을 여러 개 소유하고 있다는 것이 그 반증이죠. 그러다 보니 조금이라도 내 땅, 내 부동산을 소유하고자 하는 사람들이 참 많은데요. 수요에 비해 공급이 적다보니 누군가 허락없이 내 땅의 일부를 무단점유하거나 옆집에서의 토지경계선 침범 문제가 발생하고 있습니다.

 

 

 

 

한 사례를 보겠습니다.

 

A의 부친은 B의 건물 옆 부지를 매입해 건물을 지었습니다. A의 부친은 당시 B건물과의 경계부근에 담장을 설치해 관련 부지를 주차장으로 사용해 왔습니다. A는 부친이 사망한 후 건물을 리모델링하면서 기존 담장을 철거하고 똑같은 자리에 새로운 담장을 설치했습니다. 그런데, B는 A의 새 담장이 자신의 땅을 침범했다며 담장철거소송 및 토지인도를 구했습니다.

우리는 내 소유가 아닌 땅을 이용함에 있어서 주인의 허가를 구하거나 별도의 임대차계약을 체결해야 합니다. 만약 위와 같은 절차 없이 무단으로 담장 등 건축물을 짓게 된다면 소유권 침해를 이유로 땅 주인은 방해배제청구권을 행사하여 소유권을 방해할 염려가 있는 행위를 하는 자에게 예방이나 손해배당의 담보, 건물철거 및 토지인도소송 진행할 수 있죠.

 

토지인도의 경우 오직 ‘땅’에 한정된 권리행사이기에 토지에 대한 모든 권리를 되찾기 위해서는 목적물의 주인을 상대로 철거소송을 동시에 진행해야 합니다. 이 때 추가적으로 부당이득반환 청구를 통해 무단점유한 기간 동안의 지료 상당을 돌려받을 수 있는데요. 상대방이 침범사실을 몰랐다 하더라도 지급받을 수 있습니다.

​

 

 

 

허나 단순히 내 땅 경계침범 당했단 사실만으로 무조건 건물철거 및 토지인도소송 진행할 수 있는 것은 아닙니다. 소송을 제기함에 앞서 주의할 점이 있기 때문인데요. 일반적으로 확실한 승소를 위해서는 ‘해당 장소를 이전부터 점유하고 있던 사람이 인도를 거부하면서 불법으로 점유를 하고 있는 경우’의 상황이 계속되고 있거나 , ‘약속된 임대료를 2회 이상 연체했을 때’ 제기할 수 있습니다.

 

또한 소송을 진행하면서 점유이전금지가처분 신청 해두는 것이 좋은데요. 점유이전금지가처분 말이 어려워 보이지만, 이는 소송이 끝난후 점유자가 바뀌더라도 강제집행을 할 수 있는 권한을 보전해놓는 것입니다. 특히 건물철거 및 토지인도소송의 경우 문제가 해결될 때 까지 오랜 시간이 소요되기에 그 사이에 점유자가 바뀌어 인도받지 못하는 불상사가 발생하지 않도록 사전에 미리 준비해두는 것이죠.

 

 

 

 

이 때 상대방은 토지를 반환하지 않기 위해 원 소유주에게 점유취득시효를 주장하곤 합니다. 여기서 점유취득시효란 소유의 의사를 가지고 20년 동안 소유권의 변동 등의 문제없이 평온, 공연하게 이를 이용해온 경우 원 소유주에게 소유권 이전을 요청, 등기함으로써 소유권을 가져올 수 있습니다. 허나 20년 동안 점유하고 있다고 해서 모두가 시효완성을 인정받는 것은 아니기에 다툼의 여지가 많은데요.

 

어느 누구나 그렇듯 상대방의 경계침범으로 인한 건물철거 및 토지인도소송, 점유취득시효 분쟁을 앞두고 계시다면 참 마음이 복잡할 것입니다. 잘못 대응한다면 내 권리를 행사하고자 진행했던 것이 땅을 잃어버릴 수도 있고, 생계형 터전으로 이용하고 있는 토지를 빼앗길 수도 있기 때문입니다. 그렇기에 소송 전 정보 확인을 위해서 3가지 확인 해두어야 할 것이 있습니다.

 

1.점유의 권원과 소유자 변동 확인하기

점유취득시효 분쟁에서 가장 중요한 부분은 ‘소유의 의사로 점유’ 즉 자주점유 입니다. 우리 법원은 “부동산 취득시효에 있어서 자주점유라 함은 소유자와 동일한 지배를 하려는 의사를 가지고 하는 점유를 의미하는 것이지 법률상 그러한 지배를 할 수 있는 권원. 즉, 소유권을 가지고 있거나 또는 소유권이 있다고 믿고서 하는 점유를 의미하는 것은 아니다.”(90다18838 판결)라고 판시하면서, 민법 제197조에 의해 소유의 의사는 객관적으로 점유권원의 성질에 의해 존부를 결정하나, 불분명할 때에는 상대방이 타주점유에 대한 입증책임이 있다고 판시한 바 있는데요.

​

또한 토지 소유자의 변동여부를 확인해야 합니다. 20년의 점유취득시효 기간을 완성했다고 해도 그 사이에 소유자의 변동이 있었다면, 시효완성으로 보고 있지 않기 때문인데요. 다만 소유자가 변경된 이후에 20년의 점유취득시효가 또 다시 완성 됐다면 인정받을 수 있습니다.

 

 

 

2. 침범하거나 침범당한 토지의 면적, 모양 확인하기

우리 대법원은 취득시효 제도를 엄격하게 해석해야 한다고 판시하고 있어 대상 토지의 면적과 모양이 소송결과에 중요하게 작용합니다. 가령 지적도상의 토지 면적에 비해 점유한 토지가 지나치게 넓다거나 토지의 모양이 완전히 다른 경우, 법원은 점유자의 자주점유를 인정해주지 않고 있어서 확인해보는 것이 필요하죠.

 

3. 현장 점검하기

점유취득시효와 경계침범 문제는 현장을 봐야만 판단 가능한 경우가 있습니다. 주로 오래된 담벼락 등으로 경계혼동이 올 수 있는 등의 특수한 사정을 확인하는 경우인데요. 지적도 상의 경계와 실제로 다를 수밖에 없었던 특별한 사정이 있다면 반드시 전문가와 현장을 확인해 유리한 주장을 이끌어내기 위한 증거를 수집해야 합니다.

 

 

 

 

처음에 소개드린 사례처럼, 토지 소유자의 동의 및 허가 없이 경계침범해 주택, 담장 등 건축물을 지어 사용 수익하는 것은 정당한 사용권원이 존재하지 않으므로 명백히 불법행위에 해당합니다. 그렇기에 토지 주인은 건물 주인에게 건축물의 철거를 요청할 수 있고, 상대가 요청에 불응한다면 건물 철거 및 토지인도소송 통해 구제받을 수 있습니다.

 

 

 

 

주위에서 흔히 일어날 수 있는 분쟁이지만, 단순하지 않습니다. 각자의 주장과 이해관계가 매 상황마다 다르기에 주장에 대한 명백한 근거가 필요하고, 재산을 다투는 문제이기에 신중히 접근해야 합니다. 소송기간이 길기 때문에, 일반인이 오롯이 그 심적 부담을 감내하기란 힘들 것입니다. 명경(서울)에 고민을 나누어 빠른 문제해결을 위한 길로 나아가시길 바라겠습니다.

​

 

http://landlawyer.co.kr

법무법인명경 부동산변호사닷컴