소유권 분쟁 발생, 토지 경계선침범 해결방안은

 

혼란스러운 이 시대를 살아가고 있는 현대인이라면 한번 쯤 꿈꾸는 것이 있습니다. 바로 도시에서 벗어나 평화로운 시골에서 전원생활을 하는 것이죠. 그 영향인지 요즘에는 제주도 1달 살기 등 집을 떠나 한가로운 곳에서 잠시 살아보는 것이 유행하고 있습니다. 아무래도 바쁜 일상을 뒤로하고 시골에서 작은 텃밭을 일구고 한가롭게 여행하며 사는 것을 희망하는 것인데요. 그러다보니 이르면 청장년층부터 그 이상까지 지방에 집을 짓기 위한 토지를 구입하거나, 주택을 구입하는 일이 늘어나고 있습니다.

 

허나 지방의 오래된 주택 또는 토지를 구입하다 보면 이웃과 '소유권'을 두고 다투는 일이 자주 발생하게 되죠. 아무래도 과거에는 소유권 등기라는 개념보다 외관상 보이는 것으로 대강 경계를 설정했기 때문일 것입니다. 세대가 교체되고 해당 부동산의 소유주가 바뀌면서 건물을 리모델링 하거나 담장을 증축하면서 새로이 경계를 측량, 서로의 토지의 침범상태를 알게되는 것인데요. 침범당한 내 땅을 돌려받고자 요구하지만 상대방이 이를 거절하면서 다툼이 생기는 것입니다.

 

 

위에서 설명했듯, 일반적으로 소유권 분쟁은 오래된 주택가에서 새로 주택을 리모델링 할 때 자주 발생하고 있습니다. 새로운 사람이 기존의 것들을 철거하고 신축하기 위해 경계측량하는 과정에서 침범 사실이 밝혀지기 때문인데요. 지주는 소유권 행사에 제약이 생기고, 상대방은 오래 이어온 일상이 무너질 수도 있다는 생각에 소유권 두고 대립하게 되는 것이죠.분쟁이 많은 만큼 나한테도 해당되는 일일까 궁금해하시며 저희 명경(서울)에 토지 경계선침범 해결방안 여쭙는 분들이 많으신데요. 이해를 돕기 위한 사례 소개드리도록 하겠습니다.

 

이웃의 경계침범, 소유권 분쟁발생 사례는

A씨는 최근 오래된 단독주택 밀집지역으로 이사를 갔습니다. 주택만으로는 물품뿐만 아니라 농장을 일구기 위한 기구를 보관하기 어려워 마당에 창고를 짓고자 토지 경계측량을 새로 하게 되었죠. 그 과정에서 기존 이웃인 B씨가 설치해 놓은 담장경계가 맞치 않는 것을 확인하게 되었는데요. A씨는 B씨에게 측량결과를 설명하며 B집의 담장과 현관문 일부를 허물어야 한다고 말했습니다.

 

B씨는 현관문과 담장을 허물고 마당을 한순간에 빼앗기는건 터전을 잃는 것이나 마찬가지라며 A씨와 대화를 시도했는데요. A씨는 아무런 보상안을 제시하기는 커녕 오히려 당당하게 나오는 B씨에게 실망, 권리를 주장하기 위해 B마당에 있던 말뚝을 허물고 새로이 철망을 쳤습니다. B씨는 너무 화가나 철망을 뽑아 없애버렸고 토지소유권 주장을 위한 분쟁으로 불거진 사안입니다.

 

위 사례처럼 최근에는 이웃의 토지 경계선침범 문제가 떠오르면서 경계의 인정범위에 대한 논란이 끝없이 발생하고 있습니다. 현재 울타리로 명확히 경계를 구분짓고 있는 사람들도 많지만, 경계표인지 아닌지 모호한 경계가 많기 때문인데요. 소유권의 범위 기준을 나타낼 때 담장경계와 지적공부상의 경계 둘 중 어느 쪽을 기준으로 삼을 것인가에 대해 대법원은 아래와 같이 의견을 나타내고 있습니다.

 

경계는 반드시 법률상의 정당한 경계를 가리키는 것은 아니고, 비록 법률상의 정당한 경계에 부합되지 않는 경계라 하더라도 종래부터 일반적으로 승인되어 왔거나 이해관계인들의 명시적 또는 묵시적 합의에 의하여 정해진 것으로서 객관적으로 경계로 통용되어 왔다면 이는 본조에서 말하는 경계. (대법원 92도 1862판결)

어떤 토지가 지적법에 의해 한 필지로 지적공부에 등록되면 그 토지는 특별한 사정이 없는 한 그 등록으로 특정되고 그 소유권의 범위는 현실의 경계와 관계없이 공부상의 경계에 의하여 확정된다. 또한, 지적도상의 경계 표시가 분할측량의 잘못 등으로 사실상의 경계와 다르게 표시되었다 하더라도 그 토지에 대한 매매도 특별한 사정이 없는 한 현실의 경계와 관계없이 지적공부상의 경계와 지적에 의하여 소유권의 범위가 확정된 토지를 매매 대상으로 하는 것으로 보아야 할 것이다. 
(대법원 97다42823 판결)

 

 

일반적으로 침범을 당한 토지 소유자는 침범을 한 상대 소유자에게 해당 사실을 알리고, 상대방이 해당 부분을 철거하는 등 협의를 통해 토지 경계선침범 해결방안 찾고자 하죠. 상황에 따라 원만히 경계침범 및 소유권 분쟁이 해결될 수도 있습니다. 하지만, 합의를 통해 해결될 수 없는 상황이라면 토지 소유자는 담장경계를 침범한 건물 일부에 대한 철거 청구 및 침범한 부분의 토지인도 청구 소송을 제기해 분쟁을 해결할 수밖에 없죠.

 

그러나, 소송에도 불구하고 땅을 돌려주지 않아도 되는 예외경우가 있습니다. 바로 ‘점유취득시효’인데요. 경계를 넘어선 면적이 작거나, 20년간 소유의 의사로써 평온, 공연하게 자주점유할 경우 요건 성립으로 명의 소유자에게 소유권 이전을 청구할 수 있는 것입니다. 허나 토지면적을 과하게 침범할 경우에는 악의적 침범으로 판단하여 취득시효 요건이 성립되지 않을 수 있죠. 상황에 따라 인정받을 수도 있고 그러지 않을 수도 있기 때문에 권리를 주장하고자 하신다면 법률 전문가의 조력을 구하시는 것이 좋습니다.

 

 

특히 경계침범으로 인한 소유권 분쟁이 발생했을 때 위 사례의 B씨처럼 상대방의 동의없이 경계표를 허물경우 경계침범죄로 형사상으로 처벌 받을 수 있을 뿐만 아니라 상대방에게 발생한 침범 행위를 해결하기 위해 건물철거 및 토지매수청구, 부당이득 반환청구 소송 등 민사 소송으로 이어지는 경우가 많아 혼자서 상황을 대응하기 쉽지 않을 수 있습니다. 그렇기에 혹시 모를 불상사를 예방하기 위해 전문가와 상담을 진행하여 문제를 대처할 방안을 마련하시는 것 필요한데요.

 

 

저희 법무법인 명경은 김재윤 대표변호사를 필두로 각 분야 전담팀을 운영하고 있습니다. 의뢰인과 1:1 맞춤으로 상황을 면밀히 분석하여 좋은 결과를 이끌어 낼 수 있도록 합리적인 솔루션을 제공 드리겠습니다. 믿고 맡겨 주신다면 문제에 신속히 대응하여 고민을 해결해드릴 수 있도록 하겠습니다.

 

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