토지분할 후 맹지 건축허가 받고 싶다면

 

Q. 부모님의 지인께서 토지를 구매해서 건물을 짓고 사업을 하고자 하십니다. 허나 해당 부지가 너무 넓어 혼자 구매하기 힘드니, 본인이 필요한 땅 이외의 곳을 함께 구매해 토지분할 하는 것이 어떻겠냐고 제안하셨는데요. 부모님께서는 부동산 투자라고 생각하며 해당 땅을 매입했지만, 분할로 인해 저희 땅은 도로에 인접하지 않아 지적도상 맹지가 되었습니다. 되팔거나 건물을 짓고 싶은데 맹지 건축허가 받을 수 있는 방법이 있을까요?

위에서 언급한 사례, 주위에서든 인터넷에서는 부동산 문제로 찾아보면 흔히 볼 수 있는 이야기죠. 주로 지인으로부터 부동산 매입과 토지분할 권유를 받았는데 맹지가 되어버려 되팔수도, 사용도 불가해져 큰 손해를 봤다는 이야기입니다. 소위 기획부동산이라고 하는데요. 이들은 활용도 낮은 맹지나 임야, 개발제한구역을 싼 값에 구매한 후 개발 호재 등의 허위 광고를 통해 지분을 쪼개 많은 사람들에게 비싸게 되팔고 있습니다. 

 

 

▣ 교묘해지는 기획부동산 사기수법, 최근 양상은

이미 널리 알려졌다시피, 이들의 사기수법은 참 다양합니다. 현재 널리 알려져있는 것중 하나를 살펴보면, 텔레마케터를 고용하여 교육을 시키고 투자자들을 끌어모으게끔 하는데요. 이후 '설명회'를 개최하여 국책사업이나 확정되지 않은 지자체의 개발계획 등의 기사, 출처가 분명하지 않은 자료를 인용하여 허위광고를 위한 자료를 제작하곤 하죠. 언뜻보면 전문적인 자료로 보이기에, 투자자들은 그들의 땅 매입과 토지분할 권유를 큰 의심없이 받아들이고 맙니다.

 

여기에 지인이라는 지위를 이용하는데요. 아는 사람이라는 믿음 아래 투자가치가 없는 곳에 투자를 유도하여 큰 시세차익을 도망을 쳐 피해자에게 재산적인 피해뿐만 아니라 친구로부터 배신을 당했다는 정신적인 피해 또한 주고 있어 사회적인 문제로 탈바꿈 되었습니다.

 

 

 

수년전부터 울산과 광주, 제주도를 비롯해서 전국적으로 많은 피해자들이 양산됐지만, 3기 신도시 개발계획이 발표된 이후 경기도를 기점으로 더욱 확산되고 있는 상황입니다. 이에 경기도는 지난해 기획부동산 불법행위 근절 업무협약에 대한 후속조치로, 12월부터 기획부동산 불법행위 신고센터를 통해 접수받은 제보 중 일부를 경찰청에 수사 의뢰한바 있는데요.

 

 

▣ 기획부동산 투자토지, 왜 문제가 될까

그렇다면, 기획/부동산이 판매하는 토지는 왜 문제가 되는 것일까 궁금하신 분들이 있으실 것입니다. 그저 맹지라서, 임야라서 문제가 되는 것인지 의아해 하시곤 하는데요. 맹지 건축허가 받는게 어려워서 문제가 되는 것도 맞지만, 가장 큰 문제는 토지분할로 인한 공유지분 쪼개기는 개인의 재산권을 원하는 시기에 적정 방법으로 행사할 수 없어 손해를 입을 수 있다는 것이죠.

 

더 나아가 임야의 경우 토지형질변경허가를 받지 못하면 토지 소유자가 이를 스스로 개발할 방법이 없습니다. 정말 드물게 운이 좋아 해당 구역이 대규모 개발계획에 포함된다고 하더라도, 토지보상은 저렴한 공시지가를 기준으로 이루어지기에 업체로부터 매입한 가격보다 확실히 적을 수밖에 없죠. 그러기에 부동산 투자를 희망하시는 분들이라면, 토지를 구매하기 전에 해당 토지가 맹지인지 개발 호재가 있는지 알아보고 투자하는 것이 좋습니다.

 

여기서 맹지란, 도로와 맞닿은 부분이 전혀 없는 토지를 뜻합니다. 이는 내 토지의 사면이 인근 토지에 둘러싸여  있다 보니 그 모양이 자루에 담긴 것 같다고 해서 자루형 대지라도고 불리는데요. 지적도상으로는 도로에서 직접 진입할 수 없는 것으로 보이지만, 실제로는 사람의 이동은 가능하고 차량으로는 들어갈 수 없는 상태인 경우가 대다수죠. 사실상 도로에 인접하지도 않고 도로 등의 건축허가를 낼 수가 없어 맹지로 불리는 것입니다.

 

 

 

건축법에 따르면, 건축가능 토지는 2미터 이상이 도로에 접해야 한다고 규정되어 있습니다.

 

제44조(대지와 도로의 관계)
① 건축물의 대지는 2미터 이상이 도로(자동차만의 통행에 사용되는 도로는 제외한다)에 접하여야 한다.

도로와 인접하지 않은 토지의 경우에는 맹지 건축허가 나지 않습니다. 추가적으로 자동차가 필요한 건물일 경우, 4미터 이상이 도로에 접해야 하고, 그 도로가 지적도 및 실질적으로 모두 존재해야지만 건축허가가 날 가능성이 있어 맹지탈출 꾀할 수 있는 것이죠.

 

 

따라서 바로 앞에 왕래할 수 있는 길이 있거나, 소로로 길이 땅까지 연결되어 있는 것처럼 보여도 임야, 맹지일 가능성이 높은데요. 보편적으로 맹지 건축허가 내기 위해서 도로에 접한 주변 땅의 일부 전부를 매입, 사도를 개설하거나 지역권 및 지상권 설정, 토지사용승낙서, 임대차 계약 등 다양한 방법을 이용하고 있습니다. 허나 이는 시간비용적인 소모가 크고 현실적으로 맹지를 벗어나는 것이 어렵죠.

 

그러다보니 부동산 투자 후 토지분할 하신 분들께서 사기임을 짐작한 후 고소 및 매매대금 반환을 위해 문의를 주고 계십니다.

 

 

저희 법무법인 명경(서울)은 기획부동산 TF팀을 운영하여 의뢰인들의 피해회복과 사기예방을 위해 앞장서고 있습니다. 최근 기획부동산 사기로 떠오르고 있는 광명시흥 소액 땅 지분투자 관련해서도 많이 문의주시고 있는데요. 명경의 경우 상담시 해당 토지에 대한 자료를 수집하여 기획부동산인지 우선적으로 판단, 의뢰인께 하나하나 문제를 짚어드림으로써 어떻게 대응하면 좋을지 방향성을 제시해드리고 있습니다.

 

특히나 요즘 우리 사회가 온라인과 뉴스를 통해 기획부동산의 횡포를 강조, 이에 따른 강력한 처벌을 촉구하고 있어 토지분할이후 맹지 건축허가에 대한 관심도가 높아지고 있습니다. 사실상 이러한 수법은 실체가 잘 안 보이기 때문에 부동산 전문가가 아니라면 파악하기 힘들고 예방하는 것도 어렵습니다. 피해가 더욱 커지기 전에 기획부동산 사기의심이 조금이라도 든다면 전문적인 법률 상담을 통해 업체가 폐업하기 전 신속히 대응 방안을 마련하시길 바랍니다.

 

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