개발제한구역 부동산 땅투자 권유 사기죄 처벌은

 

 

요즘 사회에서 꼭 빼놓지 않고 회자되는 것이 무엇일까요? 수 많은 이슈가 쏟아져나오지만, 그 중에서도 뜨거운 감자로 떠오르는 것은 바로 부동산 투자와 투기입니다. 아무래도 안전자산이다보니 땅, 건물에 대한 가치가 끝없이 상승하고 있기에 시세차익을 목적으로 이를 희망하는 것이죠. 한편으로는 노후대비를 위한 계획으로 땅투자 하려는 사람들이 늘어나고 있습니다.

 

그러나 투자를 희망하는 일반인들이 많아지는 만큼 이들을 대상으로 하는 기획부동산 사기범죄가 잇따라 기승을 부리고 있는데요. 이들은 도시계획이 발표돼 개발이 예정되어 있는 지역의 인근 맹지를 대량으로 구입, 주위가 발달하면 이 또한 호재가 있기 마련이라며 허위 과장광고를 통해 투자를 권유하며 사람들을 속이곤 합니다. 하지만 현실적으로 기획부동산을 사기죄 처벌하는 것은 참 어렵죠.

 

 

 

▶ 오른다고 해서 샀는데.. 개발제한구역이었어요. 사기로 고소할 수 있을까요?

 

요즘 저희 법무법인 명경(서울)에 가장 많이 주시는 문의 중 하나가 '지인이 땅투자를 권유했는데 개발제한구역, 맹지여서 사기죄로 고소하고 싶다.'입니다. 뿐만 아니라 매매대금의 반환까지 가능한지에 대한 여부를 여쭙곤 하시는데요. 오늘 포스팅에서 하나하나 설명드리도록 하겠습니다.

 

우리나라는 사기죄를 형법 제 347조에서 정의하고 있습니다.

 

제347조(사기)
①사람을 기망하여 재물의 교부를 받거나 재산상의 이익을 취득한 자는 10년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처한다.
②전항의 방법으로 제삼자로 하여금 재물의 교부를 받게 하거나 재산상의 이익을 취득하게 한 때에도 전항의 형과 같다.

즉 타인을 기망하거나 착오를 일으켜서 재물을 교부받거나 재산상의 이익을 취하는 범죄인데요. 여기서 재산상의 이익을 취하는 사람의 범주는 자신의 이득뿐만 아니라, 기망행위로써 제3의 타인에게 이익을 얻게끔 하는 것도 포함함으로써 무척 폭넓게 인정됩니다.

 

 

 

 

특히 요즘 우리나라는 수도권 주위의 집과 땅값이 천정부지로 치솟고 있기 때문에 부동산 사기가 주를 이루고 있는데요. 그에 따라 개발제한구역 등 건축허가가 나지 않거나 맹지 등의 투자실익이 전혀 없는 곳을 땅투자 자를 권유, 노후를 준비하려는 청장년층 뿐만 아니라 은퇴후 조금이라도 안정적인 삶을 영위하고자 하는 노인분들이 피해를 입고 있습니다.

 

개발제한구역은 도시의 과도하고 무질서한 팽창을 막기위해 정부에서 개발규제를 걸어놓은 것이죠. 그렇기에 일반인이 해당 지역의 토지를 살 경우 건축 혹은 개발 가능성이 현저히 낮기에 부동산 투자로써 적합하지 않습니다. 그저 언젠가 그린벨트가 풀릴날만을 기다려야만 하는 것이죠.

 

 

 

 

한편으로 맹지투자에 대해서도 많은 말이 나오고 있습니다. 여기서 맹지란 도로와 맞닿은 면적이 없는 토지를 말합니다. 건축법에서는 도로에 2m이상 접하지 않는 경우 건축이 불가능하다고 명시하고 있기 때문에, 개발가능성이 없는 토지는 상대적으로 지가가 낮을 수밖에 없죠. 그러다보니 기획부동산들은 개발제한구역이나 맹지, 임야를 싸게 대량으로 매입해 맹지탈출 할 수 있는 방법이 있고, 해당 부지는 도시개발 계획이 예정되어있기에 토지보상 및 시세차익을 노릴 수 있다고 투자를 권유, 구매가의 몇 배 이상의 이익을 남기는 것입니다.

 

당장 눈앞에 보이는 이득에 일반인들은 앞뒤 가리지 않고 기획부동산에 투자하려고 합니다. 특히 땅투자의 특성상 가격이 오르는 것은 참 오랜 시간이 지난 후이기에 본인이 사기에 당했다고 생각하기가 어려운데요. 뒤늦게 기획부동산에 당한 것을 깨닫곤 하지만 페이퍼컴퍼니 특성상 빠르게 사라지곤 해서 사기죄 처벌 및 계약금 반환이 참 어려워지게 되죠.

 

 

 

 

기획부동산을 사기로써 입증하기 위해서는 일정 요건이 충족되어야 합니다. 우리 법원은 기획부동산 판매책을 사기로 처벌하기 위해서는 판매책의 기망행위와 이로 인해 피해자가 착오에 빠져 높은 가격을 지불하는 등 재산적 처분행위가 있어야 한다고 밝힌 바 있습니다. 또 거래에 있어서 중요한 사항에 관한 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지하여야만 비로소 과장, 허위광고의 한계를 넘어 사기죄의 기망행위에 해당한다고 판시하고 있는데요. (대법원 2003도5728 판결)

 

판례에 따라 부동산 땅투자 권유가 사기죄에 해당되는 경우를 보면, 피해자가 전원주택 부지로 토지를 사용하고자 하는 사실을 알고 있었음에도, 해당 지역이 맹지라 주택을 짓는 것이 불가능한 맹지인 사실을 고지하지 않은 경우, 맹지인 사실은 고지했으나 개발허가가 나지 않는 곳임을 알면서도 피해자들에게 도로의 확보를 비롯 향후 건축이 가능한 택지를 제공하는 것처럼 광고한 경우 등도 포함됩니다.

 

더 나아가 특히 지난번 기획부동산이 유죄로 판결난 선례에 따르면, 단순히 투자원금의 몇 배 이상의 수익률을 보장한다는 문구만으로는 허위광고가 인정되지 않을 수 있으나, 도로개통, 새로운 역 신설, 그린벨트 해제 등 행정적으로 명확하게 사실유무를 판단할 수 있는 경우임에도 사실과 달리 광고한 경우 및 확정되지 않은 정부 정책을 확정된 것인 양 허위 과장 광고했다면 사기죄로 처벌받을 수 있습니다. (울산지법 2019노561판결)

 

 

 

그러나 현실적으로 기획부동산이 개발제한구역이나 맹지 등의 부동산 땅투자 권유했다고 해서 사기죄로 처벌하기는 힘듭니다. ‘하이리스크 하이리턴’ 이란 말이 자주 쓰이듯이, 기본적으로 개인의 투자행위는 그로 인해 발생한 결과의 득실을 떠나 모두 본인의 책임이기 때문인데요. 더군다나 우리 법원은 토지에 대한 정보를 자세히 확인하지 않은 투자자의 잘못도 있다고 보고 있는데요.

 

더 나아가 거래행위에서 어느정도 과장은 허용될 수 있다고 보고 있기 때문에, 매수자가 업체직원의 권유와 광고를 온전히 믿지 않고 스스로 정보를 찾아보는 등 업체와 계약을 체결하기 이전에 토지에 대해 충분한 정보를 알고 있었음에도 미래 가치를 믿고 투자한 것이라면 피해구제가 힘듭니다.

 

 

 

 

사기죄 처벌, 형사재판을 통해 상대방의 기망행위를 입증하여 범죄사실을 규명하고, 그에 따른 법적인 책임을 지게 하는 것입니다. 혹여나 기획부동산 사기를 당하셨다면, 계약해지 의사를 전달해야 합니다. 계약금을 지정한 날짜에 돌려달라고 내용증명 통보를 한 후, 기한까지 돌려주지 않으면 사기로 형사고소를 진행하시게 됩니다. 허나 피해를 입은 모든 부분에 대해서 피해자가 입증을 해야 하기에 혼자서 진행하기 어려운 부분이 있죠.

 

 

 

 

또 사기죄로 형사소송을 진행하더라도 이미 발생한 금전피해액은 돌려받기 어려울 수 있으며, 기획부동산 업체가 잠적할 경우 소송 자체가 어렵게 됩니다. 그렇기에 피해회복을 위해서는 전문 변호인의 도움을 구해 신속히 대응하는 것이 좋은데요.

 

부동산 사기, 예방이 가장 좋겠지만 이미 발생한 피해에 절망해서 쉽게 포기하면 안됩니다. 저희 법무법인 명경(서울)은 부동산 전문 대표변호사를 필두로 부동산 전담 팀을 운영하고 있습니다. 특히 기획부동산 문제는 피해자가 많은 만큼 나의 권리를 주장하기 위해서는 신속히 문제해결을 위한 실마리를 잡는 것이 좋습니다. 변호인과 1:1 맞춤 상담으로 만족스러운 결과를 위해 최적의 솔루션을 제공 드리겠습니다. 관련 분쟁에 피해 입으셨다면 주저말고 명경(서울)에 연락주시기 바랍니다.

 

 

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