땅침범 구조물 철거 요청, 점유취득시효로 대응한다면

 

수십 년간 제 땅에 집을 짓고 살고 있습니다. 하지만 주택이 노후화되어 종전 건물을 철거하고 리모델링하기 위해 측량을 했는데 옆집의 담장이 제 땅을 침범하고 있더라고요. 이웃에게 상황을 설명하고 담장 및 구조물 철거해달라고 요구했지만 본인도 수십 년간 이를 이용해왔기에 철거해줄 수 없다고 합니다. 어떻게 하면 좋을까요?

 

위 사례는 대표적인 땅침범으로 인한 부동산 분쟁의 사례죠. 보통 건물의 신축을 위해 경계측량을 하다가 이웃의 침범 사실을 알리고 이웃이 협의를 통해 문제를 잘 해결하거나, 서로 양보하지 않아 다툴 수밖에 없게 되는 것입니다.

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사실 기술이 발달하고 시대가 변화함에 따라 경계침범으로 인한 이웃과의 분쟁은 불가피합니다. 오랜 시간이 지났기에 건물이 하나 둘 재건축을 하거나, 신축하는 것이 필요해졌기에 새로이 경계를 측량하는 경우가 많아졌기 때문이죠. 과거 일제강점기, 70~80년대까지는 예전 측량방법으로 측량이 진행된 토지가 대부분이다보니 요즘의 GPS측량과 충돌해 경계가 넘어간 부분을 발견하면서 분쟁이 발생하는 것인데요.

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과거에는 측량기술이 부족했기 때문에 땅을 측량할 때에는 눈대중으로 어림짐작 하거나 간략하게 경계를 측정하곤 했습니다. 조금 땅침범이 있다해도 이웃끼리 좋게좋게 지내자는 마음으로 그냥 넘어갔던 것인데요. 허나 요즘에는 업체를 통해 경계측량을 진행할 때, LX공사로부터 기준점 좌표 정보를 받아 GPS를 통한 방법으로 진행됩니다. 그러나 이러한 작업규정은 2009년에 신설되었기에 실제로 신식방식으로 측량이 진행된 지는 15년이 되지 않았죠.

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결국 1980년대 이전에 지어진 건축물은 대부분 토지등록 당시 분할측량의 결과에 따라 건축한 건물들로 재건축이나 리모델링을 위해 건축사무소에서 측량을 하여 담장설치 위치를 확인하면 기존 현실경계와 다른 위치가 표시될 확률이 높다는 것입니다.

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사실 말로써 설명한다면 장황해지고, 어렵기에 관련 사례를 소개함으로써 이해를 도와드려볼까 합니다. 아래 사진을 보면 빨간선이 종로구에서 측량한 경계선이며, 파란선이 성북구에서 측량한 경계선입니다. 도면에서 알 수 있다시피 지적 기준점이 오래된 자치구의 경계에 위치한 지역은, 기준점을 어디에 두냐에 따라 측량결과가 완전히 달라지기도 하죠. 심할 경우에는 구 뿐만 아니라 동 경계만 되어도 측량결과가 달라지는 경우도 있습니다.

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그러다보니 기존 도시에서 사업을 하는 건설사, 공공기관의 경우 이러한 토지 경계침범 분쟁이 예상되면 미리 LX공사에 경계복원측량을 의뢰하여 그 결과 값을 기준으로 담장을 설치하거나 신식 건축물을 올리는데요.

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종로구 - 성북구 경계현황

 

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사실, 내가 침범하던 남이 내 땅을 침범하는 일이 자주 발생하지만, 원칙적으로는 내 소유가 아닌 타인의 토지 위에 소유자의 동의나 법적인 권리 없이 건물이나 공작물 등을 설치하고 소유할 수는 없죠. 이를 어기고 멋대로 일을 진행한다면, 소유주 입장에서는 땅을 침범한 부분에 대한 구조물 철거를 요구할 수 있는데요.

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허나 우리법원은 토지와 건물, 각각을 별개의 부동산으로 보고 있기에 내 땅위에 타인 소유의 건물이 내 땅의 일부를 침범 했다고 해서 멋대로 철거하는 등의 일방적인 권리행사는 할 수 없습니다. 건물소유주의 재산권도 보호받아야만 하기 때문이죠. 결국 건물철거소송 등의 법적인 분쟁이 발생할 수밖에 없게 되죠.

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한편으로, 점유취득시효의 문제가 발생할 여지도 있습니다. 점유취득시효란 소유의 의사를 가지고 20년 이상 토지를 점유했다면 이에 대한 소유권을 인정해주는 제도를 뜻합니다. 허나 20년이 지났다고 무조건 인정되는 것이 아니기 때문에 소중한 재산권을 잃지 않기 위해서는 여러 가지 변수를 생각해봐야 하는 부분인데요.

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예를 들어 침범하고 있는 토지 부분 면적이 소유하고 있는 면적에 비해 지나치게 과다한 경우, 단순 착오가 아닌 악의적 성향의 타주점유를 주장한다던지, 중간에 점유 기간이 단절되는 경우 등의 상황에는 점유취득시효가 인정되지 않음을 이유를 적극 밝혀야 합니다. 토지 소유주가 구조물 철거소송 제기하기 전에 매수청구를 할 수도 있으니 최대한 빠르게 대응방법을 마련하시는 것이 좋습니다.

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일반적으로 부동산 분쟁이 그러하듯 여러 방향의 경우에서 상황을 따져보고 다양한 결론을 이끌어내야만 합니다. 재산권이 주가 되는 만큼 양 측에서 첨예하게 대립하기에 하루 이틀에 소송이 끝나지도 않죠. 법적다툼의 기간이 짧지 않기에 그 사이에 발생할 수 있는 상황을 고려할 수 있는 전문가와 처음부터 함께 준비하는 것이 좋은데요.

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