토지 경계선침범 해결방안 궁금하다면

 

 

요즘 ‘경계’에 대한 관심이 증가하고 있습니다. 아무래도 재건축 재개발 붐이 일며 새로이 경계를 측량하기 때문일까요. 측량 결과 토지경계선 침범이 확인되다 보니 지주들간 경계분쟁이 자주 발생하고 있습니다. 수도권의 경우 1평의 땅이라도 적게는 수십에서 수백, 수 천 만원까지 호가하고 있다 보니 일말의 땅이라도 손해 보려고 하지 않아 지속적인 민원이 발생하게 되는 것이죠. 싸우는 당사자와 구청의 공무원까지 모두가 고통받고 있는 모습입니다.

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경계침범은 보이는 단어 그대로 내 땅과 이웃 땅의 경계가 모호할 때, 넘어간 면적에 대한 소유권을 두고 다투는 것인데요. 아무래도 과거에는 측량기술이 지금처럼 발달하지 않아 정확하지 않게 측량되다 보니 분쟁이 불가피하게 된 것이겠죠. 침범대상도 처마, 담장, 주차장뿐만 아니라 수도 계량기까지 침범대상도 이유도 여러 가지입니다. 

 

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보통 '경계'를 넘는다는 것이 개인과 개인 사이에서만 발생하는 문제라고 생각하실 수도 있습니다. 허나 땅으로 연결되어있는 이상 이는 개인과 지자체, 지자체 간의 다툼으로 번지기도 하죠. 그 예로 최근 오랫동안 지속되었던 전남과 경남의 해상경계분쟁을 들 수 있는데요. 분쟁을 겪고있는 사람들이 지속적으로 불편함을 호소하다 보니 각 지자체에서는 되풀이 되는 문제를 예방하고자 지적재조사사업 등을 실시하고 있습니다.

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분쟁이 잇따르는 상황 속이지만, 정말 양보하기는 싫지만 사람들은 법적인 다툼으로 가는 것을 부담스러워하곤 합니다. 그러다보니 대다수 협의를 통해 다툼을 해결해보려고 하죠. 허나 재산권이 걸려있는 문제이다 보니 협의과정이 원만하지는 않은데요. 종종 토지경게선침범 해결방안을 논의하는 과정에서 과격한 싸움으로 번져나가 상대방을 경계침범죄로 고소하는 일도 발생하고 있습니다. 이와 관련해서 저희 법인에도 경계침범과 부수적인 문제, 토지경계선침범 해결방안에 대한 문의가 오고 있죠.

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이웃과의 경계침범 분쟁, 경계침범죄 성립 가능할까

# A씨는 최근 이웃인 B씨와 토지경계침범 문제로 골머리를 썩고 있습니다. 과거에 사둔 집의 경계가 명확하지 않았던 게 문제가 된 것인데, B씨가 새롭게 측량을 한 결과 A씨 마당의 일부가 본인 소유의 토지라며 반환하라고 주장하고 있기 때문인데요. A씨는 이미 50년 이상 해당 집에서 거주해왔기에 별도로 대응하지 않았으나 자리를 비운사이 B씨가 마당에 있는 나무들을 뽑아 버리고 말았죠. 이에 A씨는 점유취득시효를 주장함과 동시에 B씨를 경계침범죄로 고소하고자 마음먹었습니다.

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민법 제242조 제1항에서는 건물을 축조할 때에는 특별한 관습이 없으면 경계로부터 0.5m 이상의 거리를 두어야 한다고 명시하고 있습니다. 이를 지키지 않고 경계를 침범해 건축물을 지었을 때는 경계를 침범 당한 인접 대지의 소유자는 침범한 건물의 소유주에게 건물의 변경이나 철거를 요구할 수 있게 됩니다. 여기서 주의해야 하는 것이 건물의 철거청구는 토지의 소유주가 아닌 '침범한 건물의 소유주'에게 요청해야 한다는 것이죠.

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우리나라는 예로부터 토지와 건물을 각각을 별개의 부동산으로 보고 있습니다. 각각 보호받아야 할 대상인 것인데요. 그렇기에 내 땅위에 타인 소유의 건물이 일부 토지 경계침범 했다고 해서 멋대로 철거하는 등의 일방적인 권리를 행사할 수는 없습니다. 결국 적합한 토지경계선침범 해결방안을 찾지 못한다면 건물철거소송 등의 법적인 분쟁이 발생할 수밖에 없게 되는 것입니다.

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그러나 이와 같은 분쟁을 방어할 수 있는 방법이 없는 것은 아닙니다. 대표적인 것이 바로 '점유취득시효'를 주장하는 것인데요. 이는 20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 부동산을 점유한 자는 등기함으로써 소유권을 취득할 수 있는 제도죠. 사례의 A씨 또한 이미 50년 동안 해당 주택에서 거주, 자신의 토지라고 생각하여 점유해왔기에 점유취득시효를 주장해볼 수 있을 것입니다.

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위와 같은 부동산 분쟁을 겪고 있는 분들이 종종 20년 이상 점유만 했다면 모두 취득시효가 인정되는 것이 아니냐며 오해하시곤 합니다. 허나 시효완성을 인정받기 위해서는 소유의 의사 유무에 따른 점유의 권원, 즉 자주점유를 입증해야 하는데요. 우리 법원에서는 점유취득의 원인이 된 권원의 성질이나 점유와 관계 있는 모든 사정에 의해 외형적, 객관적으로 이를 결정하고 있어 20년 이상 사용했다고 해서 무조건 소유권이 넘어가는 것은 아니라고 의견을 밝힌바 있습니다.

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한편으로 위 사례의 B씨처럼, 침범한 토지에 대해 점유취득시효를 주장하고 있는 와중에 상대방이 이를 무시하고 마음대로 경계를 허무는 경우가 있죠. 토지경계선침범 해결방안이 도출되지 않아 홧김에 없애버렸다곤 하지만 이는 경계침범죄, 재물손괴 등으로 고소당할 여지가 충분합니다. 법원에서도 일반적으로 승인되어 왔거나 객관적으로 경계로 통용되어 왔다면 법률상 정당한 경계가 아니라는 사정이 없는 한 자연물도 보호되어야 할 경계로 인정하고 있기 때문이죠.

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그러다보니 B씨가 A씨 소유 토지에 무단으로 침입해 경계를 허물고 B씨가 주장하는 경게에 따라 새로이 울타리를 설치한 행위는 주거 침입과 경계침범죄로 고소당할 수 있는 것입니다.

 

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사실 토지 경계침범이나 점유취득시효와 관련된 분쟁은 딱 떨어지는 답이 나오지는 않습니다. 서로의 이해관계가 무수히 얽혀있기 때문입니다. 상황에 따라 다양한 경우의 수가 존재할 수 있기에 상황에 맞는 법적 조치를 취하는 것이 중요한데요. 특히 지주의 경우 상대방이 점유취득시효를 주장할 수 있기에 시기를 놓치게 된다면 토지를 빼앗길 수밖에 없는 불가피한 일이 발생하다보니 분쟁이 시작됐다면 처음부터 전문가와 함께 해결방안을 모색해보는 것이 좋습니다.

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서로 생계를 위한 토지, 건물이다 보니 상대방을 생각해서 법적인 소송을 원하지 않는 분들도 많습니다. 허나 일반적으로 재산권과 관련된 부동산 분쟁은 승패소에 따라 큰 이익을 볼 수도 손해를 볼 수도 있기 때문에 원만히 대화로 해결하는 것이 참 어렵습니다. 본의 아니게 법적인 분쟁을 피할 수 없다면 전문가와의 상담을 통해 본인과 상대방이 주장할 수 있는 사실에 대한 명확한 자문을 구하는 것이 필요할 수 있습니다.

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토지 경계침범과 경계침범죄로 인한 고소, 주위에서 흔히 일어날 수 있는 분쟁이지만 단순하지 않습니다. 각자의 주장과 이해관계가 매 상황마다 다르기에 주장에 대한 명백한 근거가 필요하고, 재산을 다투는 문제이기에 신중히 접근해야 합니다. 자칫 하다가는 형사건으로 휘말릴 수도 있기에 조심해야할 부분도 있는데요. 민사뿐만 아니라 형사사건까지 일반인이 오롯이 그 심적 부담을 감내하기란 힘들 것이기에, 명경(서울)에 부담을 나누어 신속한 분쟁해결을 계획해보시기 바랍니다.

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<참고기사>

http://www.sisamagazine.co.kr/news/articleView.html?idxno=358337

토지 경계침범 분쟁 발생, 경계침범죄 성립 여부는 - 시사매거진