개발제한구역 그린벨트 부동산 투자 성공하려면

​

 

정부의 부동산 규제로 인해 집을 구하기가 참 어려워 졌습니다. 수도권을 기준으로 몇 년 사이에 집값이 폭등했고, 그로 인해 많은 사람들이 울고 웃고있죠. 허나 땅값은 여전히 굳건해 투자자들은 건물보다는 신도시 개발계획 등 호재가 있는 토지 시장으로 이동하고 있는데요.

​

아무래도 인터넷을 통해 ‘부동산 로또’를 이야기를 접하다 보니 과거에 비해 땅에 대한 부동산 투자 관심이 증가했는데요. 더군다나 국토연구원에서는 올해 과천· 하남· 남양주· 계양 3기 신도시 개발 등 수도권 지역 신규 지정 공공택지를 중심으로 약 25조원이 풀릴 것이라고 예측한 이후 토지보상금을 노리고 투자하는 사람들이 많아졌죠.

 

사람들의 투자시선이 몰리다 보니 해당 지역을 중심으로  동시다발적으로 개발제한구역 그린벨트이나 수도권 도시개발계획을 언급하며 투자를 유도하는 부동산 사기가 늘어나고 있습니다.

​

 

​

 

보통 이를 기획부동산이라고 하죠. 사실상 개발이 불가능해 투자가치가 없는 지역의 땅을 저렴히 매입한 후 수십에서 수백개의 공유지분으로 쪼개어 일반인들에게 판매, 최소 몇배에서 몇십배에 달하는 이익을 편취하는 업체를 뜻합니다. 문제가 되는 것은 이들이 판매하는 땅이 보전산지에 해당하거나 개발제한구역(그린벨트)라 재산권의 행사가 미지수라는 것이죠.  뿐만 아니라 임야나 맹지이기도 해서 수익을 기대하기 참 힘든 곳입니다.

​

이 때문에 법무법인 명경(서울)에도 비슷한 피해로 인해 고통을 겪고 계신 분들의 문의와 의뢰가 끊이지 않고 있는데요.

오늘 보전산지 및 그린벨트 등 개발이 불가능 한 지역에 투자를 유도하여 계약금을 편취한 기획/부동산 업체를 사기죄로 고소한 사례에 대해서 소개해볼까 합니다.

​

 

 

● 세종시 기획부동산 사기 고소한 사례는

 

명경의 의뢰인 A씨는 지인의 권유로 세종시에 위치해 있는 임야를 구입하셨습니다. 구입 당시 세종시의 행정수도 이전 천도론과 산업단지의 개발 계획이 발표됨을 강조, 2021년에 개통 예정인 제2경부고속도로에서 가까운 역세권 땅이라며 수익성을 보장했죠. 의뢰인께서는 구체적인 자료와 말에 속아 계약금 약 4000만원을 납입하셨다고 합니다. 허나 추후에 알아보니 기획부동산에 휘말린 것 같아 명경에 고소장 제출 및 대금 반환을 의뢰한 것입니다.

​

저희 명경에서 조사한 결과 해당 번지 임야는 농림지역, 보전관리지역에 위치하고 있으며, 법적으로 그린벨트 및 보전산지 준보전산지 해당 비율이 96.5%, 국토환경성평가 및 환경생태적평가 등급이 각각 1,2등급에 해당하여 사실상 개발이 불가능 한 지역이었습니다. 또한 B업체의 설명과는 달리 산업단지 조성예정지역은 해당 부지가 아니라 세종시 내 다른 부지였죠.

​

출처 : 토지이음 및 환경부

 

 

다른 사례를 보겠습니다. 명경의 의뢰인 B씨 또한 지인으로부터 경기도 용인시에 있는 땅 매수를 권유받았는데요. 해당 지역은 지하철 3호선이 연장될 것이고 타운 하우스가 들어설 예정이라며 사업성을 이야기했죠. B씨가 계약을 망설이자 지금 투자해야 토지거래허가구역으로 묶이기 전 구입해야한다며 구슬렸습니다. 결국 이에 넘어간 B씨는 계약금 약 2700만원을 납입했습니다.

​

명경에서는 이 또한 기획/부동산 투자사기로 판단했는데요. 해당 지역은 보전녹지 및 자연녹지지역이었으며, A씨가 구입했던 토지와 마찬가지로 개발제한구역에 보전산지로 개발이 불가능한 지역이었죠. 더 나아가 국토환경성, 법제적, 환경생태적평가항목 모두 1등급으로 사실상 투자가치가 없는 지역이었으며, 해당 인근지역이 최근 토지거래허가구역으로 지정되면서 이를 되팔려면 지자체의 허가를 받아야만 하는 곳이었습니다.

 

출처 : 토지이음 및 환경부

 

 

명경에서는 지난 울산과 광주에서 나온 기획부동산 사기죄 인정 선례를 기반으로 해당 업체들의 행위는 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 정도를 넘어 거래에 있어서 중요한 사항에 관해 허위 고지한 경우로 허위과장광고에 해당하며, 매수인의 판단을 흐리게 하여 매매계약을 체결하도록 유도한 것은 타인을 기망한 행위로써 사기죄에 해당함을 주장, 업체를 사기로 고소했는데요.

​

단순히 투자원금의 몇 배 이상의 수익률을 보장한다는 문구만으로는 허위광고가 인정되지 않을 수 있으나, 위 사례처럼 도로개통, 새로운 역 신설, 그린벨트 해제 등 행정적으로 명확하게 사실유무를 판단할 수 있는 경우임에도 사실과 달리 광고한 경우 사기죄로 처벌받을 수 있으며, 확정되지 않은 정부 정책을 확정된 것인 양 허위 과장 광고하였다면 이는 통상적으로 용인할만한 수준을 넘어서는 것으로 사기죄를 구성한다고 판시한 바, 이를 근거로 매매대금의 반환과 강력한 처벌을 촉구했습니다. (울산지법 2019노561판결)

​

 

 

부동산 투자사기 예방을 위해서

 

부동산 투자의 특성상 사기가 밝혀지는 것은 보통 계약이후 오랜 시간이 지났을 때입니다. 그러다보니 일반인들은 본인이 사기에 당한 것인지 모르는 분들이 대부분이죠. 개발이 될 것이라는 업체의 감언이설만 믿고 기다리다가는 사기피해뿐만 아니라 쓸모없는 땅에 계속해서 세금만 내는 2차적인 피해가 지속하게 되는데요.

그렇기에 계약에 앞서 등기부 등본이나 토지이용계획확인원 등을 통해 개발제한구역인지, 보전산지인지 기본적인 토지의 정보를 확인하고, 지자체의 개발계획 등 제시된 자료가 진실된 것인지 알아본 이후 계약 진행 여부를 결정해야만 하죠. 뿐만 아니라 시간적 여유가 있다면 현장답사를 통해 직접 개발이 가능한 토지인지 인접한 지역의 상황을 살펴보고, 지자체를 통해 개발계획 여부를 확인하시는 것이 좋습니다.

​

 

 

​

만약 이미 기획부동산 사기를 당한 것 같다면 어떻게 대응하고 문제를 해결해 매매대금을 돌려받을 수 있을 지에 대해 고민해 보아야만 합니다. 저희 법무법인 명경 서울 분사무소는 전담 변호사와의 1:1상담으로 원스톱 솔루션을 진행하고 있습니다. 계약한 토지에 대한 전반적인 정보를 확인하고 설명을 들어보시기 바랍니다.

 

 

http://landlawyer.co.kr