토지수용 된 땅 토지보상 제대로 받으려면

 

 

몇달이 흐른 지금까지도 3기 신도시에 대한 이야기가 여전히 뜨거운 감자입니다. 경기도 광명과 시흥이 6번째 3기 신도시로 지정된 이후 토지수용된 지주들은 피해에 알맞은 토지보상을 받기 위해, 어떻게 해서든 신도시 아파트에 입주하고자 하는 무주택자, 사업을 진행해야만 하는 지자체간의 설전이 끝나고 있지 않기 때문이죠.

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일반적으로 토지수용은 국가의 공익사업이 시행될 때 이루어지곤 합니다. 여기서 공익사업이라고 하면 전기·수도·가스·철도·우편·전신·전화·지하철 등과 같이 국민생활에 필수 불가결한 재화나 용역을 생산하는 사업을 뜻하는데요. 주위에서 흔히 볼 수 있는 것이 신도시 개발이나 지하철 선로의 연장과 개편, 공원유지사업입니다.

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허나 이러한 사업을 진행하기 위해선 사업을 실행할 장소가 필요할 수밖에 없죠. 국유지에 진행할 수도 있겠지만, 일반적으로는 사유지인 곳이 많아 토지수용 보상금을 지급하고 땅을 가져오곤 하는데요. 당장 팔 의사가 없다 하더라도 강제적으로 빼앗길 뿐만 아니라 보상받는 공익사업 토지보상 액수가 만족스럽지 않고 비자발적으로 판 토지에 대해 양도소득세까지 내다보니 논란이 되고 있습니다.

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보통 토지보상 절차는 사업시행자와 지주간의 협의로 시작되며, 선정된 감정평가사들의 감정평가액 평균을 보상액으로 결정하고 있습니다. 이때 사업시행자는 정식으로 소유자에게 보상금이 기재된 '손실보상협의요청서'를 보내며, 이 보상협의요청서를 받고 협의가 성립되어 기재된 보상금에 소유권을 이전한다면 사업시행자와 나는 일반 부동산매매와 같은 사법상 매매계약을 체결하게 되는 효과를 가져오죠.

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허나 사업시행자는 최소한의 비용으로 토지수용 및 사업을 진행하길 바라기에 시세 등 고려했다 하더라도 보상금이 합당하지 않을 수밖에 없는데요. 지주들은 이에 만족하지 못하는 경우가 대다수라 수용 및 재결신청 등 이의신청과 행정소송을 통해 토지보상을 제대로 받기 위한 노력을 해야만 하는 것입니다.

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특히 3기 신도시 토지보상뿐만 아니라, 지난해 7월 도시공원 일몰제의 시효로 4조원 이상의 토지수용보상금이 풀렸음에도 여전히 지주와 지자체간의 다툼은 끝나지 않고 있는 모습을 볼 수 있는데요. 그러다보니 저희 법무법인 명경(서울)에 토지수용을 거부할 수 있는지, 거부하지 못한다면 토지보상 금액을 올리기 위한 대응은 어떻게 하면 좋을지에 대한 문의가 오고 있습니다. 사실 말로써 설명 드리기가 참 어려운 부분이기에, 이해를 돕기 위해 명경이 보상금 증액에 성공한 사례를 소개해 드려볼까 합니다.

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대전 행평근린공원 토지주, 수용보상금 10% 증액에 성공한 사례는

 

명경의 의뢰인들은 대전 중구 행평근린공원의 토지 소유들인데요. 해당 부지는 도시공원 시행을 2년 앞둔 2018년 말 토지수용이 결정됐죠. 당시 대전시는 의뢰인들에게 약 8억 7800만 원의 토지보상금액을 통보했지만 지주들은 이에 만족하지 못했습니다. 행평근린공원은 교통 요지에 있어 현재 가치가 상당한데, 대전시에서는 터무니없는 보상금액을 제시했기 때문인데요.

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결국 협의는 결렬됐고, 대전시는 지방토지수용위원회에 수용재결을 신청했으나 수용재결에서 산정된 금액 또한 크게 증액되지 않아 만족스럽지 않았습니다. 결국 대전 행평공원 땅 소유주 14명은 명경(서울)의 전문 변호인단을 선임해 이의재결을 신청하게 된 것입니다.

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명경의 이의재결 신청서 발췌

 

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본래 토지수용시 토지보상금을 책정함에 있어서 시가나 공매, 경매 낙찰가를 참고하는 것도 아니고, 개별 공시지가를 고려하는 것도 아닙니다. 감정평가업자가 표준지 공시지가를 기준으로 그 공시 기준일로부터 가격시점까지의 지가변동률, 해당 토지의 이용계획, 위치･형상･이용상황 등을 종합적으로 고려하여 평가한 금액을 산술평균하여 결정되죠.

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그렇기에 의뢰인들의 대전 공원 땅의 비교표준지를 선정할 때 개별토지가는 대상 토지가 지가 형성요인이 유사한 표준지를 선택했어야 하지만, 의뢰인들의 땅이 교통요지에 위치했음에도 불구하고 감정평가사들이 산정한 비교표준지는 맹지나 잡종지가 혼재돼 있는 지역이었던 것이 문제가 됐습니다. 그러니 보상금액이 적을 수밖에 없어 토지보상 액수가 현저히 낮았던 것이었죠.

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이에 명경은 즉시 이의재결을 신청했고, 수용재결 단계에서 이뤄진 감정평가에서 비교표준지 선정 등에 위법이 있음을 주장했는데요. 결과적으로 위원회에서는 첫 감정평가액보다 약 10% 이상 오른 금액으로 토지보상금을 책정했음을 알려와 성공적으로 보상금 증액을 이루어 낼 수 있었습니다.

 

 

이와 같이 비교 대상이 되는 표준지를 잘못 선정하거나 일부 부동산을 감정 대상에 빠뜨리는 등 보상가를 선정하는 과정에 문제가 발생했다면 토지보상금을 증액하는 것이 가능합니다. 다만 수용재결, 이의재결, 행정소송 등을 진행하기 위해선 기준이나 절차, 법리와 부동산에 대한 지식이 수반돼야 하기에 일반인 분들이 진행하기엔 많은 무리가 따를 수 있기에 전문가와 함께하는 것이 좋습니다.

현재까지도 많은 지주 분들께서 토지수용으로 피해를 입어 합당한 토지보상 받기 위해 명경에 계속해서 연락을 주고 계십니다. 뒤늦게 본인 소유의 토지가 재차 도시자연공원구역 지정됐다는 사실을 알게 된 분들은 대응 방안에 대해 상담을 요청하고, 보상 대상인 땅을 소유 중인 분들은 보상금 증액과 관련한 법률 자문을 구하고자 하시는데요.

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저희 법무법인 명경(서울)은 부동산 전문 김재윤 변호사의 전두지휘 아래 부동산 전담팀을 운영하며 법률 자문부터 보상 협의, 토지보상소송 대리까지 원스톱으로 지원하고 있습니다. 특히 도시공원 일몰제 등 공익사업을 위해 국가로부터 토지가 수용된 경우 공원 토지수용보상금 증액을 위해 앞장서고 있는데요. 1:1 맞춤상담을 통해 개개인에게 가장 합리적인 대안을 준비하여 만족스러운 결과를 안겨드릴 수 있도록 노력하겠습니다.

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