점유취득시효, 20년간 토지 무단점유 해왔다면

 

 

요즘 부동산 분쟁이 끊이질 않고 있습니다. 이에 법적분쟁으로 번지게 되면 부담스러운 소송비용으로 사람들은 도움을 구하기 위해 인터넷에 검색하거나, 자문을 구할 수 있는 업체에 상담을 요청하곤 하죠. 저희 법무법인 명경 서울분사무소에도 지속적으로 오는 문의중 하나가 바로 '점유취득시효' 입니다. 몇 십년동안 점유해왔는데 갑작스레 이웃이 토지 무단점유임을 주장하며 땅의 반환과 부당이득을 청구하게 됐다는 이야기를 하시며, 땅을 빼앗겨야만 하는지 달리 대응할 수 있는 방법이 있는지 여쭙곤 하십니다.

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여기서 말하는 점유취득시효란, 민법 제245조에 명시되어 있습니다. 20년간 소유의 의사로 평온•공연하게 부동산을 점유한 자가 등기함으로써 소유권을 취득할 수 있도록 한 제도인데요. 이뿐만 아니라 부동산 등기부취득시효로써  부동산의 소유자로 등기한 자가 10년간 소유의 의사로 과실없이 그 부동산을 점유한 때에도 소유권을 취득할 수도 있습니다.

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취득시효를 주장함에 있어서 가장 중요한 것은 소유의 의사, 자주점유 입니다. 매 다툼마다 자주점유인지 타주점유인지 가리는 것이 주요 쟁점이다 보니 우리 법원은 자주점유와 타주점유를 구별하는 기준을 명확하게 제시하고 있는데요.

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자주점유 타주점유인지 여부는 점유자의 내심의 의사에 의해 결정되는 것이 아니라, 점유를 취득하게 된 원인이 되는 권원의 성질 등에 의해 외형적이고 객관적으로 결정되어야 한다.

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즉 외벽의 유무, 매매 당시 사정, 토지 면적 등 종합적인 상황을 고려한다는 것입니다. 그리고 권원의 성질에 의하여 자주점유 여부를 가릴 수 없는 경우에는 “점유자는 소유의 의사로 점유한 것으로 추정된다.”는 민법 제197조 제1항에 의해 상대방이 추정을 번복시킬 정도의 증명을 하지 못하는 한 자주점유로 인정되고 있죠.

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사실 위와 같은 점유취득시효 분쟁은 각자가 처한 상황이 너무 달라 딱 이렇다 말씀을 드리기가 참 어려운 부분입니다. 많은 사람들이 토지 무단점유 했음에도 오랜시간 소유의 의사로 사용수익 했음을 입증하며 그에 따른 소유권을 주장하고 있지만, 현실적으로 이를 인정받는 것은 참 어렵습니다. 

 

양측의 이해관계가 복잡하게 얽혀있기 때문에 법원에서도 이를 엄중히 다루고 있기 때문인데요. 혼자서 해결하기 어렵다 보니 분쟁에 휘말리신 분들이 도움을 구하기 위해 저희 법인에도 상담을 요청하고 있죠. 이해를 돕기위해 다들 찾아보셨을 취득시효의 요건 등의 정보 보다는 최근 법무법인 명경(서울)에서 진행했던 점/유/취/득/ 완성이 인정된 사례를 소개드려보도록 하겠습니다.

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무단점유를 이유로 부당이득반환청구, 점유취득시효로 대응한 사례는

 

지난 2019년 A씨는 경계측량을 통해 자신이 소유하고 있는 토지에 명경의 의뢰인 B씨의 공장건물이 상당한 부분을 침범, 토지 무단점유 하고 있다고 보고 부당이득금반환소송을 제기했습니다. 하지만 B씨는 1994년 1월 건물을 매입한 이래로 A씨의 땅을 불법점유 하고 있었다는 사실을 전혀 모른 채 공장을 운영중이었다며 점유취득시효를 주장, 부당이득금 반환 의무가 없다고 맞대응에 나섰습니다.

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A씨는 1994년도 항공사진에서 의뢰인 B씨의 공장 건물이 보이지 않고 공터가 있음을 확인, 2002년 이후에야 지상에 건물이 관측되므로 점유개시의 시점을 2002년으로 보아 아직 부동산 취득시효 완성 요건이 충족되지 않는다고 주장했는데요. 또 B씨가 건물 신축 당시 측량을 통해 공장건물이 침범한 부분이 자신의 토지가 아님을 알았을 것이므로 자주점유도 인정되지 않는다고 하며 취득시효로 인한 소유권 주장을 할 수 없다고 밝혔죠.

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그러나 A씨가 간과한 것이 있었습니다. 명경의 의뢰인 B씨가 1994년 취득한 공장부지의 공터는 전소유자가 공장의 폐기물, 쓰레기 등의 임시 적치장으로 이미 오래전부터 사용되어왔으며 B씨는 이를 그대로 인수한 것이죠. 즉 B씨가 공장을 매입했을 당시에도 이 사건 토지가 공터로서 적치장으로 사용 중이었으며, 공장 부지와는 별다른 토지라고 볼 수 있는 표시도 존재하지 않았던 것입니다. 뿐만 아니라 B씨 소유공장구역의 출입구가 아니면 외부로 출입할 수도 없었던 것으로 미루어 보아 객관적으로 공장부지의 일부로 인식되는 상태였는데요.

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사건 담당 재판부인 서울동부지방법원은 위위 같은 이유로 B씨의 점유기산점은 2002년이 아닌 공장 부지를 취득한 1994년에 점유가 개시되었다고 판단했죠. 결과적으로 B씨는 2014년 1월경 점유취득시효 완성, 자주점유 또한 인정받을 수 있었습니다.

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명경이 승소한 부당이득금반환소장 일부

 

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B씨의 법률대리인으로 사건을 승소로 이끈 김재윤 법무법인 명경(서울) 변호사는 '이번 경계침범 분쟁은 점유취득시효의 완성 여부가 주요쟁점으로 떠오른 사건이며, B씨가 해당 토지를 무단점유 및 사용하면서 지상에 건물까지 신축했는데도 그동안 어떠한 이의제기나 항의를 받은 사실일 없었던 점 역시 선의의 평온•공연한 점유자라 주장할 수 있었던 부분'이라고 설명했습니다.

 

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많은 분들이 20년만 채우면 소유권을 주장할 수 있을 것으로 잘못 생각하고 계십니다. 허나 20년을 채웠다고만 해서 무조건 소유권을 주장할 수는 없습니다.. 특히 취득시효의 경우 타인의 재산권에 손해가 발생할 수 있기에 법원은 이에 대한 요건을 엄격하게 판단하고 있기 때문입니다. 더군다나 자주점유를 주장함에도 경우에 따라 타주점유가 인정되어 시효를 주장할 수 없게 되는 경우도 많으니, 상황에 맞는 법적 조치가 이루어져야만 합니다.

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저희 법무법인 명경 서울분사무소는 대한 변호사협회에서 부동산 인증을 받은 부동산 전문 변호사가 1:1 맞춤 상담을 도와드리고 있습니다. 구성원 및 소속 변호사가 하나의 조직으로 움직이는 진정한 의미의 법인으로 운영되고 있으며 각 분야에 맞는 팀을 구성해 최선의 결과를 이끌어 낼 수 있도록 협력하고 있습니다. 법리적 해석에 있어서 전문가가 아닌 누군가의 판단은 굉장히 위험할 수 있고, 이는 더 큰 물질적 피해로 이어질 수 있기 때문에 나와 비슷한 상황이라고 해서 그대로 진행하시기 보다는 전문가와 함게 신중히 문제에 접근하시는 것이 좋습니다. 토지 무단점유와 점유취득시효로 분쟁을 겪고 계신다면 연락주시기 바랍니다.

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<참고기사>

점유취득시효 완성 여부에 따른 경계침범 분쟁, 소송결과는?