토지 지목변경 통한 부동산 가격 상승 보장했는데

 

 

저금리·고이율 시대에 부동산 투자 등의 재테크, N잡은 필수가 되어버렸죠. 물가는 점점 오르는데 경기가 좋지 않다보니 삶이 점점 힘들어지기 때문입니다. 주식이나 비트코인으로 돈을 벌어볼까 하지만 상대적으로 위험성이 높다보니 안전한 실물자산인 부동산 투자에 관심을 가지고 있습니다.

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인터넷을 통해 ‘저렴한 땅을 샀는데 토지보상 받아서 큰 돈을 벌었어요.’라는 이야기를 들어본 적 있을 것입니다. 사실 위와 같은 상황으로 돈을 번 사례는 정말 드뭅니다. 뿐만 아니라 보상금을 받는데 까지 오랜 시간과 노력이 수반되죠. 그렇기에 부동산 가격 상승 시키기 위해 요즘 떠오르고 있는 방법 중 하나가 가격이 싼 산지나 농지를 전용해 건축행위를 할 수 있는 땅으로 바꾸는 토지 지목변경 입니다.

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이는 개발 호재와 상관없이 용도만 변경하면 땅의 값을 올릴 수 있는 방법입니다. 상대적으로 토지보상금 등 다른 부동산 투자에 비해 기간이 짧을 수 있어 투자를 희망하는 사람들이 이에 주목하고 있죠. 다만 형질 변경이나 토지 지목변경은 전문적인 영역이기 때문에 반드시 토지매입 전 해당 분야 전문가와 상담 후 변경 가능성을 보고 매입해야 합니다.

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그러나 부동산 투자를 희망하는 사람들 중 대다수는 토지에 대한 지식이 없는 사람들이 많은데요. 전문가에게 투자컨설팅을 받으려고 하니 그 또한 적지 않은 돈이라서 이를 망설이곤 하죠. 그러다보니 주위에서, 온라인 검색을 통해 ‘OO땅을 사서 토지 지목변경 했더니 부동산 로또 맞았어요.’ 등의 이야기를 듣고 부동산 가격 상승이 될 만한 땅투자를 진행하게 되는 것입니다.

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토지 지목변경
부동산 가격상승 가능성 있나

 

사실 토지 지목변경이 낯설 수 있습니다. 이는 지적공부에 등록된 지목을 다른 지목으로 바꾸는 것을 말하는데요. 우리나라는 일필지일지목주의에 따라 최초의 토지등록 시 각 필지마다 그 토지의 주된 용도에 따라 토지의 종류를 구분하여 지적공부에 등록되다 보니 지목에 따라 부동산의 가격이 달라질 수밖에 없습니다..

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예를 들어보자면 한때 전국 곳곳 임야에 태양광 발전시설이 많이 생긴적이 있었죠. 그 이유는 태양광 발전기를 설치할 시 지목을 임야에서 잡종지로 변경할 수 있었기 때문입니다. 잡종지는 주차장이나 건물을 지을 수 있기에 태양광 발전수입 외에도 토지 지가 상승을 기대할 수 있었던 것인데요 허나 지금은 대다수 지자체들이 임야 내 태양광을 설치하고자 하는 사업자는 최대 20년 동안 태양광발전시설 목적으로 산지를 이용한 뒤 나무를 심어 산지로 복구해야 함과 동시에 지목변경도 불가능하게 개정해서 뒤늦게 투자한 사람은 손해를 입게 됐죠.

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이뿐만이 아닙니다. 농지에 농지전용을 받아 주택을 지으면 대지로 지목변경이 되며 부동산 가격과 가치가 올라갑니다. 논을 밭으로 바꾸는 경우 농지전용허가를 받아야 하지만, 허가를 받는다면 농지개량행위로 인정돼 농지보전부담금이 부과되지 않아 돈을 절약할 수도 있죠. 보전관리지역중 하나인 임야의 경우도 적법한 허가를 받아 산림자원을 팔아 이익을 얻고, 위의 태양광 사례처럼 임야에서 잡종지로 지목이 바뀌며 땅값이 폭등한 사례도 존재합니다.

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하지만 토지 지목변경 아무 때나 되는 것이 아닙니다. 이를 변경하기 전에 토지이용계획서를 확인, 지목에 따라 건축행위 여부와 건축물의 종류를 살펴보아야 하는데요. 변경이 가능한 경우는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률과 같은 관계 법령에 의해서 토지의 형질변경 같은 공사가 준공된 경우, 토지 또는 건축물의 용도가 변경된 경우, 도시개발사업 같은 원활한 사업추진을 위해 사업 시행자가 공사 준공 전에 토지합병을 신청하는 경우 등이 있습니다.

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<참고기사>

https://www.sedaily.com/NewsVIew/1VOF82X213

[머니+ 부동산Q&A]토지의 지목 변경시 유의해야 할 점은

 

허나 부동산 지식이 전무한 일반인들은 이러한 정보를 알기가 참 어렵습니다. 그러다보니 기획/부동산 업체가 토지 지목변경으로 부동산 가격 상승을 노리는 일부 투자자들의 돈을 노리는 사기가 성행하게 된 것인데요. 그들은 개발이 불가능하거나 어려운 토지 혹은 임야 등의 맹지를 투자할 가치가 있는 것처럼 꾸며내는데 부동산 투자회사, 부동산 경매회사 등의 이름을 사용하다 보니 사람들은 믿음직스러워 보여 쉽게 속고 있습니다.

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업체에 방문한 사람이라면 조금이라도 투자에 관심이 있는 사람들이기에 그들의 말에 귀기울일 수밖에 없죠. 더군다나 화려한 언변으로 ‘적은 자본으로도 큰 수익을 낼 수 있습니다.’등의 투자자들이 원하는 말만 해주기에 대다수 피해자들이 계약을 체결하고 돌아오는 것입니다. 뒤늦게 사기임을 깨닫고 계약금 반환을 요구하지만 이미 업체가 폐업해버리거나 이런저런 이유로 반환해주지 않으니 주의가 필요한데요.

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사실 제대로 땅을 확인해보지 않고 직원의 말만 믿고 계약한 피해자들의 잘못이 없다고는 할 수 없습니다. 우리 법원에서도 기획부동산의 위험성을 경고, 투자 수익에 눈이 멀어 계약을 체결한 피해자들의 잘못 또한 일부 인정하고 있기에 애초부터 사기를 당하지 않도록 노력하는 것이 필요합니다.

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계약전 토지 지번을 알게 됐다면 토지대장, 등기부등본, 토지이용계획확인원 등을 통해 토지에 대한 권리관계를 확인하는 것이 좋습니다. 뿐만 아니라 지적도나 현장답사를 통해 도로와 접한 곳이 있는지, 개발 자체가 불가능한 맹지는 아닌지 주위 상황을 파악해야 합니다. 그렇지만 가장 중요한 것은 업체 직원의 ‘저자본 고수익’이라는 말에 속아 덥석 계약을 체결하지 않는 것이죠.

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갖은 노력을 다 했음에도 기.획.부.동.산 사기에 휘말리셨다면 거래대금을 돌려받기 위한 노력을 해보아야 하죠. 만약 협의를 통해 계약취소를 시도했지만, 결과가 좋지 않았다면 소송을 통해 집행권원을 확보, 대금을 빼돌리기 전에 업체의 재산에 직접 강제집행을 행해야 하는데요. 즉 불법행위를 원인으로 손해배상을 청구하거나 부당이득 반환청구 소송을 진행하면서 동시에 가압류 또는 가처분 등의 보전절차돌입하는 것이죠. 시간 비용적인 부분을 줄이기 위해서는 신속하게 대응하는 것이 필요합니다.

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저희 법무법인 명경(서울)에서는 기획부동산 피해의 심각성을 인지, 기획부동산 전담팀을 통해 의뢰인들의 문제를 조속히 해결해드리고 있습니다. 변호사와의 1:1 상담을 통해 해결 방법 및 환불 가능성을 논의해보시기 바랍니다. 시간이 지날수록 점점 더 교묘해지는 수법에 피해자들이 대량으로 양산되고 있는데요. 더욱 피해가 심각해지기 전에 확실하게 문제를 해결하시기 바랍니다.

 

 

https://www.youtube.com/channel/UCIWLwQ1FVHujF03_FELn5Cg

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