이웃의 주위토지 통행권 침해, 토지경계침범 분쟁 해결은

 

A씨는 최근 집을 구매했는데, 집 뒤에는 산이 있어서 통로로 이용할 수 있는 길은 자연히 집 앞에 있는 공터가 될 수밖에 없었습니다. 마침 이전 집주인과 공터 주인이 같아서, 공터 가장자리 중 리어카가 다닐 수 있는 넓이만큼 무상으로 사용할 수 있었죠. 그런데 몇 년 후 B씨가 해당 공터를 매입하여 집을 짓기 시작했는데, A씨가 통행로로 사용하는 부분을 내어줄 수 없다며 해당 통로를 포함해 담을 쌓기 시작했는데요. 토지경계침범 분쟁 해결 위해 A씨는 무엇을 할 수 있을까요

 

 

요즘 사람의 개인주의가 팽배해지면서 사소한 이유로도 이웃과 다투는 일이 잦습니다. 싸움의 이유는 사소한 것부터 큰 것까지 정말 다양하죠. 많고 많은 부동산 분쟁이 있지만 요즘 위 사례처럼 이웃 사이에 토지경계침범으로 인한 주위토지통행권 침해로 소송까지 가는 일이 많은데요. ‘땅’의 문제라고 하면 비교적 넓은 지방에서 발생하지 않을까 싶기도 하지만, 사실 부동산의 가격이 비싼 수도권에서 더욱 많이 발생하고 있는 모습입니다.

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2018년에 발간된 대법원의 사례연감에 따르면, 토지인도청구나 건물 및 담장철거 소송 등 토지경계침범으로 인한 분쟁이 전체 민사사건의 약 15%를 기록할 정도라고 하죠. 소송으로 진행되지 않은 분쟁도 포함하면 그 수가 상당할 것입니다. 부동산의 가치가 천정부지로 치솟고 있는 지금은 18년 보다 더욱 증가했을 것으로 전망되고 있는데요.

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보통 토지경계침범이나 주위통행권침해의 경우 건물이나 담장을 새로 건축하는 과정에서 주로 발생하게 됩니다. 요즘 서울을 비롯한 전국에서 재개발재건축 붐이 일면서 기존 건물을 철거하고 신축하는 과정에서 경계를 측량, 침범사실을 발견하면서 문제가 시작하는데요. 땅의 소유자는 소유권 행사에 제약이 생기고, 점유자는 오래 이어온 일상이 파괴되는 상황에서 다툼으로 번지고 마는 것이죠.

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사실 각 지주, 건물 소유주간 협의를 통해 문제를 잘 마무리 할 수도 있습니다. 예를 들면, 침범한 땅을 계속해서 사용하는 조건으로 지료를 지급한다던지, 주차장을 이용하게 해주는 등 그 밖의 것으로 보상하는 것으로 말이죠. 그러나 ‘땅’이라는 재산권이 걸려있는 만큼 쉽게 합의가 이루어지지 않아 법적으로 해결하게 되는 일이 많습니다.​

 

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우리나라는 토지와 건물을 각각 별개의 부동산으로 보고 있다 보니 이러한 부동산 분쟁이 자주 발생할 수밖에 없습니다. 그렇기에 민법 제214조에서 방해배제청구권을 명시하고 있죠.

 

​민법 제214조(소유물방해제거, 방해예방청구권)
소유자는 소유권을 방해하는 자에 대하여 방해의 제거를 청구할 수 있고 소유권을 방해할 염려있는 행위를 하는 자에 대하여 그 예방이나 손해배상의 담보를 청구할 수 있다.

 

즉, 남의 땅에 무단으로 담장 등 건축물을 짓게 된다면 소유권을 침해받은 토지주는 소유권을 근거로 방해배제청구권을 행사하여 소유권을 방해할 염려가 있는 행위를 하는 자에게 예방이나 손해배상의 담보뿐만 아니라 토지인도 청구, 건물 및 담장철거 소송 진행할 수 있습니다. 이와 관련해서 우리 판례도 같은 입장을 취하고 있는 모습입니다.

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토지 소유자가 자신 소유의 토지 위에 공작물을 설치한 행위가 인근 건물의 소유자에 대한 관계에서 권리남용에 해당하고, 그로 인해 인근 건물 소유자의 건물 사용수익이 실질적으로 침해되는 결과를 초래하였다면, 인근 건물 소유자는 건물 소유권에 기한 방해제거청구권을 행사하여 토지 소유자를 상대로 공작물의 철거를 구할 수 있다. (대법원 2014다42967 판결)

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한편으로, 위 사례처럼 B씨처럼 공작물을 지어 이웃의 유일한 통행로를 막아버렸다면, 주위토지통행권을 행사, 담장철거 소송을 제기할 수도 있습니다. 법적인 분쟁으로 나아가기에 앞서 A씨는 B씨에게 통로를 막지 말거나, 다른 통로를 개설해줄 것과 자신에게 최소한의 통행 공간을 내줄 것을 청구할 수 있는 것입니다.

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주위토지통행권이란, 어느 토지와 공로 사이에 토지의 용도에 필요한 통로가 없는 경우, 토지 소유자가 주위의 토지를 통로로 하지 않으면 도로에 출입할 수 없거나 과다한 비용을 요하는 때, 주위 토지를 통행하거나 필요한 경우 통로를 개설할 수 있는 권리를 뜻하는데요. 이는 이웃사촌 간의 인심 문제를 떠나서 통로가 막히는 사람의 땅이 제대로 이용될 수 없다면 사회경계적인 측면에서의 손실을 방지하기 위해 인정되고 있습니다.

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위 사례로 돌아가, A씨는 B씨에게 통로 부분에 담을 쌓지 말고 개방하도록 요구할 수 있으며, 이미 공작물이 설치된 경우 담장을 철거해달라고 청구할 수 있습니다. 다만 B씨의 권리도 보호되어야 하기에 B씨에게 손해가 가장 적은 방법이어야 하며, B씨에게 손해가 발생한 경우 손해 또한 배상해야 하죠.

 

 

 

사실, 아무것도 모르고 땅을 구입했을 뿐인데 이웃과 분쟁이 발생해 내 재산권의 일부을 행사하지 못할 상황이라면 참 억울하게 됩니다. 그렇기에 토지에 대한 소유권을 취득할 때 인접건물의 토지경계침범이 의심된다면, 사전에 근접 토지 소유자의 양해를 구해 경계측량을 확실하게 하고, 등기부를 발급받아 소유관계를 확인하여 침범으로 인한 불이익을 당하지 않도록 예방하는 것이 필요한데요.

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또 사후적으로 경계 침범이 확인되었다면 점유취득시효의 원시취득 및 시효취득완성 여부를 판단하여 그에 따라 적절한 법적대응을 해야만 합니다. 발빠르게 대처하지 않는다면 상대방에게 역으로 당해 나의 권리를 잃을 수도 있죠. 그렇기에 부동산 전문 변호사의 도움을 받는 것을 권유드리고 있습니다.

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부동산 분쟁시에는 하나의 법리가 아닌 여러 개의 법리가 어지러이 얽혀있기 때문에 전문적인 1:1 맞춤 상담을 통해 자신에게 맞는 합리적이고 최적의 전략이 필요합니다. 저희 법무법인 명경(서울)은 부동산 전문 김재윤 변호사를 필두로 지주택, 공원 일몰제, 점유취득시효 등 각각의 부동산 분쟁 전담팀을 운영하고 있습니다. 의뢰인께서 만족할 수 있는 결과를 이끌어낼 수 있도록 노력하겠습니다.

 

 

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