기획부동산 사기 환불 계약해지 가능할까

 

​최근, 불법 다단계 형식으로 4개의 필지를 50명에게 공유지분으로 매매하는 기획부동산 사기로 60억 원을 편취한 업체가 실형을 선고받은 바 있습니다. 법원에서 지분 쪼개기 행위만으로도 사기죄의 기망행위가 인정된다고 본 것인데요. 공유지분 전체를 일괄 처분하거나 분할 등기할 계획이 없다면, 투자자들이 지가상승으로 인한 수익성이 전혀 없을 것으로 보아 지분 매매사기에 대한 고소가 인정된 것이었습니다.

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뿐만 아니라 생태보전지역이나 지구단위계획구역 등으로 지정되어 개발이나 형질변경이 사실상 어려운 곳의 땅을 구매한 후 주변 개발계획을 허위로 꾸미거나 이미 폐기된 개발계획을 마치 아직 존재하는 것처럼 과장하여 피해자를 양산한 기획/부동산 업체도 실형을 선고받았죠. 이렇듯 과거와는 달리 기.획.부.동.산도 사기죄로 처벌되고 있는 모습이기에 부동산 계약해지 및 계약금 환불이 가능할 여지가 높아졌습니다.

 

 

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위에서 소개한 선례에서 보았듯, 요즘 기획부동산 사기가 사회적으로 문제가 되고 있죠. 대다수 한 번쯤은 들어보셨을텐데요.이들은 부동산을 이용해 마치 투자처럼 경제적 이득을 얻을 수 있을 것처럼 투자자들을 기망하여 부당한 이득을 얻는 행위자나 업체를 의미합니다. 예를 들면, ‘어느 지역에 땅값이 오를 예정이니, 그 땅을 미리 사면 큰 수익성이 있을 것이다.’며 영업한 후 구매자들을 모으죠. 하지만 현실은 호재가 없거나 부동산 값에 대한 과대평가로 투자자들만 손해를 떠안게 되는 문제가 발생하게 되는데요.

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이들은 이용 가치가 적고, 개발계획이 없거나 자체가 불가능한 맹지를 싼 가격에 심지어 공시지가보다 낮은 가격에 땅을 매수한 후 불특정 다수에게 팔기 위해 주부나 은퇴한 장년층을 상담직원을 고용합니다. 뿐만 아니라 부동산 투자설명회라는 이름으로 설명회를 열어 사람들을 모아 관심을 가지게 한 뒤 그들에게 있을 예정도 없거나 실제로는 개발 지역과는 거리가 멀지만 마치 해당 영역권인 것처럼 속여 사람들을 현혹하고 있습니다.

 

 

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대부분 머릿속 지식으로는 다들 계약을 체결하기 전 반드시 여러 자료와 계약서를 꼼꼼히 검토해야 한다는 것을 알고 있지만, 막상 그 때가 되면 상대방의 화려한 언변에 투자심리를 자극당하고 말아 뒤도 안보고 도장을 찍는 경우가 참 많은데요. 서명을 하고 계약금을 낸 다음에 다시금 이를 확인하면 처음에 자신이 들었던 조건과 많이 다른 것을 발견해 기획부동산 사기임을 알게 됩니다. 뒤늦게 업체에 찾아가보지만 직원은 부동산 계약해지 및 매매대금을 환불 해줄 수 없다고 말할 뿐입니다.

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일반적으로, 우리 민법 제109조를 통해 법률행위 내용의 중요한 부분에 착오가 있을 때 계약취소 계약해지 할 수 있습니다. 그렇기에 기획부동산이든 부동산이든 거래 계약을 체결함에 있어서 투자자들에게 상당할 정도로 기망행위를 한 바가 있다면 계약을 취소해달라고 주장해볼 수 있죠. 그러나 우리 법원은 매수한 투자자 역시 비현실적인 수익을 막연히 희망하여 매수했기에 일정 책임이 있다고 보고 있어 마냥 쉬운 것만은 아닙니다.

 

민법 제109조(착오로 인한 의사표시)
① 의사표시는 법률행위의 내용의 중요부분에 착오가 있는 때에는 취소할 수 있다. 그러나 착오가 표의자의 중대한 과실로 인한 때에는 취소하지 못한다.
② 전항의 의사표시의 취소는 선의의 제삼자에게 대항하지 못한다.

 

 

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사실 기획 부동산매매계약취소 소송은 외적으로는 당사자들의 의사합치로 이루어진 정상적인 계약으로 보이는 경우가 대다수입니다. 결과적으로는 사기이나, 서로 대화 끝에 매수자가 도장을 찍은 것은 사실이기 때문이죠. 그렇기에 기획부동산 사기 원인으로 하는 계약해지 위해서는 사기죄의 성립을 주장, 사실에 대한 기망행위가 있어야 함을 입증하는 것이 필요합니다.

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한 사례에서, 투자자 A씨가 기획/부동산 업체인 B회사 팀장과 대화한 녹음 기록을 증거물로 제출, 착오를 유발한 것을 주요 쟁점으로 사기죄를 입증한 바, 결국 부동산 계약취소 및 A씨에게 8400만원의 계약금 환불 해주라는 판결을 받게 됐죠. 항소 기간도 도과되어 판결 확정 후 A씨는 8400만원을 그대로 돌려받을 수 있었습니다.

 

 

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부동산, 그 중에서도 땅은 그 특성상 개발이 될 때까지의 시간이 오래 걸리기 때문에 사기인지 아닌지 지레 짐작하기는 참 어렵죠. 그렇기에 이미 피해가 확산된 상황임에도 피해를 입었는지 모르는 사람들이 많을 수밖에 없습니다. 계약을 진행한 이후라면 계약취소 계약해지를 위해 노력해봐야 하고, 계약을 체결하기 전이라면 법률전문가를 통해 내가 구매하려는 땅이 기획부동산 등 개발 가능성이 전혀 없는 곳인지 진단을 받아본 다음 진행하는 것이 좋죠.

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만약, 기획부동산 사기를 당했다면 형사적으로는 사기죄로 형사고소하고 민사적으로는 부동산 계약취소 주장하여 매매대금반환청구소송을 제기해 권리행사를 하는 것이 필요한데요. 실제로 피해가 예상되는 경우에는 금전적인 피해를 회복하기 위해 업체가 잠적하거나 재산을 빼돌리기 전 발 빠르게 고소장을 제출하고 처분이전금지가처분 등의 보전처분을 신청하는 것이 필수적입니다.

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저희 법무법인 명경 서울은 부동산 전문 변호사가 직접 상담을 진행하며 현재 다수의 기획부동산 사건을 의뢰받아 의뢰인들에게 사기를 친 업체를 상대로 소송을 진행 중에 있으며 의뢰인들의 매매대금을 최종적으로 반환받기 위해 민형사상의 방법을 총동원하여 대응하고 있습니다. 관련한 분쟁을 겪고 있다면 신속한 대응을 위해 문의주시기 바랍니다.