토지 경계분쟁 발생 불법건축물 철거하고 싶다면

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여러분들은 누군가 내 소유의 땅을 침범해 토지 경계분쟁 발생했다면 어떻게 대응하실 것인가요? 요즘 부동산이 차세대 투자대상으로 주목받으면서 많은 사람들이 건물이나 땅에 관심을 가지고 있죠. 허나 건물의 경우 시간이 지나면 노후화로 인해 가격이 떨어질 뿐만 아니라 부수적으로 나갈 돈이 계속 발생하다 보니 대다수가 ‘땅’을 소유하고 있길 원합니다.

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이는 수도권뿐만 아니라 지방에서도 똑같습니다. 무한한 가치를 지닌 땅의 가격이 언제 값이 오를지 모르기 때문인데요. 그러나 종종 지방에서, 자기도 모르는 사이 땅을 방치하다가 추후에 찾으려고 보니 모르는 사람이 건물을 지어 사용하고 있어 문제가 발생했다는 이야기를 들곤 합니다. 대다수 무허가건물 등의 불법건축물입니다.

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내 땅위 무허가건물 철거가능할까?

 

여기서 말하는 무허가건물의 정의는 건축법상의 허가를 받지 않거나 신고를 하지 않고 무단으로 지은 불법건축물을 뜻합니다. 존재 자체가 법을 위반한 것이기 때문에, 이에 대해서는 3개월간의 자진철거 기간을 가진 뒤 철거가 완료될 때까지 과태료, 이행강제금, 행정대집행을 통한 철거소송 등의 행정제재가 가해지고 있죠.

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간만에 찾은 내 땅에, 다른 사람이 건물을 지어 생활하고 있다면 참 황당할 것입니다. 이에 토지 소유주는 건물 소유자에게 건물을 철거하고 침범한 부분의 면적만큼 땅을 돌려달라고 요청하지만 사실 토지 경계분쟁은 원만히 해결되지는 않습니다. 토지 소유주는 당연히 내 땅이니 돌려줘야만 한다고 생각할 것이고, 건물 소유주는 오랫동안 내가 점유해서 내가 지은 건물 쓰겠다는데 이제 와서 권리를 행사하려고 하니 억울하기 때문입니다.

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그러다보니 사실상 협의가 이루어지지 않는 경우가 대다수인데요. 종종 본인 뜻대로 이루어지지 않자 감정적으로 대응하는 일이 발생하기도 하죠. 자주 발생하는 것이 지주 측에서 ‘화가 나니 당장 나가라며’ 무작정 침범한 건물 그 자체를 손괴하거나 건물을 이용하지 못하게 하는 경우입니다. 그러나 철거는 재산권의 처분행위이므로 상대방의 동의없이 임의철거 할 경우 자칫하면 역으로 손해배상을 하게 되거나 주거침입죄 등의 형사처벌을 받게 될 수도 있기에 주의가 필요합니다.

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그렇다면 토지주는 불법건축물 철거소송 제외하고는 아무런 대응방법이 없을까, 그건 아닙니다. 먼저 방해제거청구권을 행사해볼 수 있는데요. 이는 민법 제214조에 명시되어 있는데, 소유자는 소유권을 방해하는 자에 대해 방해의 제거를 청구할 수 있고, 소유권을 방해할 염려 있는 행위를 하는 자에게 그 예방이나 손해배상의 담보를 청구할 수 있는 권리입니다. 뿐만 아니라 토지 소유권자는 건물 소유권자를 상대로 소유권에 기한 토지인도청구 내지 지료청구도 가능합니다.

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건물철거소송제기 주의할 점은

 

화가 나지만 토지 경계분쟁 해결을 위한 아무런 방도가 없을 때 토지 소유자가 건물 소유자를 상대로 고려할 수 있는 것이 바로 불법건축물 철거소송 입니다. 쉽게 말하면 내 땅 위에 있는 무허가 건물을 철거해달라고 법원에 요청하는 것인데요. 허나 내 땅에 있는 건물이라도 아무 때나 임의로 소송을 제기할 수 있는 것은 아니죠.

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한편으로, 소송을 제기할 경우 건물 소유자 혹은 점유자가 다를 경우 누구에게 청구해야 하는지도 애매할 수 있는데요. 이 때는 처분행위를 할 수 있는 권한을 가진 자를 상대로 소송을 제기해야만 합니다. 이 때 처분행위를 할 수 있는 권한을 가진 사람이란 보통은 건물의 소유자입니다. 건물을 신축할 경우 건물의 소유권은 건물을 신축한 사람에게, 만약 건물의 소유자가 그 건물을 매도할 경우 매수인은 등기를 갖추어야만 소유권을 취득할 수 있습니다.

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결국 철거소송을 제기하게 될 경우, 건물 철거를 구하는 원고는 등기사항증명서 등으로 해당 토지의 소유자임을 주장·증명하여야 하고, 건물의 철거처분권은 지상 건물 소유자에게 있다는 점에서 해당 건물의 소유자를 피고로 삼아야 합니다.

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여기서 문제되는 것이 위에서 언급한 불법건축물 혹은 미등기 건물인데요. 대법원은 건물철거는 그 소유권의 종국적 처분에 해당하는 사실행위이므로 원칙으로는 그 소유자에게만 그 철거처분권이 있으나 미등기건물을 그 소유권의 원시 취득자로부터 양도받아 점유 중에 있는 자는 비록 소유권취득등기를 하지 못하였다고 하더라도 그 권리의 범위 내에서는 점유 중인 건물을 법률상 또는 사실상 처분할 수 있는 지위에 있으므로 그 건물의 존재로 불법점유를 당하고 있는 토지소유자는 위와 같은 건물점유자에게 그 철거를 구할 수 있다(대법원 1989. 2. 14. 선고 87다카3073 판결)는 입장을 취하고 있습니다.

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이때, 건물 소유자가 아닌 자가 건물을 점유하고 있다면 토지 소유자는 그 점유자를 내보내지 않는 이상 건물 철거를 집행할 수 없기에, 점유자에 대한 퇴거청구를 함께 진행해야만 하죠. 또 소송이 짧지 않은 기간 동안 진행되는 만큼, 중간에 소유자가 변경되는 것을 막기 위해 처분금지가처분 신청을 해두는 것이 필요합니다. 만약 처분금지가처분을 무시하고 소유자가 건물을 다른 사람에게 넘겼을 경우, 이전 소유자에 대한 승소판결로 바뀐 소유자에게도 강제집행 할 수 있음을 알고 계셔야겠습니다.

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이렇듯 철거소송을 두고 '내 땅에 들어온 건물이니 내 마음대로 철거하는 것이 왜 문제가 되죠?'라고 생각하시는 분들이 많이 계신데요. 위 내용을 살펴보았듯이 토지 경계분쟁은 법리적인 해석에 따라 점유취득시효 등 여러 문제를 동반할 수 있기 때문에 반드시 전문 변호사와 함께 신중히 진행하시는 것이 좋습니다.

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특히나 불법건축물 철거소송 제기할 때 상대방이 취득시효를 주장해 인정될 경우 불리하게 작용할 수 있으므로 법률전문가의 자문을 구하는 것이 중요하죠. 저희 법무법인 명경 서울은 대한변호사협회로부터 부동산 전문 인증을 받은 김재윤 대표변호사가 진두지휘하는 로펌으로 부동산전문변호사들이 1:1로 상담을 진행해 맞춤솔루션을 제시해 드리고 있습니다. 경계침범으로 법적소송을 준비하고 계시다면 명경의 전문가들과 상담을 진행하시고 본인의 정당한 토지 소유권을 회복해 보시길 바랍니다.