지적측량 및 경계복원측량으로 토지 경계침범 해결하려면

 

만약 여러분이 땅을 소유하고 있는 지주라면, 어떠실 것 같나요? 마냥 부동산의 주인이라서 행복할 것만 같지만, 생각보다 많은 사람들이 이웃 토지 소유주들과 토지 경계침범 같은 부동산분쟁을 많이 겪어 힘들어 하시곤 하죠. 이는 실제 경계를 침범해서 발생할 수도 있고 인접 토지 사이에 특정한 지점이 어느 토지 소유자에게 속하는지 여부를 따지면서 싸움의 시초가 될 수 있습니다.

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사실 이러한 분쟁은 예견된 결과였는데요. 재건축재개발로 인해 많은 사람들이 새로이 자신의 땅을 측량하고자 하는 일이 비일비재한데, 과거와 현재와의 측량기술력의 차이가 있어 지적측량 및 경계복원측량 결과가 달라지고 있기 때문이죠. 만약 지적도상의 경계와 현실의 경계가 다른 경우에, 무엇이 우선하게 될까요?

 

 

 

 

대법원 판례에 따르면, “지적도를 작성함에 있어서 기술적 착오로 말미암아 지적도상의 경계선이 진실한 경계선과 다르게 작성되었다는 등의 특별한 사정이 없는 한” 현실의 경계와 관계없이 지적도상의 경계에 의하여 확정되어야 한다.“(대법원1996. 2. 9 선고95다2333 판결) 고 판시하고 있습니다. 즉 지적측량 결과가 우선한다는 뜻인데요.

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그렇기에 토지 경계침범 분쟁을 겪고 있는 대다수가 지적측량과 경계복원 측량을 신청하시곤 합니다. 다양한 측량방법 중에서 경계복원측량은 지적공부상에 등록된 경계를 지표상에 복원하는 것인데요. 보통 건축물을 신축, 증축, 개축하거나 인접한 토지와의 경계를 확인하고자 할 때 이용하곤 합니다. 이해를 돕기 위한 예를 들어보겠습니다.

 

 

 

A는 1번지 토지의 소유자이고, B는 1번지에 바로 붙어있는 2번지의 토지소유자입니다. 양 토지 사이에는 도로로 이용되고 있는 토지가 있는데요. 해당 부지에 대해서 A는 1번지 토지 범위 내에 있는 것으로 알고 있었는데, B가 자신이 권리자라고 주장하면서 담장을 설치하고 점유해버렸다고 합니다. A는 어떻게 분쟁을 해결할 수 있을까요?

 

 

토지 경계침범 해결을 위해서 A는 먼저 문제가 되는 부분이 지적도상 누구의 소유인지를 확인해 보아야 합니다. 만약 도로로 이용되고 있는 부지가 지적도상 A의 소유인 1번지에 해당한다면 A는 B를 상대로 토지반환을 청구해 볼 수 있는데요. 뿐만 아니라 방해제거청구권을 행사해 볼 수도 있죠. 이는 부동산소유권 행사를 방해하는 자에 대해 방해의 제거를 청구할 수 있고 소유권을 방해할 염려가 있는 행위를 하는 자에게 그 예방이나 손해배상의 담보를 청구할 수 있는 것을 뜻합니다.

 

토지 소유자가 자신 소유의 토지 위에 공작물을 설치한 행위가 인근 건물의 소유자에 대한 관계에서 권리남용에 해당하고, 그로 인해 인근 건물 소유자의 건물 사용수익이 실질적으로 침해되는 결과를 초래하였다면, 인근 건물 소유자는 건물 소유권에 기한 방해제거청구권을 행사하여 토지 소유자를 상대로 공작물의 철거를 구할 수 있다. (대법원 2014. 10. 30. 선고, 2014다42967 판결)

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한편으로 인접지 소유자는 토지침범 한 자에 대해서 건물의 변경이나 철거를 청구할 수도 있는데요. 그러나 건축에 착수한 후 1년이 지났거나 이미 건물이 지어진 경우라면 철거대신 그 손해에 대한 배상을 청구할 수 있게 됩니다. 다시 위 사례로 돌아가 해당 부분이 지적도상 1번지에 속하였는지 2번지에 속하였는지 지적측량 및 경계복원측량을 실시했음에도 그 경계가 사실상 불분명한 경우에는 1번지 토지의 소유자인 A는 2번지 토지소유자인 B를 상대로 ‘경계확정의 소’를 제기하여 토지 경계침범 분쟁을 해결할 수 있습니다.

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사실 지적측량 및 경계복원측량 결과를 인정하지 못하고 경계확정의 소를 제기하는 일은 불가피 합니다. 위에서 언급했듯 토지가 지적공부에 등록될 당시에는 현재의 측량방식인 GPS방식보다 정확성이 떨어지는 측판측량방법에 측량이 이루어졌기 때문이죠. 그렇기에 경계확정의 소를 통해 복원측량의 오류를 지정, 지적도 상의 경계를 실지에 복원하도록 하는 것입니다. 우리 대법원 또한 경계복원측량 및 지적측량 방법에 대한 명확한 기준을 세우고 있는데요.

 

“경계복원측량은 등록할 당시의 측량방법과 동일한 방법으로 하여야 하므로, 비록 등록 당시의 측량방법이나 기술이 발전하지 못하여 정확성이 없다 하더라도 경계복원측량을 함에 있어서는 등록당시의 측량방법에 의하여야 하는 것이지 보다 정밀한 측량방법이 있다 하여 곧바로 그 방법에 의하여 측량할 수는 없다.” (대법원2003. 10. 10 선고2002다17791 판결)

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사실 정확한 경계를 다시 측량한다고 해도 상대방이 점유취득시효나 법정지상권을 주장하며 항변한다면 분쟁은 더욱 골치 아플 수밖에 없습니다. 내 땅임을 알았다고 하더라도 오랫동안 그 소유권을 행사하지 않으면 우리 법은 기존에 정당하게 점유함으로써 소유할 수 있는 권원을 얻은 점유자를 보호해주고자 하기 때문인데요. 그렇기에 더욱 많은 이해관계가 얽혀 복잡해지기 전에 신속하고 정확히 대응하는 것이 필요할 수 있습니다.

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위 사정처럼 토지 경계침범 분쟁은 딱 떨어지는 명확한 답이 나와 있는 것이 아니라 상황에 따라 다양한 경우의 수가 존재하기에 각각의 상황에 맞는 법적 조치가 중요하죠. 잘못된 방법으로 접근하거나 대응할 시기를 놓치면 본인의 정당한 권리를 행사하지 못하게 될 수도 있으니 문제가 발생했다면 전문가를 통해 해결방안을 모색해보는 것이 좋습니다.

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저희 법무법인 명경(서울)은 대한변호사협회로부터 부동산 전문 인증을 받은 김재윤 대표변호사가 이끄는 로펌으로 경계분쟁전담팀을 운영하고 있습니다. 경계를 두고 분쟁이 발생했는데 상대편이 함부로 땅을 점유하고 건축물 철거를 진행하는 등 문제가 끊이지 않는다면 저희 명경의 부동산전문가들에게 본인의 상황을 진단 받아보시고, 올바른 대응책을 마련해보시길 권해드립니다.