이웃과 토지경계분쟁 발생 소유권 보존 원한다면

A씨는 20년도 더 전에 단독주택을 지어 지금까지 살고 있습니다. 신축 당시부터 현재까지 인접토지가 나대지였습니다, 최근 토지를 낙찰 받은 소유자 B씨는 A씨가 오래 전 대지 경계선에 심은 과실수가 본인의 토지 일부를 침범했다는 이유로 경계로 이용되던 과실수를 베어내고 A씨 집과 딱 붙어서 다가구주택을 신축하는 등 일방적으로 일을 진행하고 있는데요.
A씨는 가만히 앉아 피해를 입어야만 할까요?

 

 

민법 제242조에는 건물을 건축함에 있어서는 특별한 관습이 없으면 경계로부터 0.5미터 이상의 거리를 두어야 한다고 명시되어 있습니다. 만약 이보다 가깝게 건축한다면, 소유권에 근거해 방해배제권을 행사할 수 있죠. 뿐만 아니라 건축법과 건축법시행령에서도 경계침범 원인으로 하는 토지경계분쟁 예방하기 위해 건축시 인접 대지 경계선부터 일정 거리 이상을 띄우도록 하고 있습니다. 만약 거리를 측정해보고 기준 거리보다 가깝게 건축되고 있다면 건축주나 관련기관에 이의를 제기할 수 있죠.

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다만 건축에 착수한 후 1년이 경과하거나 건물이 완성된 후에는 손해배상만을 청구할 수 있는 것이 일반적인데요. 그렇기에 위 사례의 A씨는 인접 대지에서 건축 중인 건축물이 토지 경계선에서 설정한 기준보다 근접한 것이 확인된다면 ​공사 진행정도에 따라 공사중지가처분 신청 등의 법적 조치를 취함으로써 피해를 최소화 할 수 있습니다.

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만약 건물철거청구가 받아들여지지 않을 경우, A씨는 점유취득시효를 주장해 볼 수 있는데요. 여기서 '점유취득시효'란 타인의 부동산을 소유의 의사로 20년 동안 평온·공연하게 점유해왔다면 원 소유주에게 소유권이전등기를 청구할 수 있는 제도죠. 오랜 기간 토지주가 권리를 행사하지 않은 땅에 대해 새로운 점유자가 정당한 권원아래 점유해온 것을 보호하기 위해서 만들어졌습니다.

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점유자에게 자주점유 의사가 없었다거나 그 점유가 평온공연한 것이 아님을 증명하지 못한다면 토지 소유주는 상대방의 소유권이전 청구를 거부할 수 없습니다. 소유권 보존 하고자 한다면 상대방의 자주점유를 부정해야만 합니다. 이때 민법 제197조에 따라 점유자의 자주점유는 추정되므로, '등기부상의 소유주'가 타주점유임을 입증해야 하죠. 일반적으로 점유자가 진정한 소유자라면 통상 이루어지지 아니할 사실을 증명하면 됩니다 예컨대, 실소유자가 부동산에 대한 세금을 납부했다거나 점유자가 실소유자에게 임차 대가를 지급한 사실 등이 있다면 점유자에게 소유의 의사가 없다고 보고 있죠.

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뿐만 아니라 토지의 면적이 공부상 면적보다 상당히 초과하는 경우에는 계약당시 등기부 등을 통해 소유관계 및 면적 등 확인을 통해 내 땅이 아니라는 사실을 알았다고 볼 수 있으므로 타주점유로 추정하고 있는데요. 위와 같은 입증으로 자주점유가 부정될 경우, 점유자가 20년 이상 점유했음을 주장하더라도 점유취득시효에 따른 소유권 이전을 주장할 수 없게 됩니다. 즉, 땅의 원소유주는 소유권 보존 가능하게 되는 것인데요.

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한편으로 위 사례에서 다투어볼 여지가 또 있죠. 바로 B씨의 경계침범죄 적용입니다. 많은 사람들이 토지경계분쟁 발생했을때, 내 땅을 침범했으니 당연히 내 마음대로 없애거나 처분해도 되지 않냐 생각하곤 하는데요. 그러나 침범과는 별개로 해당 행위는 형법상 경계침범죄로 고소당할 여지가 있습니다. 형법에서 말하는 경계는 법률상 정당한 경계가 아니라 사실상 현존하는 경계를 말하기 때문에 실체적인 권리관계와 일치할 필요가 없기 때문인데요. 즉 실제 지적도와 다른 경계라도 사실상 현존하는 경계이면 무방하다는 것이죠.

 

실체상의 경계선에 부합되지 않는 경계표라 할지라도 그것이 종전부터 일반적으로 승인되어 왔다거나 이해관계인들의 명시적 또는 묵시적 합의에 의하여 정하여진 것이라면 그와 같은 경계표는 위 법조 소정의 계표에 해당된다 할 것이다. [대법원 1986. 12. 9, 선고, 86도1492, 판결]

 

 

사례에서 B씨는 경계표로 이용되던 A씨의 과실수를 동의없이 베어버렸기에 경계침범죄 적용이 될 수도 있을 뿐더러, A씨가 A씨의 토지에 식재해온 과실수의 소유권은 A씨에게 있기 때문에 재물손괴죄 또한 적용될 수 있습니다. 다만, 과실수가 경계를 넘어 인접토지에 식재된 것이라면 결과는 다를 수 있기 때문에 개인이 홀로 이를 판단하기 보다는 실력있는 전문가와 함께 분쟁해결을 진행하시는 것이 좋습니다.

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경계침범한 건물의 토지가 아직 점유취득시효 완성되지 않았다면 소유권 보존 가능한 원 소유주의 건물철거청구가 인정되는 것이 일반적입니다. 철거의 실익이 없는 경우에는 위에서 말씀드렸듯 지료의 청구나 손해배상을 청구할 수 있고요. 허나 건축이 측량이 잘못되었다는 등 과실로 이루어진 경우라면 철거로 인해 발생하는 피해를 막기 위해 법원에서는 토지 소유자와 점유자 사이의 이해관계를 적절히 조정해 협의를 권유합니다. 그러나 토지경계분쟁은 재산권과 직결되어있기에 사실 협의하는 과정이 순탄하지는 않습니다.

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사실 경계침범이 처음 발생했을 시절, 당사자 간 합의를 했다고 해도 그 당시에는 이웃간의 정이라는 이름하에 계약서나 합의서를 작성하지 않고 구두로 진행한 것이 대부분인데요. 설령 오래 함께한 동네 주민들이 그러한 사실을 알고 있다 해도 막상 법적인 소송까지 번지게 되면 이에 휘말리는 것을 원하지 않아 증언을 거부하는 일이 많다보니 혼자서 상대방의 주장에 대응하는 것이 힘들 수 있죠.

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어떤 분쟁이든 대화로 해결하는 것이 가장 이상적이지만, 부득이하게 법적 공방으로 가게 됐다면 법률 전문가와 함께 하는 것이 신속한 문제 해결의 한 방법일 수 있습니다. 위 사정처럼 소유권 보존을 두고 점유취득시효 등에 대한 토지경계분쟁의 경우 딱 떨어지는 답이 있는 것이 아니고 상황에 따른 변수가 많기에 알맞는 법적 조치가 중요한데요. 시기를 놓치면 권리를 행사하지 못할 수 있으니, 법적분쟁이 예상된다면 전문가의 조언을 구해보는 것이 좋습니다.

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저희 법무법인 명경 서울은 복잡한 땅침범 분쟁 해결을 위해 부동산 전문 변호사가 팀을 구성해 1:1상담부터 진행까지 명쾌한 솔루션을 제공해 드리고 있습니다. 이웃이 경계침범 해놓고 점유취득시효를 주장해 문제가 해결되지 않고 있다면, 명경의 토지분쟁 팀과 함께 토지 소유권 분쟁을 해결해 나가시기 바랍니다.