우면산 도시자연공원에서 우면산 도시자연공원구역 변경에 따른 해결방법은?

 

올해 토지 관련 최대 이슈인 '도시공원일몰제'에 대해 들어보신 적 있으신가요? '도시공원일몰제'란 '장기미집행 도시공원 실효제'로 도시계획시설로 결정되었지만 20년이 지나도록 사업이 시행되지 않은 공원에 대해서 도시공원에서 해제한다는 것입니다. 이 제도는 올해 7월부터 시행될 예정이며, 시행이 된다면 국가로부터 매입되지 않은 땅의 소유주분들은 도시공원이 모두 국가가 지정한 공원에서 해제되기 때문에 그 토지에 대해 원하는 대로 개발이 가능하게 됩니다.

 

서울시에서는 '난개발을 막기 위해 실효가 얼마 남지 않은 모든 도시공원을 유지하겠다'라는 원칙을 내세웠고, 올 하반기에 △서대문구 안산도시자연공원 △도봉구 초안산 근린공원 △동작구 용봉정 근린공원 △구로구 온수 도시자연공원 등과 같은 공원에 대한 보상 절차를 마쳤습니다. 하지만 이제 올해 7월부터 해제되는 토지의 크기가 상당하기 때문에, 각 지자체의 재정으로 모두 매수하는 것은 현실적으로 불가능해 보입니다.

 

또한, 서울시는 10월 "도시관리계획[도시계획시설, 도시자연공원구역] 변경(결정)(안)"을 발표했습니다. 여기에는 장기미집행 도시공원부지 57.3%에 대하여 '도시자연공원구역'으로 지정한다는 내용이 담겨있습니다. 장기미집행 도시공원 중 기 조성되어있는 공원이나 시민들이 이용을 많이 하여 보상을 수반한 공원 등 약 25.3㎢는 도시계획시설(공원)로 그대로 두며, 임상이 양호하여 산림으로써 보전이 필요한 지역 등 약 67.2㎢는 도시자연공원구역으로 지정됩니다. 이 목록에는  △우면산 도시자연공원이 포함되어 있습니다. 우면산도시자연공원 중 서초구 방배동 산 92-1 일대 즉 4,177,470.8㎡에 해당하는 토지가 그것입니다. 이 밖에도 △대모산도시자연공원 △일자산 도시자연공원 △향림 도시자연공원 △천왕도시자연공원이 포함되어 있습니다.

 

• 도시자연공원구역이란 어떤 것일까요?

도시공원이 해제되는 것으로 인해 발생할 수 있는 난개발을 방지하려는 목적으로 서울시에서는 "도시자연공원구역'을 지정하는 계획을 세웠습니다. 서울시에 따르면, 2월이 가기 전에 변경에 대한 고시를 끝마치는 것을 목표라고 하였습니다. 도시자연공원구역은 도시자연공원과 달리 용도구역으로써 건축물의 건축 및 용도 변경뿐 아니라 토지의 형질 번경, 공작물 설치, 물건 적치 심지어는 토석 채취 등과 같은 도시계획사업을 시행할 수 없습니다. (「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」)

 

하지만, 대통령령으로 정한 경미한 행위는 가능합니다. 예를 들어, 산림의 경영을 목적으로 하는 솎아 베는 행위, 농사를 짓기 위하여 본인 소유의 논이나 밭을 갈거나 파는 행위가 해당합니다. 즉, 도시자연공원구역은 도시의 자연환경 및 경관 보호, 도시민에게 건전한 여가와 휴식공간 제공을 위해 도시지역 안에 식생이 양호한 산지의 개발을 제한할 필요가 있는 경우 설정하는 것입니다. 자연환경을 보호한다는 취지는 아주 좋지만, 토지 소유주들에게는 답답한 소식입니다. 도시공원일몰제를 통해 본인이 소유한 토지의 개발권을 다시 찾을 줄 알았지만, 다시금 개발이 제한되며, 실효기간 역시 특정되지 않기 때문에 기약 없는 막막한 것임에는 틀림없습니다. 1999년 헌법재판소가 '지자체가 개인 소유의 땅에 도시계획시설을 짓기로 하고 장기간 이를 집행하지 않은 것은 땅 소유자의 재산권을 침해하는 것'이라고 판결(97헌바26, 99.10.21)을 한 것에 대한 의미도 없어 보입니다. 

 

 

• 도시자연공원과 도시자연공원구역의 차이점은?

도시자연공원구역으로 변경될 시 도시자연공원과는 차이점이 있습니다. 우선, 제일 큰 차이점으로, 도시자연공원과 달리 재산세 감면이 불가능합니다. 서울시에서는 이에 대해 대책을 마련 중에 있지만, 확실한 것은 없는 상황입니다. 또한, 공원구역으로 지정되면 지자체에 매수를 해달라는 매수청구를 할 수 있는데 그때 토지에 대한 가격은 모두 제한받는 상태로 평가됩니다. 이는 판례에 의한 것으로 공공사업의 시행 이전에 이미 도시계획법에 의한 고시 등으로 인해 이용 제한이 가해진 경우 일반적 계획 제한 상태로, 그러한 제한을 받는 상태 그대로 가격을 평가하여 보상가액이 정해집니다. 따라서, 보상받을 수 있는 금액 역시 줄어들 가능성이 높습니다.  지주분들의 입장에서 도시 일몰제를 통해 본인 소유의 땅이 도시공원으로부터 해제된다는 사실만을 바라보고, 기다리고 있었지만 '구역'이라는 두 글자가 붙어 이제는 개발제한구역과 비슷한 제한을 받게 되는 것입니다. 거기다 보상받을 수 있는 금액 역시 적어진다고 하니 억울한 상황이기 그지없습니다. 

 

• 이에 대한 대응방안은?

위와 같은 변경에 대해 저희 법무법인 명경 (서울)에서는 담당하는 팀을 만들어 대응방법에 대해 연구하고 있습니다. 

 

우선, 행정소송을 통하여 지정된 구역에 대해 취소소송을 염두에 두고 있습니다. 하지만, 취소소송 시 유의할 점은 소를 제기할 수 있는 기간이 정해져 있다는 것입니다. 도시자연공원구역으로 지정된다는 결정 처분을 알게 된 날로부터 90일 이내, 처분이 있던 날로부터 1년 이내 제기해야 합니다. 판례에 따라, 지자체에서 관련 내용을 고시하면, 그 고시를 보았든 보지 않았든, '알게 되었다'라고 여겨지기 때문에, 그 날로부터 90일이 산정됩니다. (대법원 2001.7.27. 선고 99두 9490 판결) 따라서, 고시 후 90일이 지나면 소를 제기할 수 있는 기회마저 없어지기 때문에, 고시가 나오자마자 바로, 빠르게 대응할 수 있도록 사전에 준비하는 것이 중요합니다. 

 

또한, 서울시의 계획이 헌법에 위반되는지 되지 않는지에 대한 심판을 구하는 위헌법률 심판 제청 역시 한 가지의 방법이 될 수 있습니다.

따라서, 저희 법무법인 명경 (서울)에서는 최적의 대책 방안을 준비하여, 고시가 나오면 즉시 대응하여 지주분들의 권리를 찾으시길 권하고 있습니다. 이미 고시가 난 후에 아시게 되더라도 90일이라는 시간이 있기 때문에 포기하시기는 이릅니다.

 

현재 말죽거리 근린공원 47-2번지 토지 소유주 50명은 법무법인 명경 (서울)과 함께 단체소송을 진행 중에 있습니다. 이와 관련되어 궁금하신 점이 있으신 분들은 연락 주시기 바랍니다.

 

도시자연공원구역 지정에 관하여, 대응방법을 모색하시는 분들은 법무법인 명경 (서울)과 함께하시길 바랍니다.