세입자 보증금 반환 임대인 책임 있을까?

 

 

 

부동산 임대대행업체였던 집이야기가 임대인과 임차인 사이 이중 계약으로 부동산 사기 사건 기억하실겁니다. 이 업체는 임대인으로부터 월세 계약에 대한 권한을 위임받았지만 임차인과는 전세계약을 맺어 보증금 차익을 가로 챘습니다.

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임대관리업체인 집이야기는 월세를 받아주고 계약에 대한 업무 등을 임대인 대신 해주는 업체입니다. 임대인이 권한을 집이야기에게 위임하는 겁니다. 그런데 이 과정에서 임대인과는 월세 계약 권한을 계약 맺었지만 세입자와 전세로 계약을 맺었습니다. 이렇게 양 쪽에 다르게 계약을 맺어 편취한 보증금 차익만 수백억원에 달했고 결국 집이야기 대표는 구속되었지만 피해 금액을 변제 할 능력이 없다는 것이 밝혀졌습니다.

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임차인들은 계약 만료가 되었음에도 보증을 돌려받을 길이 없어졌고 임대인은 집이야기가 대신 받아주기로 한 월세 입금이 끊겨 피해를 본 상황입니다. 집이야기의 원인 제공이 분명하지만 결국 피해자들끼리 법적 분쟁으로 까지 이르렀습니다.

 

 

세입자들은 집이야기에 위임을 맡긴 것은 임대인이기 때문에 보증금 반환 책임에 임대인도 있다는 입장입니다. 이렇게 소송이 여러건 진행되고 있는데요, 기존 판례에서는 뚜렷하게 어느쪽이 우세하다고는 할 수 없었으나 임차인의 손을 들어주는 경향이 있었으나 최근에 들어서는 임대인의 손을 들어주는 판결이 많아지고 있습니다. 

 

법무법인 명경(서울)에 의뢰하신 임대인 또한 이번 판결에서 임차인의 청구가 기각되어 승소하는 결과가 있었습니다.

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세입자들은 임대인들이 집이야기에게 임대 관련 모든 권한을 위임하였기 때문에 이들이 체결한 계약은 모두 적법한 대리인에 의하여 체결 된 유효한 계약이라고 주장했습니다. 때문에 임차인들은 임대인은 임대목적물을 인도받고 임차인에게 보증금을 반환해야한다며 소송을 제기했습니다.

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이에 법원의 판단은 이랬습니다. 원고 임차인은 임대인들의 건물에 대한 영업위탁을 받은 집이야기와 임대인간 영업위탁계약서, 위임장, 신분증 사본, 인감증명서 등을 제시받거나 사본을 교부받은 후 계약서에 서명, 날인하였습니다. 이 계약서를 살펴보면 임대인은 집이야기에 임차인 선정, 관리, 임대보능급 수령 등 임대 관련 권한 일체를 위임하는 대신 집이야기로부터 위탁보증금과 월 수익금을 받는 것을 내용으로 하는 영업위탁계약을 체결했습니다.

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또 임대수익보장의 대상은 '보증금 및 월 임대료'로 되어있기 때문에 일정한 매월 임대료 수익이 발생하는 것을 전제로 작성된 것으로 판단했습니다. 이 계약서와 별도로 임대인들이 작성해준 위임장에는 '임대 보증기간 동안의 임대료 지급'이라고 기재되어 있고 이 임대료는 월차임을 의미하는 것으로 봤습니다.

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​이러한 사정을 종합하여 봤을 때 임대인이 집이야기와 보증금 및 월 차임을 조건으로 하는 월세 계약을 체결할 권한을 부여했다고 봐야 할 것이고 집이야기가 임차인과의 체결한 계약인 전세 계약이나 반전세 계약을 체결할 권한을 부여하였다고 볼 수 없다고 판단했습니다.

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따라서 임차인과 집이야기 간 계약은 무권대리에 의한 것으로써 무효이기 때문에 계약이 유효하다며 청구한 임차인들의 청구는 이유가 없다고 판결했습니다. 결국 원고 임차인이 피고 임대인에게 책임을 물은 보증금 반환에 대한 청구는 인정되지 않은거죠. 천안 집이야기 사건에서 임대인은 보증금 반환 책임이 없다고 보는 것입니다.

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최근 집이야기 임대인 승소 사례는 처음에 임대인들이 위착한 범위와 큰 차이가 있는 임대차 계약까지도 무권대리로 무효로 봤다는 점에서 큰의미가 있습니다. 피해를 입으신 임대인 분들은 부동산 전문 변호사가 직접 상담하며 이끄는 법무법인 명경(서울)과 함께 이번 피해를 극복해 나가셔야 합니다. 자신의 주장하는 바를 명확하게 입증할 수 있는 자료를 토대로 철저히 준비하여 최선의 결과를 받을 수 있도록 하는 것이 좋습니다.