토지보상금 증액을 위한 토지보상 절차는?

 

2020년 7월 1일, 공원 일몰제가 시행되었습니다. 일몰제 시행으로 지자체와 토지주들과 분쟁이 끊이지 않고 있는데요.

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헌재는 지난 1999년 개인 소유의 땅을 도시계획시설 부지로 지정하고 장기간 미집행시 개인의 재산권을 침해하는 것이라며 위헌결정을 내렸습니다. 도시관리계획에 의해 지정된 부지에는 국공유지와 사유지도 포함되기 때문에, 이를 일몰제가 시행하기 전에 매입하지 않으면 7월1일부터 토지소유자가 토지에 대해 자유롭게 권리를 행사할 수 있게 됩니다.

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하지만, 서울시 등 몇몇 지자체 에서는 보상도, 해제도 아닌 도시자연공원구역지정이라는 이중규제를 통해 토지주들의 재산권을 침해하고 있습니다. 도시자연공원구역으로 지정이 되면, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 용도구역이 되어 헌재의 결정과 관련이 없고, 지정을 하게 되면 시간이 지나도 해제가 되지 않습니다. 더불어 신축이나 기존 건축물 용도변경을 할 수 없어 재산권 행사도 할 수 없게 되죠.

 

일몰제의 도래로 이제서야 정당한 권리를 행사하려던 지주들은 난색을 표했는데요. 지자체의 미흡한 대처로 인해 여러 문제가 발생했기 때문입니다. 지자체에서는 해제된 부지의 무분별한 개발을 우려하면서 지주들에게 보상금을 지급하려 하였으나, 턱없이 예산이 부족했습니다.

 

이는 예견된 일일 것입니다. 일몰제로 도시계획시설부지를 해제하면 서울시 면적 절반이상의 공원부지가 사라지고 개발되어 또다시 도시문제를 야기할 것이고, 미해제시 장기간 방치를 했던 매수대상지의 지주들의 보상금액이 천문학적인 가격이기 때문입니다.

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토지주들은 20여년간 관련 토지에 대해 재상권 행사에 제한을 받았음에도, 지자체의 입장을 생각하며 대응방안을 기다려왔습니다. 하지만 협의매수의 과정에서, 지자체가 공시지가의 3배라고 제시하는 보상금은 인근 토지의 실거래가와 비교했을때 상당히 낮은 가격으로 산정 된 가격이었습니다.

 

 

배려를 했음에도 그에 응당한 대우를 받지 못한 지주들은 더 이상 참지 않고 정당한 권리를 되찾고자 했는데요.

법무법인 명경(서울)은 피해받은 지주들의 토지보상금증액을 지주들과 함께 행정소송을 제기하게 된 것인데요.

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지난 2019년, 서울시는 공원부지로 묶고 단계적으로 보상을 해나가겠다고 대응방안을 발표했습니다.

하지만, 자세히 살펴보면 대응방안에는 크나큰 문제가 있었는데요.

보상대상지의 지주이지만, 보상대상에서 빠지게 되는 지주분이 많은 것입니다. 그 이유는 보상의 단계에서 1단계 보상대상지(개발압력이 높고 소송패송지 등인 토지)에 포함되지 못하면 언제 보상을 받을지는 알 수 없기 때문입니다.

하지만 이 제도의 시행일인 7월 1일 이전에 지자체가 공원조성 사업에 대한 실시계획 인가고시를 했다면 사실상 권리를 행사하기는 힘들기 때문에 토지주들은 보상을 어떻게, 원하는 만큼 잘 받을 수 있을지에 대해 전략을 짜야 합니다.

 

 

생각보다 많은 국민들이, 공권력에 의해 땅을 빼앗기는 등 재산권 피해를 받고 있습니다.

하지만 피해받은 기간과 액수에 비해 제대로 보상받지 못하고 있는게 현실이죠.

이를 구제하기 위해, 우리나라는 토지보상법에서 토지보상금증액을 위한 방법과 절차가 규정되어 있습니다.

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토지보상절차

우선 토지보상금과 관련된 절차를 알아봐야 합니다.

순차적인 절차에는 기본적으로 아래 7가지 과정으로 진행되나 각 절차 별 협의가 되고 불복신청을 하냐에 따라서 세부 과정은 차이가 있을 수 있습니다.

 

 

우선, 사업시행사는 토자보상금액을 산정합니다. 이 때 보상금액은 감정평가사의 평가에 따라 결정됩니다.

가격이 결정되면, 사업시행사는 토지소유자에게 협의요청을 합니다. 

쉽게 예를 들어 보겠습니다. "감정평과결과 땅은 평당 20만원으로 총 보상금액은 2,000만원인데, 이 가격에 땅을 저희에게 매도하세요" 라고 제안하는 것입니다.

이때, 지주가 사업시행자의 제안을 승낙하면 원만하게 토지보상 절차가 종료되죠. 하지만 대부분은 만족스럽지 않은 결과에 협의는 무산이 되고, 토지소유자들은 사업시행자에게 이의신청을 하면서 사업시행자는 토지수용위원회에 수용재결을 신청하게됩니다.

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수용재결이란?​

 

의견서를 제출하여 감정평가액의 적정성을 다투는 것, 즉 토지 가격을 재평가해달라고 요청하는 것입니다.

쉽게 말해서 토지수용위원회에서 토지소유자와 시행사 및 이해관계인들의 의견을 취합해서 토지수용 및 보상금 증액 등에 관한 사항을 재결하게 됩니다.

이 과정이 토지보상금이 가장 많이 증액되는 단계이기 때문에 의견서 작성에는 신중을 기하셔야겠습니다.

특히, 유념하셔야 할 것은 의견서를 제출하는 첫번째 불복단계에서는 보상금을 절대 수령하시면 안된다는 점입니다. 의견서 제출 후 시간이 지나면 감정평가사들이 현장을 방문하여 재감정을 실시하고, 이후에 변경된 보상금액이 통지가 됩니다.

이때는 보상금을 수령해도 두번째 불복인 이의재결을 진행할 수 있습니다. 이 때, 지주가 위 수용재결에 별다른 이의를 제기하지 않으면 소송으로 진행하지 않고 원만하게 토지보상 절차가 마무리 됩니다.

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하지만, 위 결정을 수용할 수 없다면 진행할 수 있는 방안이 있습니다.

 

① 중앙토지수용위원회 이의신청

위원회는 위의 절차와 마찬가지로 다시 감정평가사 선정 및 보상금액 재선정 후, 보상금액 OO라는 이의재결(처분)을 하게 됩니다. 이 과정을 통해 지주가 제시한 보상금과 시행사 측의 의견을 참작해 위원회의 판단을 받을 수 있지만, 이때의 이의신청 단계에서는 보상금이 소액증가 되거나 기각되는 경우도 많으니 기대하지 않는 것이 좋습니다.

② 행정소송 제기

이것이 바로 보상금증액소송인데요.

법원에서 감정인을 선정하여 보상액을 평가하고, 이를 토대로 재판부의 판결 및 최종적인 보상금액이 결정됩니다.

결국, 모든 과정의 마지막은 보상금증액소송인데요. 이의 재결을 거치고 소송을 갈지 말지의 차이이므로 본인이 선택하시면 됩니다.

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특히, 소송에 들어가게 되면 도시계획시설인 공원 부지로 지정되어 공법상 제한을 받고있는 수용 대상 토지의 보상액 산정 방법이 주요 쟁점중 하나가 되는데요.

 

토지보상액의 산정

공익사업법 제67조, 보상액의 산정은 협의에 의한 경우 협의 성립 당시의 가격, 재결에 의한 경우에는 수용 또는 사용의 재결 당시의 가격기준으로 한다.

공익사업법 제70조, 비교표준지 공시지가를 기준으로 하여 감정평가사가 여러가지 사정을 참작하여 평가하여 정한다.

라고 명시하고 있습니다.

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그렇다면, 토지보상액의 산정과 관련하여 우리 법원의 판례를 하나 소개해드리겠습니다.

지난 2003년, 서울의 A구는 관할 지역에 OO근린공원을 조성하고자 사업에 편입된 사유토지 가운데 약 8000제곱미터의 B임야, 약 9000제곱미터의 C임야, 2000여 제곱미터의 D임야 등을 소유한 토지주들과 보상금 관련하여 협의를 진행했습니다. 그러나 협의가 원만히 이루어지지 않았고, 지주들은 2004년 서울지방토지수용위원회에 수용재결을 청구했습니다. 위원회는 위의 토지들에 대해 자연녹지지역 내의 표준지를 비교표준지로 선정한 수욜재결감정을 기초로 보상액을 산정했는데요.

이에 토지주들은 사업시행자인 A구를 상대로 수용재결이 위법하다며 손실보상금증액을 청구하는 소송을 제기했습니다.

이 소송에서, 대법원은 이 사건이 공법상 제한이 공공사업의 시행에 직접 목적으로 가해진 것인지, 이 사건 공원 용지가 개발제한 토지라는 점이 감정평가에 반영되지 않았는지, 비교표준지 선정에 있어 위법하였는지, 개별요인의 산정에 관한 법리오해의 위법이 있는지 등의 여부를 살폈습니다.

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그러면서 공원조성사업의 시행을 직접목적으로 일반주거지역에서 자연녹지지역으로 변경된 토지에 대한 수용보상액을 산정하는 경우에는 그 대상 토지의 용도지역을 일반주거지역으로 하여 평가해야 하며, 다른 특별이 사정이 없는 한 용도지역이 같은 토지를 당해 토지에 적용할 표준지로 선정함이 상당하고, 표준지와 당해 토지의 이용상황 등 다소 상이한 점이 있더라도 이런 점은 지역 요인이나 개별요인의 분석 등 품등비교에서 참작하면 된다고 덧붙였습니다.

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특히나 토지수용보상액 산정에 관한 관계 법령을 보면, 인근 유사 토지가 거래 및 보상된 사례가 있고, 그 가격이 정상적인 것으로서 적정한 보상액 평가에 영향을 미칠 수 있는 것임이 입증된 경우에는 인근 유사토지의 정상거래가격을 참작할 수 있고, 보상 선례가 적정가격을 평가하는데 있어 중요 자료가 되는 경우에는 이를 참작하는 것이 상당하다고 판시하였습니다. [대법원 2007. 7. 12.선고 2006두11507판결]

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즉, 보상금은 시가, 공매 및 경매 낙찰가를 참고하는 것도 아니고, 개별공시지가를 고려해서 산정하는 것도 아닙니다.

평균적으로 비교표준지 공시지가에 도시지역은 1.3 내지 1.6 정도를 곱하고, 비도시지역은 1.5내지 2정도 곱하면 대략적인 보상금액을 추측할 수 있습니다.

 

 

보상금증액소송 제소기간

보상금증액소송은 소송인 만큼, 제소기간이 중요한데요. 제소기간이 경과한 경우에는 동일 사건으로 제소할 수 없으니 주의하셔야 겠습니다.

 

기간은, ①수용재결 처분에 대해 바로 보상금증액소송을 제기하시는 경우, 수용재결서를 받은 날로부터 60일 이내

②중앙토지수용위원회에까지 이의를 신청한 경우, 이의재결서를 받은 날로부터 30일 이내에 제소하시면 됩니다.

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이렇게, 보상금증액소송관련해서 모든 절차를 진행했음에도 온전히 보상을 받지 못한 경우에는 어떡해야 할까요?

동일 사건으로는 제소할 수 없기 때문에, 다른 방향으로 사안에 접근해야 합니다.

바로 도시자연공원구역지정 취소소송을 제기하시는 것인데요, 행정소송은 처분이 있음을 안날(고시 공고로부터) 90일 내에 소송을 제기해야 합니다. 지난 6월 확정고시가 난 만큼, 8월 안으로 소송을 진행하시면 되는데요.

만약 고시가 발표된줄 몰랐다고 하더라도 이는 처분제외 이유가 될 수 없기 때문에 유념하셔야겠습니다.

시간이 얼마 안남은 만큼 전문 변호사를 통해 사안에 빠르게 대응하시는게 좋겠습니다.

 

 

저희 법무법인 명경(서울)은 다양한 부동산 분쟁 해결 경력을 기반으로 대한변호사협회로부터 부동산 전문 분야를 인증받은 김재윤 대표 변호사를 필두로 도시공원 일몰제 전담팀을 운영하고 있으며, 전문 변호사가 직접 법률 자문부터 보상 협의, 소송 대리까지 의뢰인의 재산권 보호를 위해 노력하고 있습니다.

위와 관련한 문제를 겪어 마음고생중에 있으시다면, 의뢰를 통해 법률적인 방안을 검토하여 정확하고 신속히 대응하는 것을 추천드립니다.