그것이 알고싶다, 기획부동산 사기!! 소송으로 대응하세요!

8월에 들어서고 장마와 폭우로 인해 출퇴근이 힘들어지는 날이 반복되는 상황입니다.

최근 서울시는 우천으로 인한 도로통제에 따라 대중교통 이용을 권장하고, 그에 따라 교통편을 증설했는데요.

댐이나 강 주위에서 폭우에 따른 사상자가 발생하고 있는 만큼 다치지 않도록 조심해야겠습니다.

 

 

최근 코로나19의 장기화로 인해 전세계적으로 경제난황이 지속되고 있습니다.

더욱 높아지는 물가와 집값, 그에 비례하여 올라가지 않는 월급으로 인해 생활이 더욱 힘들어지고 있는데요.

이러한 난황속에서도 재산을 불리기 위해 부동산 투자, 경매, 주식 등 다방면으로 재테크 혹은 투자를 진행하고 있는 분들이 많습니다.

 

그중에서 손에 꼽도록 인기가 좋은 것은 부동산 투자인데요. 액수가 크긴 해도 상대적으로 안전한 실물자산이기 때문입니다. 하지만 이미 아파트나 상가 등의 좋은 매물은 가격이 천정부지로 치솟은 상태이기 때문에, 소액 투자자들은 개발전의 토지나 임야에 공통투자 할 수 있는 기획부동산에 관심을 보이고 있습니다.

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기획부동산?

다들 기획부동산을 아십니까?

통용되는 의미는, 부동산을 이용해 마치 경제적인 이득을 많이 얻을 수 있는 것처럼 조작하여 투자자들로부터 부당한 이득을 얻는 행위를 하는 중개업자나 업체를 뜻합니다.

 

즉, 허위정보나 매물을 생성하여 물건을 구매하려는 매수인을 기망하고, 개발할 수 없는 토지 등을 가지고 단기간 내 큰 돈을 벌 수 있다는 명목으로 사기를 행하는 업체인 것입니다.

 

흔히 볼수 있는 사례는 "이곳이 조만간 재개발이 되어 상가와 주택이 들어올 예정이라고 한다. 곧 땅값이 천정부지로 치솟는다고 소문이 났는데 땅에 투자 하시겠어요?" 등 이다. 보통 기획부동산 사기는 투자에 참여하는 사람들에게 이익이 있다는 식으로 회유하여 큰 금액을 투자하도록 유도하는게 일반적입니다.

 

일반인은 부동산 관련 전문지식이 부족한 경우가 대다수다보니 혹하는 마음에 속아 소액부터 거액까지 기획부동산 사기에 걸려들고 마는데요.

 

더욱이 정부나 지자체에서는 매년 행정수도 이전 등 균형잡힌 개발을 이유로 관련 계획을 계속적으로 발표하기 때문에 계획내용만 본 일반인들은 주변토지보다 높은 가격을 제시해도, 자신도 모르게 계약서에 서명하게 됩니다.

미래에 있을 노다지를 보면 과도한 가격이 아니라 판단하고 계약을 하는 경우가 많기 때문이죠.

 

그렇기에 토지가 기획부동산의 주요 매물이며, 타겟이 되고 있습니다.

 

기획부동산 사기 유형

핫한 이슈인 만큼, 기획부동산 사기에는 다양한 유형이 있는데요.

가장 대표적인 것은 세가지가 있습니다.

 

①토지의 소유권이나 매도할 권리가 없음에도 그 부동산을 자신들의 소유인 것처럼 속여 매매대금을 편취하는 유형

②매매 계약서에 명시된 토지가 아닌 다른 땅을 보여주거나, 정보를 허위로 꾸며 부동산의 용도를 속이는 유형

③공유지분등기

 

이중에서, 공유지분 등기를 잘 모르시는 분들이 있으실텐데요.

여러명을 한번에 기망하기 위해 1개의 부동산을 다수가 나눠서 구입하도록 유도하는 것입니다. 특히 투자금이 많지 않을 때 이를 활용할 수 있는 투자상품이 있다고 하며 현혹합니다. 지분으로 가지고 있어도 추후 개발이 되면 단독소유와 마찬가지로 시세차익을 얻을 수 있다면서 말이죠.

하지만 부동산 투자의 특성상 투자금 회수까지 시간이 오래걸리기 때문에 그 기간동안 지분권자들끼리 많은 이견과 분쟁이 발생하며, 소액일수록 자신의 권리를 주장하기가 어렵습니다.

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이외에도 다단계 판매, 펀드식 투자자 모집, 지분이전등기, 미등기 전매 또는 무단처분, 도시형 기획부동산 등 다양한 유형이 있습니다.

 

1. 다단계 판매
업자가 직원을 고용하여 기본급을 제공하고, 타인을 소개하는데 성공하면 별도의 성과급을 지급하는 형태
지인들이 끌어들이는 경우가 대다수이며, 보통 "전망이 너무 좋아. 나도 투자했으니 안심하고 투자 해봐!" 식으로 유인합니다.

2.펀드식 투자자 모집
특정 부동산 개발사업에 투자하면 높은 수익률을 보장하겠다고 회유하여 투자자들을 대량 모집한 후, 잠적함과 동시에 투자금을 횡령하는 형태
보통, 리조트 사업이나 호텔 등 건물 분양형 사업의 경우가 대다수입니다.

3.미등기전매, 무단처분
기획부동산이 매매계약만 체결한 상태에서 토지를 매매하거나 임대만 받은 부동산을 투자자에게 무단으로 판매하는 것
이 경우, 토지나 건물의 원소유자도 피해를 받을 수 있기 때문에 주의가 필요합니다.

4.도시형 기획부동산
도심 주변 개발제한구역 해제 관련 정보를 빼내 몇년에 걸쳐 주변 토지를 선점 후, 허위 정보를 퍼트려 높은 가격에 토지를 매각하는 형태
주로 실수요자인 개발업자나 주민에게 재건축 및 재개발 정보를 퍼트려 웃돈을 받고 매각합니다.
특히 요즘, 주택공급 등을 위한 그린벨트 해제 정보로 인한 기획부동산 사기가 빈번하게 이루어지고 있습니다.

 

 

사기를 당했을 때의 대응방법  : 기획부동산소송

최근, 그것이 알고싶다를 통해 울산, 제주도의 기획부동산 사기가 이슈화 되면서 더욱 떠오르고 있는데요.

기획부동산소송과 관련한 여러 자료들이 많으니 참고하시면 좋겠습니다.

 

위에서 보았듯 다양한 사기유형이 있는데, 기획부동산 사기 피해를 입었다면 어떻게 대응해야 할까요?

​사기를 당했을 경우, 당사자는 기획부동산소송을 민형사상으로 진행할 수 있습니다.

<형사상 처분 : 사기 고소>

우선, 형사상 처분에 대해 알아보겠습니다.

기획부동산은 사기죄이므로 고소하실 수 있습니다.

 

사기죄는 사람을 기망하는 행위를 통해 재산상의 이익 또는 재물의 교부를 받는 범죄이며, 10년 이하의 징역 또는 2,000만원 이하의 벌금으로 처벌받을 수 있습니다.

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그런데 일반 상거래에 있어서 과장허위광고는 어느 정도 인용되곤 하는데요.

우리법원은 "상품의 선전, 광고에 있어 다소의 과장이나 허위가 수반되었다 하더라도 상거래 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있을 정도라면 기망행위로 보지 않고, 거래에 있어 중요한 사항에 관한 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위고지하여야만 사기죄의 기망행위에 해당한다"고 판시하고 있습니다. [대법원 2004. 1. 15선고 2003도5728판결 참조]

 

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하이리스크 하이리턴이듯이, 사실상 투자행위는 본인의 선택으로 진행되는 것이므로 그에 수반한 손해나 이익도 본인이 책임을 져야 합니다. 그렇기에 기획부동산으로 사기죄 처벌은 쉽지 않죠.

애초에 매수인의 생각대로 권리행사를 하지 못하거나 투자수익이 발생하지 않는 등의 문제가 생겼다 해도 기획부동산을 사기로 몰고가는 것은 어렵기 때문인데요.

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따라서 확실히 사기죄를 입증하기 위해서는 사기의 성립요건 중 기망에 대해서 정확히 알아야 합니다.

사기죄 성립여부에 중요한 부분은 두가지가 있는데요.

 

ⓛ기망

②재산적 처분행위 입니다.  

 

기망, 즉 법률행위의 중요 부분을 허위표시하거나 상대를 착오에 빠지게 한 행위가 있어야 합니다. 또 이러한 기망행위로 착오에 빠져 실거래가보다 높은 가격을 지불하는 등의 재산적 처분행위가 있었는지를 입증하는 것이 사기죄 성립여부의 중요한 부분이 되겠습니다.

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사기죄 이외로 권유과정에서 투자자를 속이기 위해 서류를 위조&변조하는 등의 행위가 있다면 추가적으로 사문서 위변조죄에 해당이 되며, 5년 이하의 징역 또는 1,000만원 이하의 벌금으로 처벌받게 됩니다.

 

 

<민사상 처분 : 손해배상 청구, 부당이득 반환 청구 소송>

민사적으로는, 불법행위를 원인으로 손해배상을 청구하거나 부당이득 반환 청구 소송을 진행하실 수 있습니다.

왜 소송을 진행하냐 물으신다면, 소송을 통해 집행권원을 확보해야 하기 때문입니다.

집행권원을 확보하면 채무자의 재산에 직접 강제집행을 할 수 있는데요, 이 때 가압류 또는 가처분 등의 보전절차도 함께 진행해 채무자의 재산은닉행위를 미연에 방지해야합니다.

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보전절차 들어가기 전에 채무자가 제3자에게 돈을 증여하거나 재산을 은닉하였다면, 사해행위 취소송을 제기한 후 과정을 재개해야합니다. 따라서 시간 비용적인 부분을 줄이기 위해서는 신속한 대응이 필요하죠.

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기획부동산 사기 방식은 시간이 지남에 따라 더욱 지능화 되고 다양한 양상을 보이면서 많은 피해자를 양산하고 있습니다. 특히, 부동산 사기와 관련된 문제는 우리 주변에서도 쉽게 당할 수 있고 소액부터 거액까지 자주 발생하는 문제이므로 주의하시기를 당부드립니다.

 

 

사기를 예방하기 위해서는?​

기획부동산 사기를 방지하기 위해서는 신중하게 계약을 체결하는 것이 좋습니다.

소유자 신분이나 등기부 등본을 확인하고, 계약서와 상대방, 토지의 주변상황 등을 면밀히 검토해 봐야 합니다.

특히 우리나라는 대법원 인터넷등기소 토지의 정보를 알아 볼 수 있고, 지자체 및 한국토지정보시스템에서 중개업자의 등록여부 등 여러 정보를 탐색할 수 있으니 참고하시면 좋겠습니다.

 

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법무법인 명경(서울)은 부동산 전문 변호사를 필두로 부동산 팀을 운영하고 있습니다. 특히 최근 사회문제로 떠오르고 있는 지역주택주합 사기같은 경우 높은 승소 및 조합 탈퇴율을 자랑하고 있기에, 관련 문제가 발생하신다면 전문 변호사와의 상담을 진행하는 것이 문제 해결의 지름길 이 될 것입니다.​

 

혹여, 부동산 사기를 당해 피해를 입고 계시다면, 상황이 복잡한 만큼 전문변호사와 1:1맞춤 상담을 통해 신속하게 문제를 해결하시길 추천드립니다.