민법245조 점유취득시효와 경계침범속, "소유의 의사"

 

최근, 부동산 문제로 새롭게 떠오르고 있는 이슈중 하나가 점유취득시효와 경계침범입니다.

과거에는 측량을 제대로 하지 않고 이웃간의 정으로 합의를 통해 땅을 빌려주거나 건축을 하곤 했는데요.

아무래도 사유재산권과 연결되는 부분이다 보니 최근 자신을 권리를 찾으려는 사람들이 많아지면서 분쟁이 많이 발생하고 있습니다.

 

특히, 이웃과 담을 기준으로 경계침범 분쟁이 발생하는 경우 침범을 당한 쪽에서는 토지 인도를 위해 건물/담장의 철거를 구하게 되고, 상대방은 점유 기간에 따라 점유취득시효 등을 주장하게 되는데요.

 

 

여러분, 점유취득시효를 아십니까?

우리나라는 민법 제245조에서 점유취득시효와 그 요건을 명시하고 있습니다.

민법 제245조 점유로 인한 부동산 소유권의 취득기간
1. 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다.
2. 부동산의 소유자로 등기한 자가 10년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 선의이며 과실없이 그 부동산을 점유한 때에는 소유권을 취득한다.

즉, 부동산에 대하여 소유의 의사로 20년동안 평온, 공연하게 점유할 경우 명의 소유자에게 소유권 이전을 청구할 수 있는 제도입니다. 하지만 타인의 토지를 침범해서 점유하였음에도 소유권을 진정받을 수도 있고, 내 소유의 토지임에도 타인이 점유취득을 통해 소유권을 빼앗길 수 있는 양날의 검이기도 한데요.

이 규정은 실질적인 토지 사용자의 이익을 보호하기 위한 것으로 볼 수 있습니다.

 

 

이웃간 경계침범과 점유취득에 관련된 사례를 하나 말씀드리겠습니다.

A의 부친은 B의 건물 옆 부지를 매입해 건물을 지었습니다. A의 부친은 당시 B건물과의 경계부근에 담장을 설치해 관련 부지를 주차장으로 사용해 왔습니다. A는 부친이 사망한 후 건물을 리모델링하면서 기존 담장을 철거하고 똑같은 자리에 새로운 담장을 설치했습니다.

그런데, B는 A의 새 담장이 자신의 땅을 침범했다며 담장철거소송을 제기했습니다.

(2014가단5035993)

법원은 "현재 담장의 기초 부분은 새롭게 시공된 것이 아니라 A의 아버지가 본래 설치했던 담장과 일체로 시공된 것으로 추정되고 기초부분을 남겨두고 윗 부분만 철거해 담장을 시공했다. A가 담장을 설치하며 경계를 침범했다면 바닥 콘크리트를 깨뜨리고 토지의 일부를 파내는 작업이 있었어야 했는데 그런 정황은 존재하지 않기 때문에 A가 20년간 점유했다는 사실이 인정된다"고 판시했는데요 

 

즉, B는 A의 선의점유추정이 번복됐다고 항변했으나 재판부는 A의 점유부분이 4.6M2에 불과하고, 이는 A의 토지의 3%도 못미치는 규모이기 때문에 A의 점유가 선의였다는 추정이 깨진다고 보기 어렵고, 담장이 20년전 설치돼 그동안 아무 분쟁없이 사용되어 왔다면 담장부지에는 이미 취득시효가 완성이 됐으므로 담장철거를 주장할 수 없다고 결론내린 것입니다.

 

<점유취득의 요건>

위에서 설명드린것 처럼, 민법 제245조 1항에서 이를 명시하고 있는데요.

 

①20년간 소유의 의사로 점유

②평온 공연하게 점유할것 입니다.

 

​우선, 20년간 소유의 의사로 점유한 사실을 밝혀야 하는데요.

여기서의 점유는 자주점유임을 뜻합니다. 우리 법원은 "취득시효에 있어서 자주점유라 함은 서유자와 동일한 지배를 하려는 의사를 가지고 하는 점유"라고 판시하고 있는데요. 

자주점유로써 점유 개시부터 20년이 지날 때 까지 점유자와 소유자 모두 변동이 없는 경우, 현 소유자를 상대로 소유권을 이전해 달라고 청구할 수 있고, 이 때 점유가 승계되었다 해도 전 점유자의 기간을 합산하여 주장할 수 있습니다.

 

이 때, 점유의 기산점(개시시점)은 현재 시점을 기준으로 역산하던, 점유 개시시점을 기준으로 하든지 상관없습니다.

즉, 소유의사는 점유개시 당시에 존재하면 되는 것이며, 차후 소유의사가 인정되지 않을 만한 사정이 발생했더라도 자주점유의 성질은 변하지 앟게 되는 것인데요.

 

게다가 자주점유인지 여부에 대해서는 "소유의 의사는 객관적으로 점유권원의 성질에 의해 존부를 결정하나, 불분명할 때에는 민법197조 제1항에 의하여 자주점유는 추정되므로, 타주점유임을 주장하는 상대방이 타주점유에 대한 입증책임이 있다"고 판시한 바 있습니다.[90다 18838판결]

 

또, 평온하고 공연하게 부동산을 점유했다는 것은, 타인소유의 부동산을 점유하는데 있어서 폭력 등의 강압행위를 사용하지 않았으며, 소유주 몰래 점유하지 않았음을 의미하는데요. 따라서 강제로 점유를 취득하거나, 아무도 모르게 점유를 이어왔다면 취득시효가 인정되지 않습니다.

 

 

그렇다면, 모든 경우에 점유취득시효가 성립하는 걸까요?

그건 아닙니다. 경계침범 분쟁을 겪고있는 분들이라면 대다수 점유취득시효를 주장하곤 하지만, 실제로 이는 그 요건을 충족시키는 것이 까다로워서 실제로 취득시효가 인정되는 것이 흔하지 않습니다.

그렇기에 실제 소유자는 전문 변호사와 상담을 받아 근거를 통해 항변하여 자신의 소유권을 지켜야 합니다.

 

그렇다면, 점유취득시효를 방어할 수 있는 두 가지 상황을 소개해드리겠습니다.

1. 타주점유 / 악의의 무단점유

우선 사례부터 살펴보겠습니다.

토지의 면적이 공부상 면적보다 상당히 초과하는 경우에는 계약당시 등기부 등을 통해 소유관계 및 면적 등 확인을 통해 사실을 알았다고 볼 수 있으므로 타주점유에 해당합니다. 이런 경우 점유자가 20년이상 점유하였다 하더라도 점유취득시효에 따른 소유권 이전을 주장할 수 없는데요.

 

위 사례처럼 자주점유의 추정이 깨지는 경우는 보통 두 가지 경우 입니다.

점유자의 점유가 소유의 의사를 가지지 않는 타주점유이거나 악의의 무단점유인데요. 즉 타인의 토지라는 것을 알고도 침범했다면 인정되지 않습니다.

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우리법원에서는 판례를 통해 "점유자가 점유개시 당시에 소유권 취득의 원인이 될 수 있는 법률적인 요건을 갖추지 않고, 그와 같은 법률요건이 없다는 사실을 잘 알면서 타인 소유의 부동산을 무단점유 한 것임이 입증된 경우, 특별한 사정이 없는 한 소유의 의사가 있는 점유라는 추정은 깨어진다"고 밝히면서 무단점유자의 자주점유를 인정하고 있지 않습니다.(대법원1997. 8. 21. 선고 95다28625)

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2.점유자의 취득시효 완성 후 사정변경이 발생한 경우

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점유취득시효가 완성되면, 점유자는 소유자에게 시효취득을 주장하며 소유권 이전등기를 요구할 수 있고, 원소유자는 소유권자로서 권리를 상실하기 때문에 점유자에게 등기를 이전해 주어야 하는 의무를 갖게 되어 그에 따른 부당이득반환 청구도 할 수 없습니다.

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이는 판례를 통해 확인해볼 수 있는데요,

"점유자가 20년의 점유취득시효를 완성했지만, 그 등기 전에 실제 소유자의 소유권이 제3자에게 소유권이전등기가 된 경우 원칙적으로 점유자는 새로운 소유권을 취득한 제 3자에게 취득시효를 주장할 수 없다."고 판시한 바 있습니다.(대판 1991. 4. 9. 89다카1305)

 

이와 관련하여, 법원에서는 "부동산에 대한 취득시효가 완성되면 그 점유자는 소유명의자에 대하여 취득시효완성을 원인으로 한 소유권이전등기절차의 이행을 청구할 수 있고, 그 소유명의자는 이에 응할 의무가 있으므로 비록 피고가 이 사건토지에 관하여 그 명의로 소유권이전등기를 경료하지 아니하여 아직 그 소유권을 취득하지 못하였다고 하더라도 원고들은 피고에 대하여 이 사건 토지의 점유로 인한 부당이득반환청구를 할 수 없다 할것이다."(대법원 92다51280)고 판시하였습니다.

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​경계침범과 점유취득시효 분쟁은 우리 주위에서 쉽게 접할 수 있는 분쟁이기에 쉬워보일 수 있으나, 요건을 세세히 따져보면 각자의 상황에 따라 적용되는 법리와 해석이 달라지곤 합니다.

내가 생각하기엔 점유취득요건을 충족한 것 같지만 실상은 아닐 수 있고, 분쟁의 상대방도 이에 대항하기 위해 노력할 것이기 때문입니다. 그렇기에 관련 분쟁에 휘말렸다면 처음부터 전문가를 통해 상황을 파악하고 법률적인 대안을 검토하는 것이 좋습니다.

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법무법인 명경(서울)은 부동산 전문 변호사를 필두로 부동산 전담 팀을 운영하고 있습니다.

변호사와의 1:1 맞춤상담으로 승소를 위한 전략과 대안을 마련해 신속히 상황에 대응하여 문제를 해결할 수 있도록 노력하겠습니다.