불법 건축물에 대한 주택철거 및 토지인도 승소사례 소개

광복회 집회이후, 서울 등 수도권 전역에 코로나19 지역감염이 심화되고 있습니다. 지난 5월이래로 확진자가 처음으로 세자리에 진입했는데요. 이에따라 정부는 확산방지를 위해 사회적 거리두기를 2단계로 격상하고, 3단계를 논의하는 등 다방면으로 노력하고 있는데요. 다시금 힘든 나날이겠지만 조금더 서로를 배려하면서 생활하는 것이 필요할 것 같습니다.

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누군가 나의 땅에 멋대로 불법 건축물을 세웠다면 관련 법적 분쟁이 뒤따를 수 밖에 없습니다. 개인의 사유재산권에 대한 침해이기에, 내가 용인할 수 없다면 당연히 자신의 권리를 찾는 과정이기 때문입니다.

 

2018년에 발간된 대법원의 사례연감에 따르면, 민사사건에서 건물의 명도와 토지인도, 무허가건축물 등 주택철거소송이 전체의 14.6%를 기록할 만큼 높은 비율을 차지한다고 합니다. 그만큼 최근에는 자신의 권리를 찾거나 빼앗기는 것을 방어하기 위해 관련 문제로 빈번하게 분쟁이 발생하고 있다는 것인데요.

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우리나라는 토지와 건물을 별개로 취급하기 때문에, 토지와 건물의 소유자가 다른 것이 일반적입니다. 그렇기에 토지소유자와 건물소유자간 분쟁이 발생하는 경우가 많습니다.

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타인의 땅에 불법적으로 주택 등 건축물을 지어 사용한다면, 우선 토지소유자는 소유권에 근거하여 방해배제청구권을 통해 토지의 반환을 요구할 수 있습니다. 하지만 방해배제청구권으로 제기한 토지인도명령은 토지에 국한된 것이지, 그 위에 지어져있는 주택 등 건물에는 영향을 미치지 않기 때문에 온전히 자신의 권리를 되찾아 오려면 토지인도청구와 주택철거소송을 동시에 진행해야만 합니다. 하지만 현실은 주택철거 혹은 토지인도 두개 모두 다 이루어지기 힘든 실상인데요. 성공사례는 존재합니다.

 

 

​그렇다면 오늘, 저희 법무법인 명경(서울)에서 무허가 주택건축물 철거와 토지인도까지 이루어낸 성공 사례를 소개해드리겠습니다.

 

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"무허가 건축물 철거 및 토지인도 성공 사례"

 

사건은 이러합니다.

의뢰인 A씨는 C문중으로부터 이 사건 토지를 매수하여 2015년 6월 소유권 등기를 마친 소유권자입니다. B씨는 A씨의 소유 토지 위에 무허가 단독주택을 정당한 권원없이 점유중이고, C문중은 B씨에게 토지를 임차해 준 바 없었습니다. 게다가 B씨는 2005년 9월, 그 당시 토지 소유자인 A씨에게 토지를 인도하겠다 서약한 바가 있음에도 불구하고 이 사건 토지를 계속 점유하며 사용하고 있었는데요. 이에 A씨는 B씨에게 무허가건축물철거 및 토지인도청구소송을 제기하게 됩니다.

 

결과는 어떻게 됐을까요??

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​과거 대법원은, "예외적으로 건물을 전 소유자로부터 매수하여 점유하고 있는 등 그 권리의 범위 내에서 점유중인 건물에 대하여 법률상 또는 사실상 처분을 할 수 있는 지위에 있는 자에게도 그 철거처분권이 있다" [대법원 2003. 1. 24. 선고 2002다61521 판결] 고 밝힌 바 있는데요.

 

법원은 이를 근거로 B씨가 이 사건 토지위에 권원없이 이 사건 건물을 점유하고 있으므로, B씨는 건물을 철거하고 A씨에게 토지를 인도 할 의무가 있다고 판결내리면서 A씨의 손을 들어주었습니다.

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위 사례처럼, 토지 소유자의 동의 및 허가 없이 주택 등 건물을 지어 사용 수익하는 것은 정당한 사용권원이 존재하지 않기에 명백히 불법행위이므로 토지 주인은 건물 주인에게 철거를 요청할 수 있고, 상대가 요청에 불응한다면 토지인도 및 주택철거소송을 통해 구제받을 수 있습니다.

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무허가주택철거 및 토지인도청구소송은 사안의 특성상 많은 권리관계가 얽혀있습니다. 그렇기에 개인의 사정과 상황 등 기타요인에 따라 주장하는 바가 달라져 합의로 진행되기가 힘들어 소송으로 가는 일이 비일비재한데요. 그렇기에 주택철거소송에 대해 간단히 알아보겠습니다.

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"주택철거소송"

주택철거소송은 말 그대로 자신의 토지 위에 불법적으로 지어진 타인 소유의 주택등 건축물을 철거해달라고 법원에 요청하는 것인데요. 주택철거소송을 제기하기 위해서는 등기부 등본을 통한 소유권 입증이 가장 중요합니다.  쉽게 설명하자면, 소송을 제기한 원고가 대상 토지의 소유자여야하고 피고는 대상 토지에 지어진 주택소유자여야 합니다.

 

문제는 무허가건물과 같은 미등기 건축물인 경우 인데요. 이런 경우 미등기 건축물을 양도받아 점유 및 사용하고 있는 사람을 상대로 소송을 제기하면 됩니다.

 

우리 법원은 "건물철거는 그 소유권의 종국적 처분에 해당되는 사실행위로 원칙적으로는 그 소유자(민법상 등기명의자)에게만 철거처분권이 존재하나, 예외적으로 건물을 전 소유자로부터 매수해 점유하고 있는 등 권리의 범위 내에서 점유중인 건물에 대해 법률상 또는 사실상 처분을 할 수 있는 지위에 있는 자에게도 철거처분권이 주어진다" [대법원 1967. 2. 28. 선고 66다2228판결] 고 판시하고 있습니다.

 

즉, 법률상 또는 사실상 처분을 할 수 있는 지위에 있는 자에게는 등기를 하지 않고 있는 건물 점유자도 포함되므로 대지 소유자가 그 건물에 의해 불법점유를 당하고 있는 경우 건물의 철거를 요구할 수 있는 것입니다. 하지만 부동산 분쟁의 경우 매 상황마다 다른데요. 상황에 따라서 건물 등을 양수한 제 3자가 될 수도 있기 때문에 전문 변호사와의 상담을 통해 정확한 사실관계를 파악하는 것이 중요합니다.

 

 

"주택철거소송을 준비하기 전 유념해야 할 사항?"

 

하지만, 서로의 재산권리를 다투는 분쟁이기 때문에 무조건적으로 지주가 철거를 주장할 수는 없는데요. 그렇기에 주택철거소송을 준비하기 전 유념해야 할 여러 사항이 있습니다. 바로 "지상권"과 "점유취득시효", "점유이전금지가처분" 등인데요.

 

​1. 지상권

지상권은 다른 사람 땅 위에 건축물이나 기타 공작물 및 수목을 가지기 위해 그 땅을 사용할 수 있는 권리입니다. 만약 토지와 건축물 주인이 동일인이었는데, 중간에 경매 등으로 소유자가 바뀌었다면, 건물 소유자에게 지상권이 생기게 됩니다. 이 때 건물철거에 대한 특약이 없었다면, 건물소유자는 당연히 해당 토지를 사용할 지상권을 가지게 되어 항변할 수 있는 대항력이 생기게 됩니다.

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2. 점유취득시효

또, 소유의 의사로 20년이상 평온 공연하게 토지를 사용한 사람에게 주어지는 점유취득시효가 완성됐을 경우에는 승소할 가능성이 적기 때문에 철거명령을 내릴 수 없습니다. 하지만 점유자의 소유권이 인정될 지에 대한 법적 공방이 존재하기에 충분히 파악하고 접근해야 합니다.

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3. 점유이전금지가처분

마지막으로, 점유이전금지가처분인데요. 법적 분쟁은 짧은 시간에 마무리 되지 않기 때문에, 진행 중간에 소유권을 타인에게 이전할 가능성이 있습니다. 위 사례에서, B씨가 제3자에게 건물의 소유권을 이전한다면 승소하더라도 이후 집행이 어렵게 됩니다. 양수한 새로운 소유권자에게 집행을 위해선 새로 소를 제기해야 하죠. 그래서 이를 방지하기 위해 점유이전금지가처분 신청을 해두는 것이 좋습니다.

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주택철거소송을 준비하기 전, 지주는 정당한 토지 소유자임을 증명하고 소유권이 침해된 부분이 상당함과 철거를 통해 얻을 수 있는 이익이 명확해야 함을 주장해야 합니다. 관련 법리가 어지럽게 얽혀있기 때문에, 주장하는 내용이 얼마나 논리적이냐에 따라 결과가 달라지게 되므로 부동산 전문 변호사와의 상담을 통해 사안을 면밀히 검토하시는 것이 좋습니다.

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부동산 분쟁은 사안에 대해 객관적인 분석과 본인에게 유리하게 작용할 수 있는 증거 등을 수집하여 승소할 수 있는 방편을 마련해야 합니다. 하지만 일반적으로 다양한 이해관계가 얽혀있고 많은 법리가 적용되기 때문에 당사자가 혼자서 감내하기엔 힘든 과정일 것입니다.​

 

 

저희 법무법인 명경(서울)은 부동산 전문 변호사를 필두로 부동산 전담 팀을 운영하고 있습니다. 부동산 전문변호사와 함께 합리적인 대응책을 마련하고 신중히 사안에 접근하여 의뢰인의 권리를 보호하고 적극적으로 행사할 수 있도록 노력하겠습니다.