공유토지 지분 분할등기 신청 방법은

추석을 앞두고 택배기사들이 파업에 돌입했다고 합니다. 기사 1명이 하루에 255곳을 배달할 정도로 물량이 엄청나다고 하는데 기본적인 휴식조차 지켜지기 않고 있기 때문입니다. 추석연휴를 앞두고 기존보다 더욱 과중한 물량이 예상되자 업무부담을 이유로 파업을 선언한 것인데요. 대책위와 국토부의 협의가 잘 이루어져 서로 윈윈할 수 있는 결과가 나오길 기다리고 있습니다. 택배기사의 과로사가 많은 만큼, 그들의 업무복지를 위해 국가가 힘써주기를 바래봅니다.

 

 

사회가 발전하면서 물건 쉐어링에 대한 인식이 바뀌고 있습니다. 옛날에는 중고나 물품 쉐어링에 대한 시선이 부정적이었습니다. '저렴한 걸 좋아하나?, 가난한가? ' 등의 생각이 대다수였기 때문입니다. 하지만 최근, 당근마켓이나 중고나라 등 중고거래가 활성화되면서 사회 전체의 공유경제가 활성화되고 있습니다. 그에 따라 지자체에서도 따릉이, Beam 등 시민간 공유물품 사용을 권장함으로써 물건을 사지 않아도 필요한 경우에 사용금액을 지불하여 물건을 사용하고 이를 반납하는 형식으로 시민들의 재화와 물품 소유에 대한 부담을 낮추고 있습니다.

 

 

공유경제는 부동산에서도 마찬가지로 강조되고 있습니다. 전국적으로 기획부동산 사기가 종횡무진한 것을 알고 계십니까? 과거에는 기획부동산 사기행위가 필지분할이었던 것과는 달리, 현재는 공유하고 있는 토지의 지분분할을 통해 지분판매가 이루어지고 있을 정도로 물건 공유에 대한 인식이 변화했습니다.

 

 

공유와 공유물 분할

 

우리 민법에서는 부동산 공동소유의 방법을 "공유,총유,합유" 3가지로 규정하고 있습니다. 어찌보면 유사한 의미를 지니고 있지만, 각 소유방법의 특성에서 큰 차이를 보이고 있는데요. 오늘 우리는 '공유'에 대해 알아보겠습니다.

 

공유란 1물건 1소유자가 아니라, 여러 사람들이 1개의 물건에 대한 소유권을 공동으로 갖고있는 것을 말합니다. 하지만 하나의 물건에 여러 법적 소유자가 존재한다면, 자신의 이해관계를 먼저 주장하기 위해서 분쟁이 발생하곤 합니다. 그렇기에 공유지분 부동산 분쟁을 최소화하기 위해 우리 민법에는 공유물 분할에 대해 명시하고 있습니다.

 

 

공유물 분할이란 공유자가 공유관계를 해소하기 위해 공유물을 각자의 지분만큼 각자의 소유로 나누는 것을 의미합니다. 이 때 지분의 분할은 우선 당사자의 협의로 진행되는데요. 협의가 성립하지 않으면 법원에 분할을 청구하게 됩니다. 지분의 분할을 위해서는 이에 앞서 공유물/분할등기 신청을 해야 하는데요. 이 신청은 분할계약에 의해 다른 공유자의 지분을 취득하는 자를 등기권리자, 자기의 지분을 이전하여 주는 자를 등기의무자로 하여 지분을 넘겨주는 것입니다.

 

 

등기신청을 위해서는

 

공유토지 지분 분할등기 신청 방법에는 협의와 공유물 분할 판결에 의한 신청 두 가지가 있습니다. 상황에 따라 신청할 수 있는 방법에 차이가 있으니, 서로가 가능한 방법으로 진행하시면 됩니다.

 

먼저 당사자간 협의에 의한 신청​​입니다. 지분 소유자간 합의가 원만히 성립되었을 경우, 다른 공유자의 지분 취득자와 지분 이전자가 직접 등기소에 출석하여 공동으로 신청하는 방식입니다. 협의가 빠르게 이루어진다면 다른 방법보다 절차를 빠르게 진행할 수 있고, 서로가 원하는 방향으로 결과를 마무리 할 수 있다는 장점이 있습니다.

 

단 유의하실 점이 있는데요. 등기신청에 앞서 먼저 토지 등 공유물 분할 절차를 진행한 후 토지대장에 의하여 분/할/등/기를 신청해야 한다는 것입니다. 그 이후 분필된 부동산 지분별로 각각의 등기권리자와 의무자가 함께 신청하면 절차가 완료됩니다.

 

 

둘째, 공유물 분할판결에 의한 신청입니다. 공유물 분할은 지분 소유자 전원의 합의가 있어야만 성립됩니다. 그렇기에 1명이라도 합의가 되지 않는 경우 공유물 분할은 되지 않고, 추가적으로 공유물분할소송을 제기함으로써 재판상 분할을 먼저 진행해야 합니다. 판결이 확정되면 공유자는 각자 지분에 대하여 소유권을 취득하게 되므로 소송의 당사자는 각각 단독으로 분할 절차에 따른 등기신청을 할 수 있습니다.

 

일반적으로 공유물건은 현물분할이 원칙입니다. 그렇기에 법원은 소송이 제기 되었을 때, 각 공유자의 지분율에 따라 현물을 소유자의 수대로 분할하고 분할된 물건에 대해 각 공유자의 단독소유권을 인정하게 됩니다. 다만 민법 제269조에 따라 현물분할이 불가능하거나 현물분할로써 현저히 물건의 가액이 감소할 염려가 있는 경우에는 예외적으로 공유부동산의 경매를 명할 수 있습니다.

 

 

만약 다수가 공유하고 있는 토지를 현물분할 하는 경우에는 분할청구자의 지분 한도에서 가능하고, 분할을 원하지 않는 나머지 공유자는 공유로 남을 수 있는 방법도 허용되고 있습니다. 그러나 우리 법원은 "분할청구자들이 공유관계 유지를 원하고 있지 않음에도 분할청구자들과 상대방 사이의 공유관계만 해소한 채 분할청구권자들을 여전히 공유로 남기는 방식으로 현물분할을 하는 것은 허용될 수 없다"고 판시하고 있으므로, 지분 한도 내인지 헷갈리지 않도록 유의하셔야겠습니다. (대법원 2014다88888판결)

 

 

등기신청을 하는 경우, 반드시 당사자가 신청하지 않아도 대리인을 통해 절차 진행이 가능합니다. 등기권리자나 등기의무자 일방이 상대방의 대리인이 되거나, 양측 모두 법무사 사무소 등 법률대리인에게 위임하여 등기신청을 마칠 수 있습니다.

 

 

 

이렇듯 공유관계에는 많은 이해관계인들의 주장이 얽혀있어 부동산 분쟁이 불가피하게 발생하게 됩니다. 특히 공유토지 지분 분할등기 경우 상황마다 적용되는 법리가 달라질 가능성이 높기 때문에 혼자서 문제를 해결하기란 어렵습니다. 최근, 공유물분할청구권에 있어서 기존의 판례를 뒤엎고 채권자의 대위권을 인정하지 않은 새로운 판례가 나오게 되면서 언제든 상황이 달라질 여지도 바뀌게 되었죠.

 

 

▽▽참고기사▽▽

 

https://www.ytn.co.kr/_ln/0103_202005211644491523

대법 "채권자가 채무자의 공유물 분할 청구할 수 없다"

 

물론 스스로 혼자서 소송을 진행하는 것은 본인의 선택이며 자유입니다. 그러나 다수의 지분소유자들 사이에서 나의 권리를 보장받기 위해서는 문제 상황을 진단하고 부동산 전문가의 조력을 구하는 것이 좋습니다.

 

 

저희 법무법인 명경(서울)은 부동산 전문 김재윤 대표변호사를 필두로 부동산 전담 팀을 운영하고 있습니다. 전문가와의 1:1 맞춤 상담으로 의뢰인에게 맞는 최적의 전략을 구상하여, 신속하게 문제를 해결하고 만족스러운 결과를 이끌어 내도록 노력하겠습니다. 공유지분 분할 관련 문제를 겪고 계시다면 주저없이 저희 명경으로 연락주시길 바랍니다.