부동산매매계약해지 계약금 반환받으려면

 

오늘 평소보다 아침 기온이 낮아 추우셨을테죠. 서울 기준 오전 날씨가 1도라고 하는데요, 감기에 걸리지 않으면 단단히 챙겨입으셔야 할 것 같습니다. 어제 저녁부터 강한 바람에 조금 쌀쌀하다고 느꼈는데 겨울이 다가오고 있는 것 같습니다. 가을이 든지 얼마 안된것 같은데 벌써 단풍이 들고 겨울을 바라보고 있다니.. 새삼 우리나라의 4계절이 2계절로 변화하고 있다는 말이 와닿게 된 것 같습니다.

 

 

여러분, 부동산 계약은 땅과 집 등을 거래하다 보니 서로간에 큰 돈이 오가곤 합니다. 그렇기에 대부분 계약을 체결함에 있어 신중하게 임하곤 하죠. 개인끼리 계약을 체결할 수 있지만, 사기와 분쟁발생 가능성 등의 위험요소를 최소화 하고자 부동산, 공인중개소를 통해 계약을 진행하곤 합니다. 서로가 원하는 방향으로 계약이 원만히 성사되면 좋겠지만 계약후 거래가 마무리 될 때까지 오랜 시간이 소요되다보니 불가피한 사정으로 계약해지를 해야만 하는 상황이 발생하거나 상대방의 요구로 해지해야 하는 상황이 발생할 수 있습니다.

 

 

보통 소액부터 거액까지 계약을 체결함에 있어서 대금을 한 번에 완납하기 보다는 기간을 두고 계약금, 중도금, 잔금 순으로 거래를 진행하곤 합니다. 매수인의 입장에서는 계약을 체결하려고 했던 물건이라도 여러 매물을 보면서 마음을 돌릴 수 있기에 계약확정을 미루는 분들이 많습니다. 이때 계약을 해지하고 싶다면, 진행 상황에 따라 경우가 달라지게 되는데요. 계약금만 낸 상황이라면 해결이 원만할 수 있지만, 중도금까지 지급한 상황 혹은 그 이후라면 어려워질 수 있습니다. 심할 경우에는 해지에 따른 위약금을 물어야 할 수도 있기에 절차와 부동산매매계약해지 관련한 정보를 알아두는 것이 좋습니다.

 

▶ 계약해제

 

우리나라는 부동산계약 해제에 있어서 민법 제544조부터 제546조에 이를 명시하고 있는데요. 

 

제544조(이행지체와 해제) 당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있다.

제545조(정기행위와 해제) 계약의 성질 또는 당사자의 의사표시에 의하여 일정한 시일 또는 일정한 기간내에 이행하지 아니하면 계약의 목적을 달성할 수 없을 경우에 당사자 일방이 그 시기에 이행하지 아니한 때에는 상대방은 전조의 최고를 하지 아니하고 계약을 해제할 수 있다.

제546조(이행불능과 해제) 채무자 책임있는 사유로 이행이 불능하게 된 때에는 채권자는 계약을 해제할 수 있다.

 

 

즉 법조문을 쉽게 풀어 이야기 하면 해제의 종류는 계약을 체결할 때 당사자 사이에 특약으로 해제가능한 권리를 정해두는 약정해제, 당사자 일방의 이행지체 또는 이행불능의 채부물이행이 있을 때 이를 이유로 계약을 해제하는 법정해제 두가지로 분류할 수 있습니다. 

 

즉, 당사자 일방이 계약 내용을 제때 이행하지 않는 경우 상대방은 일정 기간을 정하여 계약 이행을 요청할 수 있는데요. 새로운 기회임에도 기간 내에 의무를 다 하지 않을 경우 계약을 해제할 수 있습니다. 이뿐만 아니라 매도물의 성질이나 계약 당사자의 의사에 따라 계약 불이행시 게약의 목적을 달성할 수 없을 경우, 상대방은 해지를 통지하지 않고 계약을 해제할 수 있습니다. 채무자의 책임있는 사유로 계약을 완성할 수 없을 때에도 채권자는 계약해지가 가능합니다.

 

 

▶ 계약해제에 따른 원상회복 의무

 

계약자 일방이 특별한 사유없이 단순 변심으로 계약을 해제한 경우 상대방에 대한 원상회복 의무가 발생하게 됩니다.

 

제548조(해제의 효과, 원상회복의무) 당사자 일방이 계약을 해제한 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있다. 그러나 제삼자의 권리를 해하지 못한다.

 

쉽게 이야기하면 모든 상황을 계약 이전으로 되돌리는 것을 이야기합니다. 예를 들어 매도인의 입장이라면 계약 성립시 지급받았던 금전을 돌려주는 것이고 매수인의 입장이라면 건물 등기를 되돌리는 것입니다. 원상회복시 반환할 금전에는 대금뿐만 아니라 대금을 지급받은 날부터 현재까지의 이자도 포함됩니다. 예를 들면, 매도인으로부터 매매 목적물의 소유권을 지번받은 매수인이 계야해제 이전에 제3자에게 목적물을 처분하여 계약해제에 따른 원물반환이 불가능하게 되었다면, 매수인은 원상회복의무로서 그 가액을 및 추가적으로 그 과정에서 발생한 지연이자를 반환해야 합니다.

 

 

이 범위에 관해서 많은 논란이 있어왔지만, 일반적으로 받은 이익 전체를 상대방에게 반환해야 함을 인정하고 있는데요. 이 때 계약당사자가 부동산매매계약해지 사유의 인지를 불문할 뿐만 아니라 현존 이익의 여부를 따지지 않습니다. 계약해제로 인해 양쪽 당사자가 원상회복 의무를 부담하는 경우, 양 당사자는 동시이행의 항변권을 가지게 되는데요. 이는 계약에서 상대방이 채무 이행을 제공할 때 까지 자기의 채무의 이행을 거절할 수 있는 권리입니다. 즉, 상대방이 원상태로 돌려놓을때까지 금전의 지급 또는 등기의 반환을 거절할 수 있는 것입니다.

 

예를들면, 일반적으로 매.매.계.약.이 해.지가 된 경우, 매도인은 매수인으로부터 받은 금전과 이에 대한 연 5%의 법정 이자를 합산하여 돌려주게 되는데요. 금전을 지급받은 동시에 매수인은 등기명의를 매도인에게 다시 이전해줄 의무가 있습니다. 이 때 한명이라도 회복을 미룰 경우, 당사자 일방의 몫을 온전히 돌려받을 때 까지 반환을 거절할 수 있습니다.

 

▶ 계약 해지에 따른 손해배상청구는

 

민법 제551조에 근거하여 원상회복과는 별도로 일방 당사자가 계약을 파기하는 경우 상대방은 손해배상을 청구함으로써 계약금 반환 및 피해에 대한 보상을 받을 수 있습니다. 즉, 상대방의 과실있거나 고의성 있는 채무불이행으로 계약이 해제된 경우 손해가 발생했다면 위 청구를 진행할 수 있는 것인데요.

 

우리는 손해배상의 범위에 대해서 이행이익 배상을 원칙으로 하고 있습니다. 그렇기에 채무자가 채무를 이행했을 때와 현재 상태의 차액에 대해 배상해야만 하게 되죠. 다만 계약 당시 계약서상에 손해배상에 대한 특약을 기재한 바 있다면 그에 따를 수 있습니다. 그러나 약정해제의 경우 상대방의 채무불이행을 사유로 하는 것이 아니기에 손해배상청구권이 인정되지 않음을 알아두셔야 합니다.

 

 

매매계약의 해지는 계약 조건이 어떻게 되는지, 현재 진행상황에 따라 가능여부가 달라지게 되므로 계약 전 내용을 꼼꼼히 살펴줄 변호인의 자문을 구하는 것을 추천드리고 있습니다. 부동산 분쟁의 경우 문제에 신속히 대응하지 않으면 상황이 뒤바뀔 수 있는 가능성이 있기 때문에, 조력자의 도움을 받아 문제를 해결하는 것이 좋은데요. 저희 명경(서울)은 의뢰인의 옆에서 함께 걷는 조력자로써 원하는 결과를 이끌어 낼 수 있도록 노력하겠습니다. 관련 사안으로 어려움을 겪고 있으시다면 고민하지 마시고 조속히 연락주시기 바랍니다.