3기 신도시 토지보상 액수 올리려면

 

코로나 확진자가 이틀째 세자리를 웃돌고 있습니다. 추석연휴의 여파인지 지역간 산발적 감염으로 인한 것인지 시민들은 불안에 떨고 있습니다. 한 때 ‘코로나는 추위에 약해 겨울이면 종식될 것이다’라는 말이 돌기도 했는데, 가라앉을 기미는 안보이고 조금만 긴장의 끈을 놓아도 확산세가 커지는 것을 보면 안심할 수 없을 것 같습니다. 특히 가을맞이 단풍길 떠나시는 분들이 많으실 텐데요. 코로나에 감염되지 않도록 마스크와 손 소독 등 기본 방역수칙 철저히 지키셔야겠습니다.

 

 

사회적으로 코로나19가 기승을 부리고 있긴 하지만, 사람들 사이에서 뜨거운 논란이 되고 있는 주제가 있습니다. 바로 3기 신.도.시와 관련된 보상액인데요. 최근 남양주와 하남 등 3기 신.도.시 공공주택지구의 보상문제를 두고 LH와 토지를 강제수용 당한 지주들이 첨예하게 대립하고 있습니다. 현재 남양주 왕숙, 하남 교산, 인천 계양을 중심으로 토.지.보.상.이 비교적 빠르게 진행되고 있으나 협의에 응하지 않는 지주들을 대토보상에서 가장 후순위로 배정하는 대토보상 배제문제 등 보상진행 과정에서 문제가 발생하고 있는 것입니다. LH는 주민들과의 협의를 통해 보상문제를 해결해나가겠다고 밝혔지만 현재까지 극심한 갈등을 겪고있는 것을 보면 쉽게 해결되지 않을 것 같습니다.

 

 

신.도.시는 대표적인 도시문제인 인구 과밀, 교통 체증, 주택난 등을 해소하기 위해 새 정부가 대도시 근교에 계획적으로 개발한 인공도시를 뜻하는데요. 우리나라의 본격적인 도시 계획은 1960년대 이후로 시작되었죠. 경기도 일산 등의 1기 신.도시를 지나 최근 왕숙과 하남 교산, 인천 계양 등의 3기 신도시가 발표된 이후 각 지역 주민들은 부동산 가격 상승 및 보상에 관심이 쏠리고 있습니다. 그렇지만 위 문제처럼 제대로 알지 못한다면 합당한 보상을 받지 못할 가능성이 높은데요, 정당한 권리행사를 위해 꼭 알아야할 토.지.보.상, 절차부터 알아보겠습니다.

 

▶ 토지보상절차

 

토지보상절차는 협의를 시작으로 여러 단계를 거치게 됩니다. 우선 사업시행자는 감정평가사를 선정하여 보상협의회를 개최합니다. 보통 사업시행자 2명, 대상자 1명의 선정으로 총 3명의 감정평가사들에게 감정평가를 의뢰하고 그 평균금액을 보상액으로 결정하고 있습니다. 이때 토지소유자와 사업시행자 사이에 합의가 원만하게 이루어진다면 계약을 체결하여 약속된 금액을 지급하고 토지를 매입하게 되는데요. 이 경우 동시이행의 항변권으로써 소유권 이전과 동시에 합의된 보상금이 지급됩니다.

 

그러나 일반적으로 첫 감정평가에서 합당한 보상액이 나오지는 않습니다. 이번 3기 신도시 토지보상의 경우 총 액수가 45조원으로 추정되기 때문에 서로의 이해관계를 주장하다보면 당연히 합당한 보상금이 책정되지 않을 수밖에 없는데요. 보상비가 협의되지 않을 경우 지주들은 단계를 통해 보상금 증액 시도를 해야만 합니다. 보상금 증액소송을 준비하고자 해도, 결국에는 첫 감정평가에서의 보상액과 큰 차이가 나지 않기 때문에 감정평가의 첫 단계를 가장 신중하게 진행하는 것이 좋습니다.

 

 

협의가 이루어지지 않는다면 수용재결 및 이의재결을 통해 이의신청을 청구해야하는데요. 보상금액이 적다고 생각되면, 토지보상 증액을 위한 위임계약을 체결하여 수임자로 하여금 현장 자료를 다시 수집하고 관련 문서 작성을 통해 수용재결과 이의재결에서 더 많은 보상금을 받을 수 있도록 노력해볼 수 있습니다. 이의신청 과정을 거쳤음에도 협의가 원만히 진행되지 않았거나 불가능한 경우 본격적인 행정소송으로 들어가게 됩니다. 이의신청 후 권리구제절차에 임하게 되면 재결과 행정소송의 과정에서 총 3번의 추가 감정을 받게 되며 이를 통해 보상금을 증액할 수 있습니다.

 

 

재결이란 의견서를 제출하여 감정평가액의 적정성을 다투는 것으로써 토지가격의 재평가를 요청하는 것인데요. 토지수용위원회는 지주와 사업시행자 등 의견을 취합해서 토지수보상금에 관련된 사항을 재결하게 됩니다. 이의재결과 수용재결은 구제절차에서 보상금이 가장 많이 오르는 단계이기 때문에 의견서 작성을 하실 때에는 전문가와 함께 진행하는 것이 좋습니다.

 

토지수용위원회의 재결에 대해 만족한다면 소유권 이전 및 보상금 지불이 동시 이행으로 이루어집니다. 그러나 재결의 결과가 흡족하지 않을 경우 재결서 정본을 받은 날로부터 30일 이내에 이의를 신청하여 다음 단계로 넘어가야 하는데요. 만약 재결 및 이의신청과정에도 종결되지 않을 경우에는 행정소송을 제기해야합니다. 이는 재결서를 받은 날부터 90일 이내에, 이의신청에 대한 재결서를 받은 날부터 60일 이내에 진행할 수 있습니다. 재결에 대한 이의신청이나 행정소송은 공익사업의 진행 및 토지의 수용을 정지시키는 효력이 없기에 신중하셔야겠습니다.

 

 

이렇듯 국가나 지자체가 공익사업을 목적으로 개인 사유지를 수용하게 된다면, 각 지주마다 피해에 상응하는 보상을 진행합니다. 일반적으로 보상금은 현금 및 채권으로 보상하는 것이 원칙이지만 지주가 원한다면 그 사업지 내에 토지로 보상받을 수 있는데요, 토지로 보상을 대신 받는다고 해서 대토보상이라고 합니다. 지주가 받아야 할 보상금과 비슷한 금액이나, 그 일부를 해당사업으로 조성된 토지로 돌려받는 것입니다. 정부에서는 3.기 신.도.시를 발표하면서 토.지.보.상시 피해에 합당하는 제값을 돌려주겠다 이야기 했는데요. 대토보상의 경우, 보상으로 받은 토지는 소유권 이전등기를 완료하기 전까지는 돌려 팔수 없기 때문에 땅 투기를 방지하기 위해 대토보상을 활성화 하겠다고 밝힌 바 있었습니다.

 

 

국가 공익사업으로 인해 토지가 강제수용될 경우 원하지 않는 시기나 가격에 땅을 빼앗기곤 합니다. 때문에 신.도.시 개발을 앞두고 토지보상에 대한 법적 갈등이 심화될 것이라 예상되고 있는데요. 토지보상법에서는 사업시행자가 사업승인 고시 후 1년 안에 손실보상 재결을 신청하지 않거나 공탁금을 수령하지 않는다면, 그 다음날 재결신청의 효력이 상실이 된다고 규정하고 있습니다. 즉, 제대로 토지보상을 받기 위해서는 공고 후 1년 안에 토지수용에 대한 보상과정에 돌입해야만 합니다.

 

 

 

소송을 준비하는데 있어서 상당히 긴 기간이라 생각될 수 있지만 여러 상황을 고려하다 보면 결코 1년은 긴 시간이 아닙니다. 실제로 상황을 파악하고 소송준비를 위한 자료를 수집하다가 이의기간을 놓쳐 행사할 수 있는 권리를 잃어버리는 분들도 많습니다. 그렇기에 지주로서 정당한 권리를 행사하기 위해서는 부동산 전문 변호인단의 조력을 통해 신속히 문제에 대응해야만 합니다.

 

 

저희 법무법인 명경(서울)은 부동산 전문 김재윤 대표변호사를 필두로 부동산 전담팀을 운영하고 있습니다. 국가와 지방자치단체라고해서 개인의 사유재산권을 침해할 수 없기 때문에 일몰제 및 신도시 보상 등 국가에 의해 토지가 강제수용 되었다면 피해에 합당한 보상을 받아야만 합니다. 의뢰인과 1:1 맞춤 상담으로 원하는 결과를 가져오기 위한 최적의 솔루션을 제공 드리겠습니다. 관련 문제로 고민하고 있으시다면 명경에 연락주시어 고민을 나누어 주시기 바랍니다.