임대아파트분양전환 부적격자 통보받았다면

 

여러분! 내일은 10월 31일 할로윈데이입니다. 여러분들은 무섭고도 즐거운 이 행사를 챙기고 있으신가요? 할로윈은 미국에서 유래되었는데요, 분장을 하고 집집마다 돌아다니며 간식을 얻는 축제입니다. 전세계적으로 할로윈 데이에는 사람들이 많은 거리에서 괴물, 캐릭터 등의 코스튬 분장을 하면서 서로서로 사진을 찍곤 합니다.

 

저도 작년까지는 이태원, 홍대 등을 돌아다니면서 사람들과 어울리고 사진찍는 것을 좋아했는데요. 정말 실감나는 분장에 깜짝 놀랄 때도 있었습니다. 분장을 하고 싶지만 손이 따라주지 못해 하지 못하셨던 분들도 거리에서 분장해주는 사람을 통해 변신할 수 있어서 다같이 즐길 수 있었는데요. 올해는 코로나19로 인해 축제가 열릴수 있을지 미정이라 안타까울 따름입니다. 내년에는 코로나의 종식으로 모두가 자유로이 즐길 수 있는 축제가 열릴 수 있기를 기도해봐야 겠습니다.

 

 

수도권 지역의 부동산 액수가 크게 오르면서 일반 시민들의 내 집 마련의 꿈은 멀어지고 있습니다. 최근 몇 년은 정부의 부동산 규제로 매매뿐만 아니라 전세까지 귀해져버린 상황이라 더더욱 나만의 공간을 가지기 어려워져 버렸는데요. 평생 가족과 함께할 우리 집 하나 장만하겠다고 노력한 서민들은 울먹이고 있습니다.

 

정부는 국민들이 큰 부담없이 집을 마련하는데 도움이 되고자 주택도시기금을 투자하여 LH와 민간건설사가 협력하여 전국에 분양전환 공공임대 아파트를 지었습니다. 분양전환 임대아파트란 일반적인 가격보다 저렴한 보증금과 월세를 내고 5년이나 10년 등 일정기간 거주하면 주변 평균 시세보다 저렴한 가격에 우선분양을 해주는 아파트입니다.

 

 

가족이 온전히 나의 집이라고 느낄 수 있는 마련할 수 있다는 생각에 사람들은 꿈에 부풀었는데요. 막상 분양시점이 다가오니 분양가격을 놓고 이런저런 많은 문제가 발생해 골머리를 앓고 있습니다. 분양전환은 자격요건 충족 후 일정기간이상 거주하면 다른 사람들보다 먼저 분양권을 받게 되지만, 세입자가 매입을 거부하거나 거주요건을 위반하는 등 사유가 있으면 부적격자가 되어 우선분양 받지 못하게 됩니다. 이런 경우 임대운영 사업체가 이를 미분양자들에게 시세대로 팔 수 있게 되어 큰 이익을 볼 수 있게 되는데요.

 

 

이러한 제도의 허점이 문제를 발생시키고 있습니다. 돈에 눈이 먼 사업자는 큰 돈을 벌기 위해 시세에 가깝게 집을 판매하고자 했는데요. 그로인해 임차인들에게 각종 이유를 붙여 부적격 판정을 통보하여 입주자의 우선 분양자격을 박탈하고 있습니다. 뉴스에 따르면 실제로 국토교통부 국정감사에선 자본금 8억대인 A업체가 임대업 운영을 요건으로 분양전환 공공임대를 가구당 1000만원에 매입해 제 3자에게 시세에 매각하는 방식으로 수익을 얻은 정황이 소개됐다고 합니다.

 

▽▽ 참고기사

http://news.kbs.co.kr/news/view.do?ncd=5025335&ref=A

▶ 공공임대주택 부적격세대, 문제는

주요 피해는 세종시, 전남 광양, 경기도 지역에서 산발적으로 발생하고 있습니다. 당장 오갈곳 없이 쫓겨나게 된 임차인들은 정부에도 구제요청을 위한 민원을 제기하고 단체소송을 진행했지만 정부는 피해입은 국민들을 위해 아무것도 하지 않아 울분을 토했는데요. 수많은 피해가 발생하고 나서야 정부는 법을 개정하는 등 대처하고자 했지만 이미 대법원이 국토부의 기존 제도운영과 유권해석을 모두 뒤집으면서 피해자가 더욱 많이 양산되고 있습니다.

 

대법원은 선착순 세대로 세대구성원 모두 무주택자여야 분양전환 조건이 된다고 유권해석을 변경했습니다. 과거엔 입주부터 분양 당시까지 세대원 모두 무주택자여야 가능하고, 미분양시 이후 선착순세대로 전환할 경우 임차인만 무주택자여도 우선분양권을 받을 수 있었는데요. 이에 정부만 믿고 임차인만 무주택자 자격으로 아파트를 분양받은 임차인들 모두가 부적격세대로 통보되어 우선분양 받을 수 없어 사업자가 자율적으로 분양가를 책정한 평균 시세로 집을 구매하게 될 가능성이 높아졌습니다.

→ © tierramallorca, 출처 Unsplash

 

거래 건설사로부터 임대운영 업체가 임대보증금과 국민주택기금을 승계 받을 수 있도록 한 제도의 허점을 악용하여 기업형 갭투자를 하고 있기 때문인데요. 임대업체들은 입주자들의 우선 분양자격을 박탈하기 위해 터무니없는 이유를 만들었는데 출산 후 산후조리원에 입원 한 것에 대해 거주기간위반을 적용하고, 공과금이 거주가족 기준보다 많이 나올 경우 추가 인원이 있다고 추정하고 부적격 통보를 하는 등 횡포가 만연했다고 합니다. 그 결과 실제 분양전환 임대아파트인 세종범지기 마을 11단지의 부적격세대는 44.35, 세종 가락 11단지 부적격가구는 60%에 달했죠.

 

▶ 공공주택 특별법 개정안, 그 내용은

문제가 커지는 것을 막고 세입자들을 보호하기 위해 더불어 민주당 서동용 의원은 ‘공공주택 특별법 개정안’을 발의했습니다. 서의원은 이번 개정안에서 ‘입주자의 자격 박탈로 인한 제3자 매각시 분양전환 때와 동일한 절차를 거치고 유사한 수준의 가격을 책정하도록 엄격히 규정했다’고 밝혔습니다. 만약 개정안이 통과가 된다면 임대사업자가 입주자를 굳이 중도에 쫓아낼 이유가 없어져 피해사례가 줄을 것이라는 전망입니다.

 

한편으로는 우선 임대아파트분양전환 받는 입주자의 자격을 ‘입주 이후 분양전환때까지 해당 주택에 계속 거주한 무주택자’로 확실히 명시했습니다. 선착순 방식으로 입주자가 선정되었을 경우 전환될 때 입주시 자격요건중 주택 소유기준을 충족한다면 우선분양권을 받을 수 있도록 한 것인데요. 이외로 임대주택을 지은 건설사가 다른 임대사업자에게 매각하는 경우에도 지자체에 의무적으로 신고해야하는 조항을 신설하는 등 더 이상의 피해를 확산하게 두지 않겠다는 의지를 보이고 있습니다.

 

<제50조의 3 (공공임대주택의 우선분양전환)>

현행

개정안

①공공주택사업자는 임대 후 분양전환을 할 목적으로 건설한 공공건설임대주택을 임대의무기간이 지난 후 분양전환 하는 경우에는 ​분양전환 당시까지 거주한 무주택자, 국가기관 또는 법인으로서 대통령령으로 정한 임차인에게 우선 분양전환 하여야한다.

①공공주택사업자는 임대 후 분양전환을 할 목적으로 건설한 공공건설임대주택을 임대의무기간이 지난 후 분양전환 하는 경우에는 ​분양전환 시점에 거주하고 있는 임차인으로서 다음 각호에 어느 하나에 해당하는 자 또는 분양전환시점에 해당 임대주택의 임차인인 국가기관이나 법인에게 우선 분양전환 하여야 한다.   1.입주부터 분양전환 할 때까지 해당 임대주택에 계속하여 거주한 무주택자 2. 임대주택에 입주한 후 상속이나 판결, 혼인으로 다른 주택을 소유한 경우 : 분양전환 할 때까지 해당 임대주택에 계속하여 거주하면서 분양전환 이전까지 다른 주택을 처분한 무주택자 3. 제49조의4 단서에 따라 임차원을 양도받은 경우 : 양도일부터 분양전환 할 때까지 해당 임대주택에 거주한 무주택자 4. 선착순의 방법으로 해당 임대주택의 입부자로 선정된 경우: 입주일부터 분양전환 할 때까지 계속하여 거주하면서 분양전환 하는 시점에 해당 임대주택 입주시 자격요견 중 주택소유기준을 충족하고 있는 자 5. 전용면적 85제곱미터를 초과하는 임대주택의 경우 :　분양전환 당시에 거주하고 있는 임차인

 

현재 오갈곳 없는 임차인들은 피해를 구제받고자 법적 소송을 진행 및 어렵게 우선분양이 가능해졌음에도, 임대사업자가 기업회생을 신청하여 재산권 행사가 불가해졌습니다. 임차인들은 더 이상 피해보고 싶지 않아 다른 곳으로 이사가고 싶어 하지만 인근 집이 너무 올라 다른 곳으로 이사할 수도 없어 전전긍긍하고 있는데요. 한편으로는 피해자들끼리 단체소송을 준비하고자 하지만 그 마저도 일반인들끼리는 쉽지 않기 때문에 신속히 문제에 대응하기 위해서는 부동산전문 변호인단의 조력이 불가피해보입니다.

 

 

정부의 사업과 민간 건설사, 많은 세입자 등 복잡한 이해관계가 얽혀있기 때문에 일반인 혼자서 상황을 해결해 나가기는 어려울 수 있는데요. 법무법인 명경(서울)은 부동산 전문 대표변호사를 필두로 부동산 전담팀을 운영하고 있습니다. 의뢰인과의 맞춤 상담으로 원하는 결과를 이끌어 낼 수 있는 최적의 솔루션을 제공드리겠습니다. 항상 의뢰인의 옆에서 든든한 울타리가 되어주는 명경(서울)의 문을 두드려주시기 바랍니다.