매도인 가계약금 배액상환 분쟁 발생했다면

 

오늘은 드디어 모두가 기다리던 금요일입니다. 오늘 저녁부터 많은 분들이 여행을 떠나시거나 집에서 쉴 생각을 하고 있으실텐데요. 주말을 알차게 보내기 위한 계획 다들 세우셨나요?? 저는 코로나 이후로 항상 똑같은 주말을 보내고 있어서 이번에는 색다르게 보내고자 계획을 세워보았습니다.

 

사람이 많은 곳에 가기는 아직은 석연찮은 부분이 있어서 부모님을 모시고 교외로 드라이브 하려고 하는데요. 주전부리를 사가지고 가서 마음에 드는 곳이 있으면 앉아 주전부리를 먹으며 대화하고 사진을 찍으려고 합니다. 시간이 지날수록 부모님과 함께하는 시간이 귀해짐을 느끼는 것 같네요. 여러분들은 어떤 주말 보내실지 같이 이야기 나눠주셨으면 좋겠습니다.

 

 

요즘 사회를 살아가면서 흔히 볼 수 있는 모습이 있습니다. 내 월급 빼고 모든게 오르고 있다는 말 한번 씩은 들어보셨을 것입니다. 그렇기에 대다수가 무언가 부수입을 얻기 위해 노력하고 있는데요. 그 중에서 안전하지만 큰 수익을 벌 수 있는 곳이 부동산이기에 많은 분들이 관심을 가지고 있습니다.

 

 

내 집 마련이라는 꿈도 있지만 안전한 실물자산에 투자함으로써 투자대비 손실이 적다는 강력한 이점이 있기에 많은 사람들이 부동산 계약을 체결하곤 합니다. 그러나 많은 계약이 체결되고 있는 사회 속에서 피해아닌 피해를 받고 있는 사람들이 있습니다. 바로 생계를 위해 집을 구하는 매수인입니다.

 

발품을 팔아 마음에 드는 매물을 찾아 계약금을 입금했지만, 정부의 부동산 규제로 부동산 가격이 예측할 수 없을 정도로 한없이 올라가면서 일방적으로 매도인 측에서 계약을 파기하는 일이 빈번하게 발생하고 있는데요. 최근 관련 분쟁으로 많은 문의를 주고 계셔서 관련 정보를 소개드리려고 합니다.

 

◈ 가계약이란

매도인과의 계약금 분쟁을 다루기에 앞서 우리는 먼저 가계약에 대해 알아야 합니다. 가계약은 법적으로 규정된 것이 아니라 부동산거래상 관례로 사용되는 용어이지만 가계약도 하나의 계약으로 성립됩니다. 즉 체결 당시 매매목적물이나 매매대금 등 중요 사항에 있어서 쌍방의 의사합치가 되고, 중요사항이 특정되어 매도인과 매수인의 상호 합의에 따라 가계약금이 오갔다면 정식 계약서가 작성되지 않았더라고 계약이 성립된 것으로 간주합니다.

 

계약이 성립하기 위해서는 당사자 사이에 의사의 합치가 있을 것이 요구되고 이러한 의사의 합치는 당해 계약의 내용을 이루는 모든 사항에 관하여 있어야 하는 것은 아니나 그 본질적 사항이나 중요 사항에 관하여는 구체적으로 의사의 합치가 있거나 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의는 있어야 한다. (대법원 2000다51650 판결)

 

일반적으로 가계약은 매수인의 뜻에 따라 매매계약이 체결되고, 매수인이 지급한 선금은 해지금의 성격을 가지고 있기 때문에 매도인은 가계약을 해지할 경우 계약금의 배액을 변제해야만 합니다. 이는 매도인이 매수인에게 일방적인 계약체결 요구권을 부여함으로써 부담하는 법률적인 지위의 불안정성에 대한 보상의 의미를 가지는 것인데요.

 

최근 부동산 매매가격이 크게 오르면서 가계약금 배액상환 감안하고 높은 수익을 얻을 수기에 계약파기를 하는 매도인이 많아졌습니다. 보통 가계약금의 두배를 돌려주고도 그 이상으로 집값이 오르는 상황이기 때문인데요. 계약을 유지하고 싶어하는 매수인은 배액배상을 거절하게 되면서 잦은 분쟁이 발생하고 있습니다.

 

 

그러나 배액 상환하는 액수조차 아까워 일부 매도인들은 정식 계약이 아니라는 이유로 실제 교부받은 계약금만을 돌려주려고 하는 사람이 있는데요. 우리 법원은 “실제 교부받은 계약금’의 배액만을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다면 이는 당사자가 일정한 금액을 계약금으로 정한 의사에 반하게 될 뿐 아니라, 교부받은 금원이 소액일 경우에는 사실상 계약을 자유로이 해제할 수 있어 계약의 구속력이 약화되는 결과가 되어 부당하기 때문에, 계약금 일부만 지급된 경우 수령자가 매매계약을 해제할 수 있다고 하더라도 해약금의 기준이 되는 금원은 ‘실제 교부받은 계약금’이 아니라 ‘약정 계약금’이라고 봄이 타당하다”고 판시한바 있습니다. (대법원 2014다231378판결)

 

◈ 매도인의 계약파기, 배액상환분쟁 예방하려면

1. 높은 계약금 지급하기

분쟁을 예방하기 위해서 계약당시 매수인이 준비하면 좋은 것들이 있습니다. 매수인 입장에서 확실히 이 집을 계약하고자 한다면 계약 당시 계약금을 가능한 많이 걸어놓는 것인데요. 배액배상은 계약금의 두 배를 배상하는 것이기 때문에 계약금을 많이 지불한다면 배상액도 그만큼 높아져 매도인입장에서는 액수를 재보기에 쉽게 계약을 파기하기는 어렵게 됩니다.

 

2. 가계약시 계약조건 구체적 명시하기

그렇지만 가장 중요한 것은 가계약 시에도 계약조건을 구체적으로 기입 및 계약 파기시 배액배상에 관한 내용을 명시하는 것입니다. 가계약하는 경우 가계약금만 입금하고 구체적인 내용을 기입하지 않는 분들이 종종 있는데요. 이럴 경우 매도인이 일방적으로 계약을 파기하더라도 배상을 못 받을 가능성이 높기 때문에 계약당시 이를 명시함으로써 방지하는 것이 좋습니다.

 

3. 중도금 지급일자 빠르게 설정하기

마지막으로, 중도금을 계약서에 명시한 후 지급 일자를 빠르게 설정해야 합니다. 중도금을 지급한 이후에는 더 이상 매도인이 마음대로 계약을 파기할 수 없고 특수한 사유가 있는 경우에만 파기할 수 있게 됩니다. 상호 합의하에 계약을 해지하거나, 계약서에 계약을 해지할 수 있다는 특약을 설정한 경우, 채무불이행 등 법정해제의 경우에만 가능한 것인데요.

 

매도인의 일방적인 계약해제 요구를 매수인이 받아들일 필요가 없으며, 매도인이 잔금수령을 거부할 때에는 내용증명을 보내 잔금수령을 재촉할 수 있습니다. 그럼에도 계약을 거부한다면 법원에 잔금을 공탁한 후 소유권이행절차 이행소송을 제기하심으로써 계약 성립을 완료할 수 있게 됩니다.

물론 매도인과 매수인, 중개인의 합의로써 문제가 원만히 해결된다면 가장 좋겠지만 큰 이득금액과 거주지라는 목적하는 바가 있는 이상 분쟁은 쉽게 해결되지 않습니다. 서로 원하는 바를 우선적으로 이루고자 하기 때문인데요. 법조인의 도움을 받아 신속히 문제에 대응하여 싸움을 해결하는 것이 좋습니다.

 

 

저희 법무법인 명경(서울)은 부동산 전문 대표변호사의 전두지휘 아래 부동산 전담팀을 운영하고 있습니다. 부동산 분쟁의 특성상 법리가 복잡하게 얽혀있어 일반인이 소송을 이끌어나가기란 어렵습니다. 전문가와 1:1 맞춤상담으로 만족스러운 결과를 이끌어내기 위해 합리적인 솔루션을 약속드리겠습니다. 고민이 있으시다면 주저마시고 명경(서울)로 연락주시기 바랍니다.