점유취득시효 요건 성립 인정못한다면

 

오늘은 대다수의 직장인이라면 환영하는 금요일입니다. 오늘 저녁부터 신나게 주말을 맞이할 수 있기 때문인데요. 알차게 보내기 위한 계획을 세우셨나요? 저는 연락이 끊겼다가 생각지도 못하고 최근에 다시 만나게 된 친구와 약속을 잡아서 토요일을 무척 기대하고 있습니다. 새로운 모습을 보여주고자 머리 스타일도 바꿔보았는데요, 한편으로는 이전 머리가 더 괜찮은 것 같아 신경쓰이는 하루이기도 합니다. 하루 빨리 내일이 왔으면 좋겠네요. :)

 

현대사회를 살아가다 보면 이웃간 정이 없다는 이야기를 종종 듣곤 합니다. 옛날엔 조용히 넘어갔던 문제들이라도 세대가 바뀌면서 자신들의 권리를 주장하고자 문제제기를 해서 분쟁을 야기하는 등 재산이 걸려있다면 작은 부분도 양보하지 않으려고 하기 때문인데요. 종종 생각하지도 않던 토지분쟁을 겪게 되어 당황스러워 하시는 분들이 늘어나고 있습니다.

 

 

특히 토지 등 부동산의 경우 새로운 투자처로 떠오르고 있는 만큼 자그마한 곳이라도 큰 자산이 될 수도 있다는 점에서 분쟁이 치열한데요. 취득시효 관련된 문제가 발생할 경우 한 치의 양보도 없이 대립하고 있습니다. 서로의 재산권이 달려있는 문제이기 때문에 첨예하게 다툴 수밖에 없는데요. 문제발생시 자신의 주장을 뒷받침할 근거를 제시하기 위해서는 우선 점.유.취.득.시.효 제도를 잘 숙지하고 있어야 합니다.

 

◈ 점유취득시효란

우리는 민법 제 245조에서 점유취득시효와 그 요건을 명시하고 있습니다.

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제245조(점유로 인한 부동산소유권의 취득기간)
20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다.

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즉, 부동산에 대하여 소유의 의사로 20년 동안 평온, 공연하게 점유할 경우 명의 소유자에게 소유권 이전을 청구할 수 있는 제도입니다. 내 땅인줄 알았지만 결과적으론 타인의 토지를 침범해서 점유하였음에도 그 소유권을 인정받을 수 도 있고, 내 소유의 토지임에도 타인이 취득요건을 충족하여 토지의 소유권을 빼앗기는 경우가 발생하는 사례가 빈번한데요. 분쟁이 발생했다면 관련 제도를 잘 숙지하여 방어하는 것이 필요합니다.

 

◈ 사례를 통해 살펴보는 점유취득시효

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갑은 40년 전부터 자신의 토지에 인접한 을의 토지 사이에 담장을 설치해 살아왔습니다. 그런데 1년 전 을이 사망하고 을의 장남인 병이 인접토지를 상속받게 되었습니다. 병은 건물을 하기위해 토지측량을 실시했는데, 그 결과 갑의 담장과 건물이 병의 인접토지를 3평정도 침범한 것으로 확인되었는데요. 병은 갑에게 담장과 건물을 철거해 달라고 요구하고 있는 사안입니다.

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보통 경계 침범으로 분쟁이 발생하는 경우 경계를 침범당한 자는 경계를 침범한 담장, 건물 등의 소유자를 상대로 건물철거 및 토지인도를 요청하면서, 건물을 신축하여 토지를 점유한 기간 동안에 토지 부분의 임료 등에 대한 부당이득 반환을 청구할 수 있습니다. 이때 침범자는 평온·공연하게 20년이 경과한 경우 점유취득시효를 주장하면서 소유권이전등기를 청구하는 방법으로 대응하는 것이 일반적이죠.

 

위 사례에서 갑은 침범 면적이 3평 정도로 전체토지면적에 비추어 담장과 건물을 건축할 당시 인접토지와의 경계선을 정확하게 확인해 보지 않은 탓에 착오로 자신의 토지라고 생각하였을 것으로 보이므로 점유취득시효가 인정될 가능성이 큰데요. 더 나아가 인접토지의 소유권이 을에서 병으로 이전되었지만 병은 을의 상속인이므로 갑은 병에 대해서도 점유취득시효를 주장할 수 있게 됩니다.

 

◈ 상대방의 취득시효 완성 주장, 대응하려면

남의 이야기일 땐 크게 관심 갖지 않겠지만, 막상 땅을 빼앗기는 당사자가 나라면 무척 억울할 것입니다. 분명히 내가 가진 나의 재산권인데 남이 멋대로 내 땅에 들어와서 점유했다는 이유만으로 소유권을 앗아간다면 이를 빼앗기지 않기 위해 최선을 다해야만 하는데요. 저희 법무법인 명경(서울)에서 대응법을 알려드리도록 하겠습니다.

 

1. 자주점유의 추정 깨기

자주점유의 추정이 깨지는 경우는 점유자의 점유가 소유의 의사를 가지지 않는 타주점유이거나 악의의 무단점유 일 때 두 가지가 있습니다. 쉽게 말하면 점유자가 현재 토지가 타인의 토지임을 인지하면서도 침범하여 점유했다는 것을 입증해야 한다는 것이죠. 예를 들어 토지의 면적이 공부상 면적보다 상당히 초과하는 경우에는, 계약당시 등기부 등을 통해 소유관계 및 면적 등 확인을 통해 사실을 알았다고 볼 수 있으므로 타주점유에 해당한다고 보면서, 점유자가 20년 이상 점유하였더라도 점유취득시효에 따른 소유권 이전을 주장할 수 없게 됩니다.

 

 

우리 법원도 “점유자가 점유 개시 당시에 소유권 취득의 원인이 될 수 있는 법률행위 기타 법률요건이 없이 그와 같은 법률요건이 없다는 사실을 잘 알면서 타인 소유의 부동산을 무단점유한 것임이 입증된 경우, 특별한 사정이 없는 한 점유자는 타인의 소유권을 배척하고 점유할 의사를 갖고 있지 않다고 보아야 할 것이므로 이로써 소유의 의사가 있는 점유라는 추정은 깨어졌다고 할 것” 이라고 판시한 바 있습니다. (대법원98다28625)

 

2. 시효 완성 후 사정변경 주장하기

취득시효는 소유자 명의가 변동되는 시점에 재산정 됩니다. 즉, 명의가 바뀌는 순간부터 새로운 소유자에 대해 20년의 취득시효 완성 요건을 다시 만족시켜야한다는 것인데요. 취득시효 승계의 논란이 있지만 우리법원은 “점유자가 20년의 점유취득시효를 완성했지만, 그 등기 전에 실제 소유자의 소유권이 제3자에게 소유권이전등기가 된 경우 원칙적으로 점유자는 새로운 소유권을 취득한 제 3자에게 취득시효를 주장할 수 없다.”고 판시한 바 있습니다. (대법원 89다카1305)

 

 

점유취득시효가 완성되면, 점유자는 소유자에게 시효완성을 이유로 소유권 이전등기를 요구할 수 있고, 원소유자는 소유권자로서 권리를 상실하기 때문에 점유자에게 등기를 이전해 주어야 하는 의무를 갖게 되어 그에 따른 부당이득반환 청구도 할 수 없게 됩니다. 그렇기에 어떻게든 원소유주는 이를 방어하려고 하고, 점유자는 적극적으로 입증하려고 하면서 분쟁이 커지게 되는 것입니다.

 

이와 관련하여, 법원에서는 “부동산에 대한 취득시효가 완성되면 그 점유자는 그 소유명의자에 대하여 취득시효완성을 원인으로 한 소유권이전등기절차의 이행을 청구할 수 있고 그 소유명의자는 이에 응할 의무가 있으므로 비록 피고가 이 사건 토지에 관하여 그 명의로 소유권이전등기를 경료하지 아니하여 아직 그 소유권을 취득하지 못하였다고 하더라도 원고들은 피고에 대하여 이 사건 토지의 점유로 인한 부당이득반환청구를 할 수 없다 할 것이다.” (대법원 92다51280) 고 밝힌 바 있습니다.

 

 

현실적으로 점유취득시효 요건을 충족시키는 것은 어렵기에 실제로 취득시효 완성이 인정되는 것은 흔한 경우는 아닙니다. 때문에 관련 분쟁에 휘말렸다면 원소유주는 전문가와의 상담을 통해 상대방의 자주점유를 깨트릴 방안을 마련함으로써 자신의 소유권을 지켜야만 하고, 점유자는 자신이 몇 십년간 지켜온 땅을 빼앗기지 않기 위해 취득시효를 적극 주장해야만 합니다.

 

 

자칫하면 나의 소중한 토지가 점유를 이유로 타인의 소유가 될 수도 있고, 오랫동안 점유해왔던 생활터전을 잃어버릴 수 있기에 관련 분쟁에 휘말렸다면 처음부터 전문가를 통해 신속히 대응하는 것이 좋습니다. 저희 법무법인 명경(서울)은 부동산 전문 김재윤 대표 변호사를 필두로 부동산 전담팀을 운영하면서 의뢰인들의 만족스러운 결과를 이끌어내기 위해 최선을 다하고 있습니다. 관련 문제로 분쟁에 휘말리셨다면 주저없이 명경의 문을 두드려주시기 바랍니다.