부동산 가계약 해지 전세계약금 돌려받으려면

 

옛날부터 사람들에게 가장 중요한 가치로 대표되는 것은 무엇일까요. 아마도 이 글을 보시는 대부분은 인간이 살면서 가장 기본적으로 충족되어야 하는 것이 의식주이기에 이를 가장 중요한 가치라고 이야기 합니다. 현대사회에 들어서 서로에게 중요한 가치가 돈, 워라밸 등 다양하게 바뀔 수도 있지만 이 모든 것들은 의식주가 밑바탕이 되어야 하기 때문이죠.

 

보통 의나 식의 경우 적은 돈으로도 쉽게 충족할 수 있기에 비중이 높지 않지만, 주의 경우는 다릅니다. 내 집을 마련하는데 큰 돈이 들어가기 때문에 계약하는데 많은 사람들이 신중을 기하곤 하는데요. 그렇기에 집을 계약하기에 앞서 가계약을 체결한 후 매물 상태를 보고 계약을 완료하는 것이 일반적인 부동산 거래의 과정입니다.

 

▶ 가계약이란

가계약은 본계약을 진행하기 전에 가계약서 혹은 구두로 임시로 맺는 계약인데요. ‘가’계약이라고 해서 이를 쉽게 생각하시는 분들이 있으실 것입니다. 계약서를 정식으로 작성한 것도 아니고 진짜 계약금이 아닌 가계약금을 지불한 상황이기 때문에 파기를 한다면 가계약금 전액을 반환 받을 수 있다고 생각하는 것이죠. 그래서 종종 여러 매물을 보러 다니면서 먼저 가계약금을 지불하고 나중에 가장 마음에 드는 집을 선택하기 위해 다른 아파트 가계약 파기 하는 사례들이 많이 발생하곤 합니다.

 

부동산 계약은 큰돈이 오가는 거래이기 때문에 계약해지를 해야만 하는 불가피한 상황이 발생할 수도 있고, 단순 변심으로 거래를 뒤엎게 될 수도 있습니다. 그러나 만약 이 때 계약을 해지하고 싶다면, 계약 진행과정에 따라 결과가 달라질 수 있는데요. 만약 가계약금만 낸 상황이라면 해결이 원만할 수 있지만 그 이상이라면 계약금 반환뿐만 아니라 계약파기마저 어려워지게 됩니다.

 

 

부동산 가계약 해지로 전세계약금 돌려받기에 앞서, 계약금에 대해서 알아보아야 합니다. 계약금은 민법 제565조 1항에 명시되어 있는데, 보통 해지금과 위약금이라는 두 가지 성질을 동시에 가지고 있습니다.

 

민법 제565조(해약금) 매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.

 

이에 따르면 매수인이 정당한 이유없이 계약을 해지할 경우 이때는 해약금으로 판단되어 계약금을 돌려달라고 청구할 수 없게 되기도 하고, 매도인이 해지하는 경우 계약금 배액배상을 해주어야 할 상황이 발생하기도 합니다.

 

 

일반적으로 가계약이라는 용어는 법적으로 규정된 것이 아니고 부동산거래상 관행적으로 사용되는 용어이지만 가계약도 하나의 계약으로 인정받고 있습니다. 즉, 모든 가계약을 정식 계약으로 인정하는 것이 아니라, 계약 체결 당시 거래 전반적인 사항에 있어서 쌍방의 합의가 있고 중요사항이 특정되어 계약자 상호동의아래 아파트 가계약금 오갔다면 정식 계약서가 작성되지 않더라고 매매계약이 성립된 것으로 보는 것인데요.

 

계약이 성립하기 위해서는 당사자 사이에 의사의 합치가 있을 것이 요구되고 이러한 의사의 합치는 당해 계약의 내용을 이루는 모든 사항에 관하여 있어야 하는 것은 아니나 그 본질적 사항이나 중요 사항에 관하여는 구체적으로 의사의 합치가 있거나 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의는 있어야 한다. (대법원 2000다51650 판결)

 

판례에 따르면 계약내용의 중요사항에 합의가 있었다면 구두상의 가계약도 법적효력이 발생할 수 있습니다. 그렇기에 가계약금을 지급했지만 이후 실제로 계약이 성사되지 않았을 경우 계약서가 없다는 식의 내용으로 가계약금 반환에 대한 분쟁이 많이 발생하죠.

 

 

실제로, 계약금을 지불한 이상 매도인 측에서는 쉽게 돌려주려고 하지 않기 때문에 매수인이 부동산 가계약 해지 한 경우 전세계약금 돌려받기란 쉽지 않습니다. 계약자 일방의 단순변심으로 계약을 파기한다면 지급한 가계약금은 돌려받지 못하는 것이 일반적이지만, 무조건은 아닙니다.

 

▶ 계약금 돌려받으려면

계약금 돌려받기 위해서는, 가계약 체결 당시에 꼭 명심하셔야 할 부분이 있는데요. 하나하나 설명드리도록 하겠습니다.

 

1.가계약금 반환내용 특약 기재하기

큰돈이 오가는 부동산 매매계약상 단순변심으로 인해 계약을 파기하거나 대출불가 등 자금관련 문제로 예기치 못하게 아파트 가계약 파기 될 수밖에 없는 상황이 오는데요. 그런 때를 방지하여 특약을 기재하는 것입니다. 예를 들어, “쌍방 합의에 의해 O년O월O일까지 전세자금 대출이 불가능한 경우, 위약금 없이 가계약금 전액을 반환해주기로 한다” 등의 내용을 추가하는 것입니다.

 

2. 계약시 중요내용 합의하지 않기

매물을 다양하게 보다 보면 기존에 가계약 걸었던 건물보다 더 마음에 드는 집을 발견할 수도 있습니다. 그렇기에 가계약은 계약의 중요한 내용에 대한 상호 합의가 있을때 계약으로 인정되므로, 계약해지 후 가계약금 반환을 위해서는 중요사항에 대한 부분을 합의하지 않아야 합니다.

 

단 중요사항에 대한 부분을 합의하지 않았다는 것을 증명하기 위한 계약서 및 대화, 녹취 등과 같은 입증자료를 준비해야 하는데요. 여기서 가계약금 영수증의 경우는 증빙자료로써의 효력이 없기 때문에, 계약서 등을 확실히 증거로 이용하기 위해서, 계약서에 구체적인 날짜 및 이행 내용 등을 특약사항으로 기재하여 분쟁에 휘말리더라도 가계약금을 돌려 받을 수 있도록 방안을 마련해 두시는 것이 좋습니다.

 

 

이외로 매도인이 거래대상 아파트에 중대한 하자가 있음에도 알리지 않거나, 매도인의 과실 또는 천재지변 등으로 인해 거래 대상 부동산이 소멸된 경우 등 다양한 상황이 있을 수 있는데요. 이 때는 거래목적물이 사라짐에 따라 계약 존속이유도 사라지게 되어 매도인은 매수인에게 가계약금 명목의 부당이득금을 취한 것으로 되어, 매수인은 부당이득반환소송을 제기할 수 있습니다.

 

▶ 가계약 주의사항은

이렇게 복잡한 부동산 가계약, 돈을 잃어버리지 않기 위해서는 주의해야 할 사항이 있습니다. 계약하는 사람 입장에서는 단순히 정식 계약이 아니니까~ 하는 가벼운 마음으로 단순변심 등의 사유로 계약을 취소하고 반환요청을 하지만, 실무상은 그게 아닙니다. 애초에 매물을 찜하기 위한 가계약 목적이라면, 목적물의 합의는 기본전제이므로, 거래 가격이나 잔금 및 중도금 지급방법 등에 대한 합의를 하지 않는 것이 좋습니다. 중개사 등에서 가계약금 선금을 치르라고 요청해도 급하게 계약금을 입금하지 말고 추후 가계약금 반환여부 등을 확인 받은 후 입금하여 추후 분쟁으로 이어져도 증빙할 수 있는 자료를 남겨두어야 합니다.

 

 

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