점유취득시효 완성 후 소유권 이전등기 하려면

 

사람마다 추구하는 이상적 가치와 꿈이 다르기에 답변은 다 다를 수 있겠으나, 많은 사람들이 건물주, 토지주 등 가치를 창출할 수 있는 하나 또는 수개의 부동산에 대한 소유권을 가지고 있길 바랍니다. 대다수가 같은 것을 추구하다 보니 요즘 사회에서 부동산 분쟁이 끊이지 않고있죠.

 

특히 증조부님 세대와 부모님 세대의 세대교차가 이루어지면서 토지 상속이 발생하고, 그로 인한 점유취득시효 완성 관련 분쟁이 많이 발생합니다. 작은 땅이라고 해도 큰 잠재가치를 지닐 수 있는 것이 부동산이기에 시효요건을 충족하여 소유권 이전등기 하려는 자와 조금이라도 빼앗기지 않고 지키려는 자가 첨예하게 다투고 있는 것입니다. 상대방의 주장에 명확히 반박하고 내 소유임을 주장하기 위한 근거를 준비하기 위해서는 먼저 점유취득시효 제도를 알아보는 것이 좋습니다.

 

▣ 물려받은 내 땅, 내땅이 아니게 되나? 점유취득시효란?

우리는 민법 제 245조에서 점유취득시효와 그 요건을 명시하고 있습니다.

제245조(점유로 인한 부동산소유권의 취득기간)
①20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다.
②부동산의 소유자로 등기한 자가 10년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 선의이며 과실없이 그 부동산을 점유한 때에는 소유권을 취득한다.

부동산에 대하여 소유의 의사로 20년동안 평온, 공연하게 점유할 경우 부동산을 점유하는 자가 소유권 이전등기를 함으로써 자기 것으로 만들 수 있는 것인데요. 즉, 20년 이상 자주점유한 사실이 인정됐을 때 점유자에서 소유자가 될 수 있습니다. 그렇기에 타인 토지를 점유하였음에도 부동산 소유권 이전 통해 그 소유권을 인정받을 수도 있고, 내 소유임에도 타인이 토지점유취득시효 완성하여 소유권을 빼앗기는 경우가 발생하고 있는데요. 분쟁이 발생했다면 관련 제도를 잘 숙지하여 방어하는 것이 필요하기 때문에 이해를 돕기 위한 사례를 소개드리겠습니다.

 

▣ 사례로 보는 점유취득시효 분쟁

A는 기나긴 공무원 생활에 마침표를 찍은 후 귀농을 하기 위한 준비에 나섰다고 합니다. 몇 년 전에 부모님으로부터 상속받은 땅에 과수원을 운영하고자 했는데요. 땅을 물려받은 후 별다른 관리를 하지 않았던 그는 당혹스러움을 감출 수 없죠. 아무도 없는 빈 땅이라고 생각했던 곳에 웬 작은 집 한 채와 작은 텃밭이 가꾸어져 있었기 때문이었습니다. 혹시 부모님이 집을 지어 놓고 임대차 계약을 체결한 건가 싶어 알아보니 해당 주택은 등기도 되지 않은 주택이었는데요.이에 A는 집주인 B를 만나 부모님으로 물려받은 땅이니 빠른 시일 내에 비워줬으면 좋겠다고 요청했다고 합니다.

그러나 B는 20여년전 A의 부모님으로부터 임차료 없이 땅을 사용하는 것을 허락받고 컨테이너 식의 주택을 지어 텃밭을 가꾸며 여태껏 거주해왔으니 비킬수 없다고 응답했죠. 그러면서 20년 이상 해당 토지를 사용했기 때문에 점유취득시효 완성 통해 본인에게 소유권 이전이 가능함을 주장했습니다. 현재 등기가 되어있지 않지만 재산세 등 토지에 과세되는 세금을 납부한다면서 오히려 A를 상대로 소유권 이전등기 소송을 내겠다고 으름장을 놓고 있는 상황입니다.

 

점유취득시효 완성 관련 분쟁에서 가장 주요 쟁점은 점유와 관련해 소유의 의사, 즉 자주점유의 유무인데요. 점유취득시효가 인정되려면 토지의 점유자가 “소유의 의사”로서 토지를 점유하여야 하는데, 이 여부는 점유자의 주관적인 내심에 의해 결정되는 것은 아니고 그 침범한 면적 및 전체 토지와의 비율, 토지 형상, 외벽의 존재와 같은 기존의 경계 현상 등 제반 사정을 고려하여 객관적으로 판단하고 있습니다. 그 결과 토지사용대가를 지급한 경우나 무단침범의 경우 즉 타인의 토지임을 알고도 침범한 경우에는 소유의 의사가 인정되지 않죠.

 

 

이때 대법원의 판례에 따르면 자주점유의 여부는 민법 제 197조 제 1장에 의해 추정되기 때문에, 점유자의 선의와 과실없이 점유했다는 것은 점유자가 입증해야 하는데요.

 

시효 취득 제도는 법률관계의 안정을 기하기 위하여 일정한 사실상태가 상당기간 계속된 경우에 그 사실상태가 진실한 권리관계와 일치하느냐의 여부를 따지지 아니하고 그 사실상태를 존중하여 이를 진실한 권리관계로 인정하려는 제도로서 민법 제197조 제1항이 점유자는 소유의 의사로 선의, 평온 및 공연하게 점유하는 것으로 추정한다고 규정하고 있는 터이므로 점유자의 시효취득을 막으려는 자에게 이와 같은 점을 증명할 거증책임이 돌아간다. [대법원 85다카1891판결]

 

 

이를 입증하지 못한다면 점유취득시효 완성 부정될 수 있습니다. 허나 실질적으로 이를 입증하기란 참 어려운 일이기에, 보통 지주 입장에서는 내 땅 위에 무허가 건축물이 지어져 있다면, 건물 철거 및 토지인도 소송을 통해 해당 건물을 철거하고 땅의 반환을 요구하게 됩니다. 이 때 아무리 화가 난다 하더라도 함부로 이와 같은 건축물을 철거할 경우, 재물손괴죄에 해당해 형사 처벌을 받을 수 있기 때문에 신중해야 할 필요가 있습니다.

 

이를 근간으로 위 사례에서 B는 점유취득시효 완성 인정받기 위해서 20년간 소유의 의사로 땅을 점유한 사실을 이와는 반대로 A는 B가 자주점유 한 것이 아니고 무단점유 해온 점, 공연하게 점유한 것이 아닌 사실 등을 명확하게 입증해야 승소의 가능성이 열리게 됩니다.

 

▣ 점유취득시효, 요건 성립시 100%?

그건 아닙니다. 경계 침범분쟁을 겪고 있는 분들이라면 대다수 점유취득시효와 그 요건완성을 주장하곤 하지만, 20년을 넘게 점유하고 있었다고 하더라도 무조건 성립되는 것은 아니며, 오히려 소송비용의 부담만 떠안게 되는 경우도 발생할 수 있죠. 그렇기에 실제 소유자는 전문 변호사와의 상담을 통해 근거를 준비, 이를 기반으로 상대방의 주장에 항변하여 소유권을 지켜야 합니다.

 

 

저희 법무법인 명경 서울분사무소는 부동산 전문 변호사가 팀을 구성해 1:1 맞춤 상담은 물론, 사안에 대한 명쾌한 솔루션을 제공해 드리고 있습니다. 내 소중한 재산을 지키기 위해, 그리고 그간 발생한 피해에 대한 합당한 보상을 위해 소송을 마음먹고 계시다면 명경(서울)이 만족하실만한 결과를 안겨드릴 수 있도록 노력하겠습니다.

 

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