무허가건물 철거소송, 법정지상권 인정받으려면

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최근 이웃과의 경계침범 문제로 인한 토지인도, 건물철거 등의 부동산 분쟁이 빈번하게 발생합니다. 과거에는 측량기술이 떨어져 토지 경계를 나무, 담장으로 표시만 해놓았을 뿐, 명확하게 구분짓지 않았기에 사실상 남이 내 땅을 침범했는지, 내가 남의 땅을 침범했는지 정확하게 판단하기가 어려웠는데요.

 

‘이웃간의 정, 한국인의 인심’이라고 하죠. 이웃이 조금 내 땅을 침범했다 하더라도 나중에 돌려주면 되지 싸움없이 좋게 넘어가는 것이 좋다며 문제를 제기하지 않았는데요. 하지만 후대에 내려올수록 부동산 가치상승은 물론, 수익구조의 변화로 재산권에 대한 의식이 높아지며 경계측량을 하는 사례들이 늘어났고, 침범된 땅을 돌려받고자 분쟁이 발생하고 있습니다.

 

 

만약 내 땅에 무허가건물이 들어선 경우, 일반적으로 건물부분에 해당하는 토지반환을 요구할 수 있지만, 이는 토지에만 국한된 것이기에 온전히 자신의 재산권을 되찾기 위해서는 해당 건물주를 상대로 토지인도 청구와 함께 무허가건물 철거소송 동시에 진행해야 하죠. 뿐만 아니라 불법으로 점유한 기간 동안 발생한 이익에 대한 부당이득반환청구, 손해배상도 고려해 볼 수 있는데요.

 

허나 무허가건물 철거소송 및 토지인도명령 청구하기 위해서는 반드시 토지주의 등기부등본을 통한 소유권 입증이 필요합니다. 여기서 발생할 수 있는 문제는 무허가건물과 같은 불법건축물, 미등기 건축물인데 이때는 미등기건축물을 양도받아 점유, 사용하고 있는 사람을 상대로 소송을 제기하면 됩니다. 이해를 돕기 위한 사례를 하나 살펴보겠습니다.

 

내 땅위에 지었던 무허가 건축물, 철거해야만 할까

사례)
A씨는 본인소유 대지 위에 무허가건물을 축조해서 점유하고 있습니다. 그러던 어느 날 토지만을 B씨에게 매도를 하게 되었는데요. 건물의 철거나 지료에 대해서 아무런 약정이 없었고, 지금까지 무상으로 이용하고 있습니다. 그런데 최근 A씨로부터 해당 토지를 매수한 B는 제가 사용하는 무허가건물은 불법이라면서 철거요구, 이에 응하지 않는다면 무허가건물 철거소송 준비하겠다고 합니다. 저는 B의 요구대로 건물 철거를 해야 할까요?

일반적으로 우리 판례는 "무허가건물을 대지와 함께 양도받아 소유하다가 토지의 소유권만이 이전된 경우, 미등기무허가건물의 양수인이라 할지라도 그 소유권이전을 등기하지 않는 한 건물에 대한 소유권을 취득할 수 없고, 그러한 건물의 취득자에게 소유권에 준하는 관습법상의 물권이 있다고 볼 수 없다."라고 판시하고 있습니다. (대법원 98다59118 판결)

 

즉 법률상 또는 사실상 처분을 할 수 있는 지위에 있는 자에는 ‘등기를 하지 않고 있는 건물 점유자’도 포함되기에 토지의 소유가 미등기건축물에 의해 불법점유를 당하고 있는 경우 무허가건물 철거소송 진행할 수 있는 것인데요. 다만, 경계분쟁은 딱 떨어지는 답이 있는 것은 아니기에 반드시 소송 전 법정지상권과 점유취득시효, 부동산처분금지가처분신청 등을 확인해 보아야만 합니다.

 

법정지상권이 무엇인가요?

법정지상권은, 경매로 토지소유자와 건물소유자가 달라졌을 때 일정한 요건을 갖추면 건물 소유주를 보호하는 제도인데, 법정지상권이 인정되면 무허가건물을 철거하지 않아도 됩니다. 특히, 토지와 건물이 동일한 소유자의 소유였지만 어느 한쪽이 경매에 회부되어 소유주가 달라진 경우에는 법정지상권이 인정되므로 해당 사항에 대해 확인하는 것이 필요하죠.

 

우리법원도 판례에 의하면, “대지와 그 지상의 건물이 동일한 소유자에게 속했다가 토지나 건물이 매매나 기타 원인으로 인해서 양자의 소유자가 다르게 된 때는 그 건물철거를 하기로 하는 합의가 있었다는 등 특별한 사정이 없는 한 건물소유자는 대지소유자에 대해서 그 건물을 위한 관습법상의 지상권 취득을 하게 되고, 그 건물은 반드시 등기가 되어 있어야만 하는 것이 아니며 무허가건물이라고 해도 상관이 없다”고 판시한 바 있습니다.(대법원 91다16631 판결)

 

 

위 판례들에 비추어 볼 때에 해당 미등기건축물을 A씨가 지어 소유를 하고 있었기 때문에 위 건물의 소유를 위한 법정지상권 취득해서 B의 무허가건물 철거소송 대항할 수 있다고 할 것입니다. 단, B가 토지사용의 대가를 요구 하면서 법원에 지료청구를 하는 경우에는 A씨는 법원의 결정에 따라서 지료 지급을 해야만 하는 것이죠.

 

이때 법정지상권의 존속기간은 영구적인 것은 아닙니다. 우리 법원은 관습법상 법정지상권의 존속기간은 계약으로 따로 정하지 않은 것으로 보기에 시효와 관련해 민법의 규정을 따르고며, 민법 제280조에서 석조 등의 견고한 건물의 경우 30년, 그 외의 건물의 경우에는 15년으로 보고 있죠.

 

제280조(존속기간을 약정한 지상권)
①계약으로 지상권의 존속기간을 정하는 경우에는 그 기간은 다음 연한보다 단축하지 못한다.
1. 석조, 석회조, 연와조 또는 이와 유사한 견고한 건물이나 수목의 소유를 목적으로 하는 때에는 30년
2. 전호이외의 건물의 소유를 목적으로 하는 때에는 15년
3. 건물이외의 공작물의 소유를 목적으로 하는 때에는 5년

점유취득시효 주장 여부는

한편으로, 점유취득시효의 문제가 발생할 여지도 고려해 볼 수 있습니다. 점유취득시효란 소유의 의사를 가지고 20년 이상 토지를 점유했다면 이에 대한 소유권을 인정해주는 제도를 뜻합니다. 20년이 지났다고 무조건 인정되는 것이 아니기 때문에 현 상황에 대해 전문가의 상담을 받아보는 것이 좋은데요.

 

예를 들어 침범하고 있는 토지 부분 면적이 소유하고 있는 면적에 비해 지나치게 과다한 경우, 단순 착오가 아닌 악의적 성향의 타주점유, 중간에 점유 기간이 단절되는 경우 등의 상황에는 점유취득시효가 인정되지 않아 점유하고 있는 땅을 원 소유주에게 인도하고 무허가건물 철거소송 제기되기 전에 매수청구 등 대응방안을 생각해두셔야 합니다.

 

 

위에서 언급했던 사항을 모두 점검했다면, 부동산처분금지가처분 신청을 해두는 것도 중요한데요. 보전처분을 해두지 않는 경우 무허가건물 철거소송 중 건물의 점유자나 소유자가 바뀔 위험성도 있기 때문입니다. 이미 이전 점유자를 상대로 승소했다면 효력이 바뀌지 않으나, 소송이라는 상황에 따라 최소 몇 달에서 길게는 1년 이상 기간이 소요될 수 있기에 사전에 대비해야만 합니다.

 

 

만약 그 사이에 소유자의 변동사항이 있다면 내용이 복잡하게 얽힐 수 있으니 신속한 문제해결을 위해 법률전문가의 도움을 구하시어 고민을 덜어내시기 바랍니다.

 

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